새우의 세상사

원문 링크 : [조인스랜드] [링크] 민자고속도로 예정지 인근 분양 봇물


민자고속도로 예정지 인근 분양 봇물

수도권 서남부ㆍ북부권 도로 개통 수혜 기대

서울~문산, 서울~포천 고속도로 민자사업이 지난달 24일 제안서 접수를 완료하는 등 수도권 고속도로 건설 사업이 속도를 내고 있다.

이에 따라 인근 분양시장에도 주택 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 길(도로)이 뚫리면 주변 지역으로 주거 수요가 몰리고 아파트 몸값도 덩달아 오르기 때문이다.

주택건설업체들도 민자 고속도로가 뚫리는 지역을 중심으로 주택 수요가 늘 것으로 보고 도로 건설 사업지 인근에서 분양을 쏟아낼 태세다.

주택업계에 따르면 서울ㆍ수도권에서 추진 중인 민자고속도로 건설 사업지 인근에서 아파트 분양이 잇따른다.

교통 여건 개선 기대감 솔솔…업체들도 분양 물량 쏟아내

2005년 이후 수도권에서 추진 중인 민자고속도로는 9곳에 이른다. 수도권 서남부지역은 물론 북부지역에 골고루 분포해 있다. 최근 사업 제안서 접수를 끝마친 서울~문산, 서울~포천 도로는 6,7번째 사업이다.

1차 사업인 평택~시흥, 인천~김포, 안양~성남간 등 3개 사업은 지난 7월에 실시협약을 체결했다. 올 연말이나 내년 초 착공을 목표로 실시계획을 준비 중이다. 2차 사업인 수원~광명, 광주~원주(제2영동도로) 사업은 지난해 협상대상자를 지정하고 올해 초부터 실시협약 체결을 위한 협상을 진행 중에 있다.

민자고속도로 사업 중 마지막으로 추진 중인 화도~양평, 광명~서울 사업은 지난 7월 10일부터 제3자 제안공고 중에 있어 오는 11월 7일 공고를 마감하고, 협상대상자를 지정하면 9개 사업의 계획 수립이 모두 끝나게 된다.

그동안 교통 인프라가 갖춰지지 않아 불편했던 지역에선 민자 고속도로 건설로 교통 여건이 나아질 것이라는 기대에 부동산시장도 한껏 고무된 상태다.

1차 사업지 주변지역…인천 청라지구 분양단지 눈길

민자도로 1차 사업은 2014년 완공 예정이다. 평택~시흥 구간은 시흥ㆍ안산ㆍ화성 등 수도권 서남부를 잇는 도로다. 인천 논현지구는 물론 시흥 능곡ㆍ장현지구, 시화지구 등이 직접적인 혜택을 받을 것으로 보인다.

인천~김포 구간은 인천공항고속도로, 경인1ㆍ2고속도로 등과 직접 연결되고 영동ㆍ서해안고속도로와도 연계망이 갖춰진다. 김포ㆍ검단신도시가 수혜 대상이다. GS건설은 12월 청라지구에 884가구를 분양한다. 122㎡~278㎡ 규모로 중대형 아파트로만 이뤄지는 게 특징이다. 중흥건설과 대주건설도 청라지구에서 아파트 분양을 앞두고 있다.

안양~성남은 판교ㆍ송파신도시의 교통여건을 개선할 것으로 예상된다. 또 안양 석수동에서 제2경인고속도로와 연결될 예정이어서 인천ㆍ부천ㆍ김포 등 수도권 서부지역 거주자들의 경부ㆍ중부고속도로 이용이 한결 수월해질 전망이다.

민자 고속도로 2차 사업지인 수원~광명 구간은 수원 호매실에서 광명 소하동까지 연결된다. 상습 정체지역인 수도권 서남부 국도 1호선과 경부고속도로를 대체하는 노선으로 광교신도시와 광명 소하지구 아파트가 수혜를 입을 전망이다. 2013년 완공 예정이다.

광명 소하동에는 주택공사가 10월에 분양을 앞두고 있다. 총 1144가구(76㎡~106㎡)다.

파주ㆍ문산 등 수도권 서북지역에서도 분양 대전 펼쳐져

서울~문산과 서울~포천 구간은 수도권 북부지역의 교통난을 해소하는 게 크게 기여할 전망이다. 두 구간 모두 2014년 개통 예정이다. 서울~문산 도로는 서울에서 파주 LCD단지까지 이어지며 자유로 교통난 해소와 파주 LCD단지 교통 여건을 개선할 것으로 예상된다.

파주신도시가 도로망 개선의 최대 수혜를 입을 것으로 예상된다. 파주신도시에선 올 10월 이후 삼부르네상스 등 민간업체들이 대거 분양에 나선다.

화도~양평 구간은 중부내륙고속도로 전 구간 개통으로 여주ㆍ양평지역의 고질적인 교통 혼잡을 해소하는 데에도 크게 기여할 전망이다. 3차 사업은 2009년 착공을 목표로 하고 있다.

신도종합건설은 이달 여주군 여주읍에서 아파트 321가구를 분양할 계획이다. 양평군에서는 남광토건이 타운하우스 78가구를 연내에 선보일 예정이다.

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청약예금 예치금에 따른 청약 면적

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원문 링크 : "내 청약가점제 점수, 몇등이야?"


"내 청약가점제 점수, 몇등이야?"

“도대체 몇 점이면 아파트를 분양받을 수 있는 거야.”

9월부터 연령, 부양가족, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 부여, 아파트 우선당첨권을 주는 청약가점제가 도입된다.

이에 따라 점수대별 당첨 가능 아파트에 대한 궁금증이 커지고 있다.

가점제에서는 미리 자신의 점수를 계산할 수 있어 ‘고득점자’는 여유 있게 인기지역을 골라 청약할 수 있다.

반면 점수가 어중간한 수요자들은 고득점자들이 몰리지 않는 단지를 골라야 한다.

전문가들은 ‘치열한 눈치작전’이 벌어지면서 비슷한 점수를 가진 사람들끼리 청약하는 ‘단지별·지역별 서열화 현상’이 발생할 것으로 전망하고 있다.

◆212만명은 가점제에서 일단 탈락

=청약가점제 적용을 받는 아파트에 청약할 수 있는 청약부금·예금 가입자는 전체 480만명. 건교부 조사에 따르면 이 중 1주택 이상을 보유한 가입자는 전체의 44.1%인 212만명. 이들은 가점제 물량(전용면적 25.7평 이하 75%, 전용면적 25.7평 초과 50%)의 1순위 자격이 박탈돼 추첨제 물량을 노릴 수밖에 없다.

특히 73만명의 2주택자는 추첨제 물량에서도 1순위 자격이 배제된다.

무주택자들 입장에서 보면 청약통장 가입자의 절반 정도가 경쟁대상에서 탈락하는 것이다.

◆55점 이상은 인기지역 노려볼 만

=하지만 무주택자들의 내 집 마련 길은 여전히 바늘 구멍이다.

최근 주택산업연구원이 설문조사를 바탕으로 ‘모의 실험’(시뮬레이션)한 결과, 전용 25.7평 이하의 경우(청약예금·부금) 55점을 넘어야 상위 3.52%에 포함된다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 “판교신도시처럼 100대1의 경쟁률이 넘는 초인기 단지라면 1%(65점 초과)에 포함돼야 한다”며 “고득점자가 모두 한 단지에 청약하지 않기 때문에 55점 이상이면 인기단지를 노려볼 만하다”고 말했다.

상위 점수자들은 최고 인기 단지로 꼽히는 광교신도시(2008년 하반기 분양), 송파신도시(2009년 분양 예정)가 분양될 때까지 청약하지 않을 것으로 예상된다.

이에 따라 중간 정도의 인기를 갖는 ‘옐로칩 단지’는 중간대 점수자에게 기회가 돌아갈 전망이다.

‘부동산 114’ 김희선 전무는 “지역별 서열화 현상이 발생, 상위 20%에 드는 40점 이상 점수자들도 김포·파주 신도시와 서울 비강남권 지역은 노려볼 만하다”고 말했다.

규모가 작은 단지나 비인기지역의 경우, 30점대도 도전해 볼 수 있다.

◆점수 높이기 전략 필요

=점수가 낮으면서도 인기지역을 원하는 수요자라면 어떻게 해야 할까. 우선, 부모를 1년 이상 모시고 살아 부양가족 점수(최대 35점)를 높이는 방법이 있다.

또 지역 우선분양 물량이 많은 용인 등 경기도로 이사를 가는 것도 고려해 볼 만하다.

용인 등에서 일반 분양되는 일부 단지는 1년 이상 거주자들에게 100% 우선 분양권을 준다.

신도시도 30% 정도 지역거주자들에게 우선분양권을 준다.

특히 서울 지역은 일반분양 물량이 계속 줄고 있어 가점이 낮은 서울 거주자는 경기도로 이사하는 방안을 적극 고려해 볼 만하다.

여유자금이 있다면 청약통장 가입자가 많지 않은 대형평형 청약이 가능한 통장으로 바꾸는 것도 방법이다.

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원문 링크 : [매경] 청약가점제 동점자 추첨 결정


청약가점제 동점자 추첨 결정

◆확 바뀐 주택청약제도◆

-가점제에서 동점이면 어떻게 당첨자를 가리나.

▶추첨으로 한다.

-일찍 결혼하면 무주택 기간이 늘어난다는데.

▶무주택 기간은 입주자 공고일로부터 역산해 계산한다.
다만 만 30세 이전 무주택 기간은 계산에서 뺀다.
그러나 30세 이전에 혼인신고하면 혼인신고한 날까지 계산에 넣는다.

-아내와 남편의 무주택 기간이 다르면.

▶짧은 기간이 기준이다.
예를 들어 남편인 가구주가 8년이고, 배우자가 3년이면 무주택 기간은 3년이다.

-주거용 오피스텔은 유주택인가 무주택인가.

▶청약시는 무주택으로 본다.

-배우자도 부양가족인가 .

▶같은 주민등록등본에 올라 있지 않아도 포함된다.
직계 존ㆍ비속(배우자의 직계 존속 포함)은 동일한 주민등록등본에 등재돼야 부양가족에 포함된다.

-가구주가 아닌 아내가 청약통장을 갖고 있다.
아내가 청약할 때 부모님을 부양가족으로 인정받을 수 있나.

▶안 된다.
직계존속은 가구주로서 3년 이상 지속 부양해야 부양가족으로 인정받는다.

-그렇다면 가구주가 아닌 청약통장 가입자가 손해인데.

▶투기과열지구에서는 이미 가구주만이 청약할 수 있다.

-아들이 다른 지역 대학을 다니느라 집을 떠나 있는데.

▶같은 주민등록등본에 올라 있다면 부양가족으로 인정받는다.

-위장전입으로 부양가족 수를 늘렸다면 당첨 취소되나.

▶위장전입은 주민등록법에 따라 처벌된다.
당첨 취소 여부는 여러 법적 해석이 필요하다.

-가점제 탈락하면 추첨제도 배제되나.

▶추첨에 참여할 수 있다.

-3자녀 이상 특별공급 물량과 가점제 물량을 함께 청약할 수 있나.

▶특별공급에서 당첨되면 가점제 물량은 청약을 하지 못한다.
다만 특별공급 결과 발표 전에 가점제 청약을 받으면 양쪽 모두 청약할 수 있다.
양쪽에 모두 당첨되면 먼저 당첨된 아파트를 분양받는다.

-중대형은 가점제와 추첨제의 채권입찰금액을 달리 쓸 수 있나.

▶달리 쓸 기회를 준다.

-청약통장 가입기간 계산은.

▶입주자 모집 공고일을 기준으로 역산한다.

-소득과 재산을 가점항목에서 뺀 이유는.

▶파악할 수 있는 시스템이 갖춰져 있지 않다.
시스템이 구축되면 한다.
언제인지는 확정할 수 없다.

-추첨제는 가점제와 언제까지 병행 실시되나.

▶일단 지금 상황에서는 무기한 계속된다고 보면 된다. 시한을 정하는 것 자체가 여러가지 논란을 부를 수 있다.

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원문 링크 : [매경] 청약가점제…37점 넘어야 32평형 안정권


청약가점제... 37점 넘어야 32평형 안정권

청약점수 시뮬레이션…청약저축자 동일

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◆확 바뀐 주택청약제도 / 가점제 시뮬레이션 해보니◆

◆ 사례 1 = 장민호 씨(36). 결혼 뒤 분가해 부인과 두 자녀와 함께 5년8개월 동안 전셋집에 살고 있다.

청약통장 가입기간은 6년3개월이다.
9월에 분양되는 85㎡ 이하 아파트를 청약가점제로 장만할 경우 장씨가 받게 될 점수는 40점(무주택 12점, 부양가족 20점, 가입기간 8점)이다.
장씨가 청약에 당첨될 확률은 통계학적으로만 계산한다면 청약경쟁률이 5대1 이하일 경우에는 거의 100% 당첨될 수 있다.

◆ 사례 2 = 박승일 씨(42). 부인과 중학생 아들을 둔 박씨는 4년 전 지방의 집을 팔고 서울로 이사와 현재는 전셋집에 살고 있다.

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청약통장은 서울로 이사 온 뒤 가입해 가입기간이 아직 3년이 안 된다.
박씨 역시 오는 9월 85㎡ 이하 아파트를 분양받을 때 받게 될 점수는 27점(무주택 8점, 부양가족 15점, 가입기간 4점)으로 경쟁률이 2대1 이상이라면 통계학적으로 당첨 확률은 거의 없다.
청약가점제가 시행될 경우 청약에 당첨되기 위해서는 어느 정도 점수를 받아야 할까? 당첨을 기대할 수 있는 상위 50% 안에 들기 위해서는 총점이 30.2점 이상이어야 하고 총점 37점일 경우에는 상위 20% 안에 들어 안정권인 것으로 나타났다.
항목별로 따져보면 평균점수 이상을 얻기 위해서는 무주택기간 4년 이상, 부양가족 수 2명 이상, 청약통장 가입기간은 6년 이상이 되어야 하고 비교적 안정권이라 할 수 있는 상위 20%에 들기 위해서는 무주택기간 7년 이상, 부양가족 수 3명 이상, 청약통장 가입기간 9년 이상이 되어야 하는 것으로 나타났다.

이는 주택산업연구원과 주택도시연구원이 지난해 9월과 11월 사이 전국 9개 아파트에 청약접수를 마친 청약통장 가입자 454명을 청약가점제 가점 항목별로 시뮬레이션해서 얻은 결과다.

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시뮬레이션 결과, 가점 항목 중 당첨 가능성에 가장 큰 영향력을 미치는 것은 무주택기간이었다.

설문 응답자 중 평균 무주택기간은 38개월이었다.

평균 총점 30.2점 이상을 받기 위해서는 보통 무주택기간이 4년 이상이어야 하고 당첨 안정권인 상위 20%에 들기 위해서는 7년 이상 무주택자여야 한다.

시뮬레이션 대상자 중 무주택기간 비율 분포는 3~4년 7.9%, 5~6년 7.3%, 10~11년 6.2% 순이었다.

청약통장 가입기간은 평균 57개월(가점 6점)이었고 평균 점수 이상을 얻기 위해서는 가입기간이 6년 이상, 상위 20%에 들기 위해서는 가입기간이 9년 이상이어야 한다.

가입기간 분포는 4~5년 20.9%, 3~4년 19.8%, 5~6년 17.0% 순이었다.

부양가족 수는 구간별 점수 차이가 크고 배점이 높음에도 불구하고 실제 당첨 가능성에 미치는 영향력은 가장 작은 것으로 조사됐다.

전체 설문 대상자 중 68.7%가 3~4인 가족 이하로 구성됐고 이 중 4인 가족 비율이 44.5%나 됐기 때문이다.

주택산업연구원 관계자는 "이는 역으로 3자녀 이상을 두거나 부모를 모셔 5~6인 가족이 될 경우 당첨 확률이 매우 높아지고 싱글이나 무자녀 가족의 경우 가능성이 거의 없어진다는 의미"라고 말했다.

주택도시연구원 관계자는 "가구 구성은 대부분 가족이 비슷한 만큼, 시뮬레이션 결과 점수는 대부분 무주택기간과 비례하는 경향을 보였다"며 "이는 이번에 도입하는 청약가점제가 장기 무주택자를 우선한다는 취지에 적합하다는 것을 나타낸다"고 말했다.

[김기철 기자]

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원문 링크 : [매경] [중대형] 채권우선, 같을땐 50% 추첨


[중대형] 채권우선, 같을땐 50% 추첨

모든 중대형아파트 가점ㆍ추첨 5대5로

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9월부터 분양되는 민영 중소형 아파트 4채 중 3채는 청약가점제로 당첨자를 가린다.

중대형 아파트는 채권입찰제를 우선 적용하되 채권금액이 같으면 가점제와 추첨제로 절반씩 당첨자를 결정한다.

건설교통부는 이 같은 내용의 청약가점제 시안을 마련해 29일 경기도 과천 한국수자원공사 수도권지역본부에서 공청회를 열었다.

시안에 따르면 공공택지와 민간택지에 짓는 전용면적 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 민영 중소형 아파트 가운데 75%는 가점제로 당첨자를 가리고, 나머지 25%는 추첨제를 적용한다.

반면 전용면적 85㎡ 초과 중대형은 공영과 민영을 가리지 않고 채권입찰금액 순서로 당첨자를 가린다.

만약 입찰금액이 같으면 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑는다.

청약자의 점수는 무주택 기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 가입기간(1~17점) 등 세 가지 항목별 점수를 합산해 계산한다.

1주택자는 가점제 물량에 대해 1순위 청약자격이 배제되며 2주택 이상 보유자는 가점제는 물론 추첨제 물량에서도 1순위가 배제된다.

그러나 60㎡(전용면적 18평) 이하이고 공시가격이 5000만원 이하인 주택을 10년 이상 보유한 1주택자가 60㎡ 초과 주택을 청약한 경우에는 무주택자로 분류해 가점제에서도 1순위 자격을 유지한다.

이에 따라 대부분의 1주택자는 가점제 물량을 분양받기 어렵게 되고, 2주택 이상 보유자는 신규 분양 기회가 거의 막힐 것으로 보인다.

이 밖에 청약저축 가입자들이 청약하는 공공택지 내 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 공공주택은 현행 순차제를 유지한다.

건교부는 다음달중 이 같은 내용이 반영된 주택공급규칙 개정안을 입법예고한 뒤 9월부터 시행할 계획이다.

[김인수 기자]

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원문 링크 : [한경] 청약가점제 이것이 궁금하다


청약가점제 이것이 궁금하다

올 9월부터 청약가점제가 도입되면 당첨 기준이 크게 달라진다.

요컨대 무주택 기간이 길수록,부양가족이 많을수록,청약통장의 가입 기간이 길수록 당첨될 확률이 크게 높아진다.

그러나 가점항목인 무주택 기간 등의 기준 또는 요건이 복잡하기 때문에 이를 잘 알아야 올바른 청약전략을 마련할 수 있다.

가점제의 주요 궁금 사항을 문답형식으로 풀어본다.

문) 무주택기간 산정 방식은.

답) 청약가점제에서는 무주택 요건이 가장 중요하다.
1가구 이상 유주택자는 한 채당 5점씩 감점당하기 때문에 무주택자가 절대적으로 유리하다.
무주택자의 요건은 입주자 모집 공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자여야 한다.
무주택 기간은 세대주(가입자)가 만 30세(30세 이전 혼인한 경우는 혼인신고일) 이후 무주택자가 되는 시점을 기산점으로 한다.
20세에 청약통장을 만들어 35세에 청약하더라도 무주택 기간은 5년만 인정한다는 얘기다.
또 결혼했을 경우 본인과 배우자 가운데 기간이 짧은 무주택 기간만 인정한다.
예컨대 남자가 35세로 무주택 기간이 3년이고 배우자가 33세이면서 집을 보유했다가 팔아 무주택 기간이 1년일 경우 무주택 기간을 1년만 계산해 준다.

문) 부양가족수 기준은.

답) 부양 가족은 같은 주민등록등본에 등재된 직계 존·비속(배우자의 직계존속 포함)만 인정한다.

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그러나 부모 등을 위장 전입시켜 부양가족 수를 늘릴 가능성이 높다.
이를 차단하기 위해 직계 존속의 경우 3년 이상 계속해 같은 주민등록표 상에 등재되어 있어야 부양 가족으로 계산된다.
직계 비속은 입주자 모집 공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼 자녀만 부양 가족으로 인정된다.
또 '가구 구성'과 '자녀 수'로 나눠진 항목을 부양가족 수로 통합했다.
이는 자녀가 가구 구성 및 자녀수 항목에 중복 계산되는 데다 자녀가 3명 이상인 경우 가점이 같아지는 불합리한 점이 있어 실제 부양가족 수에 따라 가점을 주는 방향으로 수정했다.

문) 현 청약가입자와 유주택자는 어떻게 되나.

답) 기존 청약 제도와 마찬가지로 통장가입 연도에 따른 순위는 그대로 유지된다.
예를 들어 청약예금의 경우 가입 후 2년이 지나면 1순위가 자동 부여된다.
가점제는 이들 1순위자를 대상으로 실시된다.
유주택자들은 크게 불리해진다.
주택을 보유한 경우 가점제 공급대상 물량(전용면적 85㎡ 이하는 75%,전용 85㎡ 초과는 50%)에 1순위로 청약할 수 없다.
2순위 이하부터 청약 자격이 인정돼 사실상 경쟁률이 높은 인기 지역에서는 당첨 기회가 없게 된다.
특히 2주택 이상 보유한 사람은 1순위 청약 자격이 배제됨은 물론 2순위 이하에서도 감점제(한 채당 5점씩 감점)가 적용된다.
추첨제 공급대상 물량(85㎡ 이하는 25%,85㎡ 초과는 50%)에는 1주택자라도 청약예금 가입 2년이 지났다면 1순위자로 청약 자격이 인정된다.
2주택 이상 가진 경우에는 2순위 이하부터 청약할 수 있다.

문) '세대주 연령'이 빠진 이유는.

답) 세대주 연령 항목은 청약가점 항목 가운데 무주택 기간,가입 기간 등과 사실상 중복된다.
세대주 연령 항목에 별도의 가점을 부여할 경우 신혼부부 등 젊은 세대가 추가로 불이익을 받게 돼 이들을 배려하는 차원에서 세대주 연령은 삭제했다.
따라서 신혼부부 등은 추첨제 물량에서 1순위로 당첨될 수 있는 길이 열렸다.
다만,가점제에서 떨어진 청약자들이 자동으로 추첨 대상에 포함되는 만큼 이들의 당첨 확률은 그에 비례해 낮아진다.

문) 추첨제는 언제까지 병행되나.

답) 당초에는 추첨제를 5년만 유지하고 그 뒤에는 가점제를 전면 실시할 계획이었다.
그러나 검토 과정에서 청약 제도에 혼란이 예상되는 데다 기존 가입자들이 불이익을 받을 우려가 있어 추첨제와 가점제를 계속 병행하기로 했다.

문) 청약저축은 왜 가점제가 없나.

답) 현재 청약예·부금은 추첨제로, 청약저축은 순차제로 운영되고 있다.
따라서 기존 가입자의 이해 관계를 고려하고 청약 시장의 혼란을 최소화하기 위해 청약예·부금과 청약저축을 구분해 운영하기로 했다.

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청약저축은 현재 경쟁이 있는 경우 ①5년 이상의 무주택 세대주 ②월 납입금을 60회 이상 납입한 자 ③저축 총액이 많은 사람 등의 순서로 선정해 장기 무주택자가 우선적으로 공급받도록 돼 있다.
따라서 가점제와 거의 유사하기 때문에 이번 개편안에서는 청약저축은 그대로 두기로 했다.
청약저축은 월 납입 상한액이 10만원이므로 저축 총액이 많으려면 장기간 매월 납부해야 유리하다.

문) 특별공급 제도는 어떻게 되나.

답) 현재 시행 중인 특별공급 제도는 그대로 유지된다.
주택공급 규칙에 명시된 특별공급 대상자인 3자녀 이상 무주택 세대주,국가 유공자 또는 유족,장애인,공공사업 시행을 위해 철거되는 주택 소유자 등에 대해서는 일정 물량의 주택이 별도로 공급된다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com

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원문 링크 : [조선일보] 집이 짐이 된다면 9월전에 구하라


집이 짐이 된다면 9월전에 구하라

1주택자에게 불리해지는 청약… 넓은 집으로 갈아타려면?

장원준 기자wjjang@chosun.com 입력 : 2007.03.26 22:55

아파트 당첨자의 선정 방식을 확 바꾸는 청약가점제가 오는 9월부터 시행될 예정이다.

청약가점제는 부양가족의 수나 무주택 기간, 세대주 연령, 청약통장 가입 기간 등에 가중치를 부여해 이를 합산한 종합 점수로 신규 분양 아파트의 당첨자를 결정하는 제도이다. 즉 ‘세대주 나이가 많고 가족이 많으며 집 없는 기간이 긴 무주택 가구’를 우대해 우선 당첨시키는 방식이다. 바꿔 말하면, 신혼 부부처럼 ‘세대주 나이가 적거나, 가족이 적은’ 가구, 혹은 주택 한 채를 이미 갖고 있는 가구 등은 이 제도로 인해 당첨 기회가 상당히 줄어든다.

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◆울고싶은 1주택자

정부는 “집이라고 부르기 어려운”(이용섭 건설교통부 장관) 수준의 작은 집을 가진 소액 청약예·부금 가입자, 혹은 ‘불가피하게 세대주가 젊고 자녀가 없는’ 신혼 부부를 위해서는 일정 수준의 당첨 기회를 보장해주도록 청약가점제 보완을 검토하고 있다. 따라서 이런 조건의 주택 수요자들은 일단 정부의 구제 방안을 기다려볼 필요가 있다. 하지만 정부가 제도를 보완하더라도 1주택자들은 불이익을 감수해야 할 전망이다. 예를 들어 살펴보자. ‘세대주 나이가 41세(80점), 부모님 모시고 자녀 3명과 함께 거주(210점), 무주택 기간 11년(160점), 통장 가입한 지 2년 이상(39점)’의 조건을 갖춘 청약자가 공공택지에서 민간건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 청약할 경우, 가점은 489점이다. 가점제 최고점인 535점에 불과 46점 부족한 훌륭한 점수이다. 반면 다른 모든 조건이 똑같지만 단지 집이 한 채 있어 무주택 기간의 점수를 받지 못하면 가점은 329점으로 뚝 떨어진다. 160점이면 ‘당첨 유력’과 ‘당첨 불능’ 정도로 큰 차이라는 게 전문가들의 분석이다.

◆1주택자 갈아타기 확률 9월 前이 높다

전문가들은 청약가점제가 시행될 경우 ‘아주 작지는 않은’ 집을 이미 한 채 갖고 있으면서 좀 더 넓은 평형으로 갈아타기를 노리는 청약통장 가입자들은 당첨 확률이 매우 낮아질 것으로 분석한다. 더구나 최근에는 1주택자의 1순위 청약 대상 제외 방안까지 검토되고 있다. 그렇다면 가점제 시행으로 가장 불리해질 1주택자들은 어떻게 행동해야 할까. 기존 주택 중에서 아주 싸게 급매물이 나온다면 우선 노려볼 만하다. 만약 분양을 통해 평형 갈아타기를 시도한다면, 9월 이전에 적극적으로 청약에 나설 것을 검토할 필요가 있다. 당첨자를 지금처럼 추첨으로 뽑는 9월 이전까지는 그나마 당첨 확률이 남아 있기 때문이다. 9월 이후에 청약에 나선다면 경쟁률이 떨어질 것으로 보이는 비인기지역에 청약하는 전략 외에는 대안이 없다는 분석이다.

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◆9월 이전 서울 수도권 분양, 여기를 노려라

9 월의 청약가점제 시행 이전까지 서울과 수도권 분양시장에서는 어느 해보다 풍부한 물량이 쏟아질 전망이다. 건설사들이 오는 9월의 분양가 상한제나 분양원가 공시제가 실시되기 전에 서둘러 분양에 나설 태세이기 때문이다. 1주택자인 청약예금 가입자들은 이런 분양 아파트들을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 특히 당첨 확률을 높이기 위해서는 일반 물량의 비중이 높은 단지를 우선 살펴보라는 조언이다.

서울에서는 오는 5월 은평구 수색동에서 GS건설이 324가구를 공급할 예정이다. 전체 물량이 일반분양된다. 서울 기준으로 600만원 통장부터 청약이 가능할 것으로 보인다. 동작구 신대방동에서는 삼호가 34·39·43평형 409가구를 8월에 분양할 예정이다.

용인에서는 3월과 6월 현대건설과 삼성물산이 대단지 아파트를 분양할 예정이다. 이들 지역은 지난해부터 분양이 연기됐던 곳으로 수도권에서 주목받는 청약 1순위 지역으로 꼽힌다.

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원문 링크 : 채권입찰제에 대하여


채권입찰제에 대하여

1. 채권입찰제 적용대상 아파트는?

(1) 2007년 9월 이전
20만평이상 공공택지개발지구중 원가연동제(분양가상한제)가 적용되는 전용면적 25.7평이상

(2) 2007년 9월이후
전용면적 25.7평이상 전 지역(공공택지,민간택지 모두 해당)

2. 전용면적 25.7평이상 아파트 당첨자 선정방식(2007년 9월이후)?

- 2007년 9월이후 청약가산점제 및 분양가상한제가 모든 아파트를 대상으로 전면 시행되며, 특히 전용면적25.7평이상 중대형 평형은 당첨자 선정시 채권입찰액을 가장 높게 쓴 순서부터 당첨자를 선정하며, 만약 채권입찰금액이 동일할 경우에 한해서 청약가산점제가 시행됩니다. 청약가산점제는 중소형과 달리 무주택기간의 점수는 낮게, 부양가족수 점수는 높게 부여될 가능성이 큽니다. 그러나, 청약가산점에 앞서 채권금액이 큰 순서로 당첨자가 선정되기 때문에 당첨자가 되려면 채권입찰금액을 최고로 써 내야 할 거 같습니다.

3. 그럼 도대체 채권입찰제가 무엇일까?

- 채권입찰제를 알기위해선, 우선 채권의 개념부터 파악해야 합니다.

여기서 말하는 채권이란 국민채권(국채)으로 종류가 1종과 2종이 있는데, 1종은 부동산등기나 각종 인허가를 낼때 의무적으로 매입하는 것이며,아파트청약시 매입해야하는 채권이 바로 국민채권2종입니다. 만기는 20년입니다.

- 채권입찰제를 적용하는 이유는 건설사에서 토지공사로 부터 아파트부지를 감정가이하로 낙찰받는 조건으로 아파트분양시 분양가를 일정수준이상 높게 책정할 수 없게 되는데 이것을 분양가상한제라 합니다.

그러나, 분양가상한제를 적용해서 분양하게 되면 당첨자는 주변시세대비 막대한 차익을 얻게되어 청약과열과 더불어, 투기세력이 판을 치겠지요... 이런 부작용을 막기 위해 정부에서는 아파트청약시 청약자로 하여금 채권을 의무적으로 구입하게하여 시세차익을 정부에서 환수해가며,가장 높게 채권액을 써낸 순서로 당첨자를 선정하게 됩니다.. 이런 제도를 채권입찰제라 합니다.

4. 그럼, 채권구입액은 얼마일까?

예를 들어 40평형의 평당 분양가가 1000만원, 주변아파트시세가 1500만원이라고 가정할 경우

- 채권구입액 : 500만원(주변시세와 분양가의 시세차익) × 70%(적용율_정부에서 고시함) × 40평 = 1억4천만원....즉 채권구입액이 1억4천만원이 됩니다.

5. 채권을 매입 후 팔수 있나?

- 만기가 20년이지만, 자금부담이 되는 사람은 할인(손실)을 해서 매입 후 바로 되 팔수 있습니다. 쉽게 어음할인과 같은 의미라 생각하면 됩니다.
- 되 팔경우에는 채권할인율을 적용하게 되는데 보통 60%정도(손실율은 40%가 되겠지요)
- 예를 들자면 100원에 사서 40원 손해보고 파는 겁니다... 억울하지요.
- 할인율은 고정된 것이 아니고, 계속 변합니다.
- 그렇기 때문에 1억4천에 채권을 사서, 바로 팔 경우 5,600만원의 손해를 보고 파는 경우지요.
※ 결국 5,600만원은 정부에서 시세차익을 채권발행을 통해 환수해가는 상황이 됩니다.

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원문 링크 : [매경] 새해 청약 유망단지 15선


새해 청약 유망단지 15선

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■ 판교신도시 잔여분

올해 부동산시장을 후끈 달아오르게 했던 판교신도시는 내년에도 추가 분양을 예정하고 있다.
내년에는 대한주택공사에서 분양하는 6개 단지를 포함해 총 8개 단지에서 2660가구가 분양될 예정이다.
다만 연립과 중형 임대가 대부분이며 35평형 이상 대형 평형 공급이 주를 이룰 것으로 보인다.

■ 수원 광교신도시

수원 이의동, 원천동 일대와 용인 상현동, 영덕동 일원에 지어지는 광교신도시는 판교 이후 최대 화두로 떠오를 유망 택지지구로 꼽힌다.
2010년까지 총 2만4000여 가구가 공급될 계획이며 용적률 159% 이하가 적용될 예정이기 때문에 층수는 15층 정도로 지어질 전망이다.

■ 서울 은평 뉴타운

서울 은평뉴타운은 내년 10월 분양에 나선다.
당초 올해 분양하려다 고분양가로 불거진 비판 여론 때문에 후분양제로 분양방식을 변경하면서 공급이 연기됐다.
3개 지구 총 1만4631가구 규모로 지어지며 임대를 제외한 1만31가구가 공급된다.
이 중 원주민 특별공급 물량을 제외하면 7000여 가구가 일반 분양될 전망이다.

■ 파주신도시

얼마 전 고분양가 논란의 중심에 섰던 파주신도시는 당초 328만여 평에서 운정신도시 및 교하지구를 포함한 559만평으로 확대 개발이 발표됐다.
경의선 복선전철 문산~서울역 구간이 개통 예정이고 제2자유로 건설, 파주LCD 공장 이전 등 다양한 개발 호재를 갖추고 있어수도권 서북부의 판교로 불린다.

■ 인천 검단지역

최근 추가 신도시로 지정된 검단신도시는 총 5만6000여 가구 15만명을 수용하게 된다.
서울 도심과 인천공항에서 각각 20㎞ 떨어져 있고 인천국제공항고속도로와 외곽순환도로가 인접해 교통여건이 뛰어나다.
대주건설은 내년 9월께 검단1지구 2개 단지에 37ㆍ45평형 447가구, 33ㆍ46평형 449가구를 각각 선보일 예정이다.

■ 인천 송도신도시

송도신도시에는 총 6만3000여 가구가 들어서게 되며 국제도시 위상에 맞게 컨벤션센터, 호텔, 국제학교, 국제병원 등이 세워질 예정이다.
포스코건설은 공원 전면에 47층 3개동 규모 `포스코 더샾 센트럴파크Ⅰ`을 1월 공급할 계획이다.
GS건설도 1월 `송도자이` 1069가구를 선보이고 코오롱건설도 송도신도시에 주상복합아파트를 공급할 예정이다.

■ 화성 동탄신도시

동탄신도시는 2기 신도시 중 첫 입주를 앞두고 있다.
내년 상반기에는 중심상업지구에서 포스코건설컨소시엄이 최고 66층 총 4개동 규모 초대형 주상복합아파트 `메타폴리스`를 내세워 분양몰이에 나선다.
40~98평형 총 1266가구 규모로 공급될 예정이다.
풍성주택도 메타폴리스 옆에 주상복합과 오피스텔 총 248가구를 1월중 분양한다.

■ 용인 성복지구

용인 성복지구는 3개 건설사에서 총 5300여 가구를 공급할 계획이다.
민간택지개발지구로 채권입찰제와 원가연동제가 적용되지 않는다.
지역 민원으로 인해 분양이 계속 연기되고 있어 분양 시기가 명확히 정해지지 않았다.

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■ 용인 흥덕지구

영덕동 65만평 일대를 개발해 공동주택 7900여 가구와 단독 1만7000여 가구가 들어서는 흥덕지구는 수원과 경계를 접하고 있다.
또 인근에 삼성전자와 각종 기업체 연구소들이 밀집해 산업과 주거가 공존하는 자족형 신도시가 될 수 있는 환경도 갖추고 있다.

■ 아산신도시

아산신도시는 충남 천안 불당동, 신방동과 아산 배방면 일대 총 111만여 평에 2008년까지 총 8125가구가 들어서는 충청권 대표 신도시다.
총 4개 블록에 걸쳐 주상복합, 업무시설, 백화점, 할인점, 멀티플렉스극장 등 다양한 상업시설들이 들어서게 된다.

■ 청주 신영 지웰시티

청주 복대동에는 신영이 개발하는 `지웰시티`가 분양된다.
미디어센터, 서비스드레지던스 등이 들어서며 최고 55층에 이를 전망이다.
평균 45층 높이에 총 17동 규모로 지어지며 주상복합과 백화점, 한방병원 등 각종 상업시설이 들어서게 된다.
38~77평형 중대형 4000여 가구 규모로 조성될 예정이며 1월에 1차분 2000여 가구를 분양하고 2차분은 7월 분양 예정이다.

■ 광주 수완지구

광주 수완지구는 수완동, 장덕동, 흑석동, 신가동 일원에 139만여 평 규모로 조성된다.
단지 내에 초등학교 9개, 중학교 5개, 고등학교 4개가 신설될 예정이다.
산월IC를 통해 호남고속도로에 5분이면 접근할 수 있고 2007년 개통 예정인 제2순환도로와 가까워 광주 시내로 쉽게 진입할 수 있다.

■ 부산 정관신도시

정관신도시는 부산 동북부 지역에 전원주택과 생산 기능을 동시에 갖춘 환경친화적 도시로 개발된다.
부산의 도시 기능을 분산 수용해 도심권 과밀화 해소에 기여하고 최첨단 하이테크 산업단지를 유치해 배후도시로 개발할 예정이다.
대주건설이 내년 2월 A-13블록에 1500여 가구를 일반분양할 예정이다.

■ 경남 양산신도시

양산신도시는 총 323만평 규모에 2010년까지 4만8802가구가 들어선다.
계획도시인 만큼 교통여건과 자연환경이 뛰어날 것으로 전망된다.
2001년 12월부터 공사를 시작한 부산지하철 2호선 연장선 4개역(증산, 석산, 중부, 남부)이 신도시에 들어선다.

■ 천안 청수지구

청수지구는 천안시 청수동, 구성동 일대를 택지개발 수용 방식으로 천안시와 한국토지공사가 공동 개발한다.
2008년까지 4625억원 사업비가 투입되며 유비쿼터스 도시기반시설을 바탕으로 법원, 검찰청, 경찰서, 세무서, 전화국 등이 들어서는 종합행정타운이 포함된다.
이곳에 상반기중 2368가구가 공급된다.

[오재현 기자]

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