새우의 세상사

원문 링크 : [조인스랜드] 아파트 재당첨 금지 전국 확대


아파트 재당첨 금지 전국 확대

9월 이후…수도권 소형 10년, 중대형 5년

공공택지 아파트에 당첨됐을 때만 적용해 온 재당첨 금지 조항이 전국의 모든 아파트로 확대된다.

재당첨 금지 조항은 동일세대에 속한 세대원이 한번 당첨됐을 경우 나머지 세대원의 당첨까지 일정기간 제한하는 것으로 분양가 상한제 아파트에 실시하도록 돼 있다.

9월1일 이후 사업승인신청분부터 적용

20일 건설교통부에 따르면 9월 1일이후 사업승인신청을 하는 주택에 대해서는 분양가 상한제가 시행되며 이에 따라 이들 주택을 분양받을 경우 재당첨 금지조항을 적용받게 된다.

현행 주택공급규칙은 분양가 상한제가 적용되는 아파트에 대해서는 재당첨 금지 조항을 적용하도록 하고 있으며 건교부는 이 규정을 손질하지 않는 방향으로 법제처 등과 협의를 진행하고 있다.

이에 따라 분양가 상한제 주택을 분양받는 경우 분양자는 물론 나머지 세대원도 일정 기간 다른 주택을 분양받을 수 없다. 또 미계약과 당첨 취소 등으로 계약우선권을 갖는 예비입주자의 경우 계약의사를 밝히고 동.호수를 배정받으면 실제 계약 여부에 관계없이 당첨자로 간주돼 재당첨금지 조항이 적용된다.

9월이후 사업승인신청을 하거나 8월이전에 사업승인신청을 했더라도 11월말까지 분양승인신청을 하지 않으면 분양가 상한제 적용 대상이 된다.

재당첨 금지기간도 현행대로 유지키로

건교부는 재당첨금지기간도 현행대로 유지하기로 했다. 재당첨 금지 기간은 수도권은 10년(85㎡이하)-5년(85㎡초과), 비수도권은 5년(85㎡이하)-3년(85㎡초과)이다.

이와 함께 9월부터는 당첨 후 일정기간 집을 되팔 수 없는 전매제한기간도 대폭 강화된다.

수도권의 경우 ▷공공택지 중소형은 계약일로부터 10년, 중대형은 7년 ▷민간 투기과열지구 중소형은 7년, 중대형은 5년간 되팔 수 없다.

지방의 경우 ▷공공택지 중소형은 5년, 중대형은 3년 ▷민간 투기과열지구는 충청권 3년, 기타 1년 ▷민간 비투기과열지구는 6개월간 전매가 제한된다.

★ 재당첨금지기간

수도권 중소형(85㎡이하) 10년
중대형(85㎡초과) 5년
비수도권 중소형 5년
중대형 3년

★전매제한 기간

수도권 공공택지 중소형 10년
공공택지 중대형 7년
민간투기과열지구 중소형 7년
민간투기과열지구 중대형 5년
지방 공공택지 중소형 5년
공공택지 중대형 3년
민간투기과열지구 충청권 3년
민간투기과열지구 비충청권 1년
민간비투기과열지구 6개월
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원문 링크 : [매경] 새해 청약 유망단지 15선


새해 청약 유망단지 15선

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■ 판교신도시 잔여분

올해 부동산시장을 후끈 달아오르게 했던 판교신도시는 내년에도 추가 분양을 예정하고 있다.
내년에는 대한주택공사에서 분양하는 6개 단지를 포함해 총 8개 단지에서 2660가구가 분양될 예정이다.
다만 연립과 중형 임대가 대부분이며 35평형 이상 대형 평형 공급이 주를 이룰 것으로 보인다.

■ 수원 광교신도시

수원 이의동, 원천동 일대와 용인 상현동, 영덕동 일원에 지어지는 광교신도시는 판교 이후 최대 화두로 떠오를 유망 택지지구로 꼽힌다.
2010년까지 총 2만4000여 가구가 공급될 계획이며 용적률 159% 이하가 적용될 예정이기 때문에 층수는 15층 정도로 지어질 전망이다.

■ 서울 은평 뉴타운

서울 은평뉴타운은 내년 10월 분양에 나선다.
당초 올해 분양하려다 고분양가로 불거진 비판 여론 때문에 후분양제로 분양방식을 변경하면서 공급이 연기됐다.
3개 지구 총 1만4631가구 규모로 지어지며 임대를 제외한 1만31가구가 공급된다.
이 중 원주민 특별공급 물량을 제외하면 7000여 가구가 일반 분양될 전망이다.

■ 파주신도시

얼마 전 고분양가 논란의 중심에 섰던 파주신도시는 당초 328만여 평에서 운정신도시 및 교하지구를 포함한 559만평으로 확대 개발이 발표됐다.
경의선 복선전철 문산~서울역 구간이 개통 예정이고 제2자유로 건설, 파주LCD 공장 이전 등 다양한 개발 호재를 갖추고 있어수도권 서북부의 판교로 불린다.

■ 인천 검단지역

최근 추가 신도시로 지정된 검단신도시는 총 5만6000여 가구 15만명을 수용하게 된다.
서울 도심과 인천공항에서 각각 20㎞ 떨어져 있고 인천국제공항고속도로와 외곽순환도로가 인접해 교통여건이 뛰어나다.
대주건설은 내년 9월께 검단1지구 2개 단지에 37ㆍ45평형 447가구, 33ㆍ46평형 449가구를 각각 선보일 예정이다.

■ 인천 송도신도시

송도신도시에는 총 6만3000여 가구가 들어서게 되며 국제도시 위상에 맞게 컨벤션센터, 호텔, 국제학교, 국제병원 등이 세워질 예정이다.
포스코건설은 공원 전면에 47층 3개동 규모 `포스코 더샾 센트럴파크Ⅰ`을 1월 공급할 계획이다.
GS건설도 1월 `송도자이` 1069가구를 선보이고 코오롱건설도 송도신도시에 주상복합아파트를 공급할 예정이다.

■ 화성 동탄신도시

동탄신도시는 2기 신도시 중 첫 입주를 앞두고 있다.
내년 상반기에는 중심상업지구에서 포스코건설컨소시엄이 최고 66층 총 4개동 규모 초대형 주상복합아파트 `메타폴리스`를 내세워 분양몰이에 나선다.
40~98평형 총 1266가구 규모로 공급될 예정이다.
풍성주택도 메타폴리스 옆에 주상복합과 오피스텔 총 248가구를 1월중 분양한다.

■ 용인 성복지구

용인 성복지구는 3개 건설사에서 총 5300여 가구를 공급할 계획이다.
민간택지개발지구로 채권입찰제와 원가연동제가 적용되지 않는다.
지역 민원으로 인해 분양이 계속 연기되고 있어 분양 시기가 명확히 정해지지 않았다.

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■ 용인 흥덕지구

영덕동 65만평 일대를 개발해 공동주택 7900여 가구와 단독 1만7000여 가구가 들어서는 흥덕지구는 수원과 경계를 접하고 있다.
또 인근에 삼성전자와 각종 기업체 연구소들이 밀집해 산업과 주거가 공존하는 자족형 신도시가 될 수 있는 환경도 갖추고 있다.

■ 아산신도시

아산신도시는 충남 천안 불당동, 신방동과 아산 배방면 일대 총 111만여 평에 2008년까지 총 8125가구가 들어서는 충청권 대표 신도시다.
총 4개 블록에 걸쳐 주상복합, 업무시설, 백화점, 할인점, 멀티플렉스극장 등 다양한 상업시설들이 들어서게 된다.

■ 청주 신영 지웰시티

청주 복대동에는 신영이 개발하는 `지웰시티`가 분양된다.
미디어센터, 서비스드레지던스 등이 들어서며 최고 55층에 이를 전망이다.
평균 45층 높이에 총 17동 규모로 지어지며 주상복합과 백화점, 한방병원 등 각종 상업시설이 들어서게 된다.
38~77평형 중대형 4000여 가구 규모로 조성될 예정이며 1월에 1차분 2000여 가구를 분양하고 2차분은 7월 분양 예정이다.

■ 광주 수완지구

광주 수완지구는 수완동, 장덕동, 흑석동, 신가동 일원에 139만여 평 규모로 조성된다.
단지 내에 초등학교 9개, 중학교 5개, 고등학교 4개가 신설될 예정이다.
산월IC를 통해 호남고속도로에 5분이면 접근할 수 있고 2007년 개통 예정인 제2순환도로와 가까워 광주 시내로 쉽게 진입할 수 있다.

■ 부산 정관신도시

정관신도시는 부산 동북부 지역에 전원주택과 생산 기능을 동시에 갖춘 환경친화적 도시로 개발된다.
부산의 도시 기능을 분산 수용해 도심권 과밀화 해소에 기여하고 최첨단 하이테크 산업단지를 유치해 배후도시로 개발할 예정이다.
대주건설이 내년 2월 A-13블록에 1500여 가구를 일반분양할 예정이다.

■ 경남 양산신도시

양산신도시는 총 323만평 규모에 2010년까지 4만8802가구가 들어선다.
계획도시인 만큼 교통여건과 자연환경이 뛰어날 것으로 전망된다.
2001년 12월부터 공사를 시작한 부산지하철 2호선 연장선 4개역(증산, 석산, 중부, 남부)이 신도시에 들어선다.

■ 천안 청수지구

청수지구는 천안시 청수동, 구성동 일대를 택지개발 수용 방식으로 천안시와 한국토지공사가 공동 개발한다.
2008년까지 4625억원 사업비가 투입되며 유비쿼터스 도시기반시설을 바탕으로 법원, 검찰청, 경찰서, 세무서, 전화국 등이 들어서는 종합행정타운이 포함된다.
이곳에 상반기중 2368가구가 공급된다.

[오재현 기자]

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원문 링크 : [닥터아파트] 아파트 평형의 비밀


아파트 평형의 비밀

아파트 청약 전 반드시 읽어봐야 할 입주자모집공고. 하지만 그곳에 나와 있는 평형 정보를 보고 있자면 마치 바보가 된 듯 하다.

아파트 하나 분양 받는데 공급면적은 뭐고 계약면적은 무엇인지 당최 알아들 수가 없기 때문이다.
여기에 익숙지 않은 ‘㎡’라는 단위까지 접하면 입주자모집공고는 있으나 마나 한 종이조각으로 전락하기 마련이다.
과연 내가 구입하려는 집이 실제 몇 평이나 되는지 쉽게 아는 방법은 없을까?

일단 ‘㎡’를 ‘평’으로 바꾸는 방법부터 익히자.

어지럽게 늘어져 있는 복잡한 숫자는 간단히 읽을 수 있으니 말이다.
‘㎡’는 0.3025를 곱해 ‘평’으로 환산할 수 있다. 예를 들어 100㎡라면 30.25평으로 계산된다.

흔히 접하는 국민주택규모 85㎡는 0.3025를 곱할 경우 25.7평이 된다.
단위를 파악했다면, 비로소 평형 파악에 첫 발을 내딛는 셈이다.

여기에 입주자모집공고에 적힌 평형, 공급면적, 전용면적, 공용면적, 기타공용, 계약면적 순대로 의미만 파악한다면 아파트 평형이 무엇인지 완벽히 파악하게 된다.
우선 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 개념인데, 전용면적은 말 그대로 우리 가족이 전용으로 사용할 수 있는 공간을 말한다.

즉, 현관을 열고 들어가 펼쳐지는 방, 거실, 주방, 욕실 등이 전용면적에 포함된다.

이에 반해 주거공용면적은 집으로 들어가기 위해 거쳐야 하는 엘리베이터, 계단, 복도 등 아파트 주민이 공동으로 사용하는 곳들의 면적이다.
얼마 전 발표된 판교입주자모집공고에서 A6-1블록 84A타입의 경우 전용이 84.72㎡, 주거공용이 22.3781㎡로 총 공급면적은 107.0981㎡로 결정됐다.

이를 평으로 환산하면 전용은 25.62평 주거공용은 6.77평이 되고, 이를 합하면 총 ‘공급면적’은 32.39평이다.

입주자모집공고상에 표기돼 있는 평형(전용)을 보면 어김없이 32.39(25.62)임을 알 수 있는데, 이 면적이 바로 우리가 알고 있는 ‘분양평형’이다.

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그런데 아파트가 전용면적과 주거공용면적만으로 이뤄진 것은 아니다.
아파트 관리를 위한 관리실도 있어야 하고, 노인을 위한 노인정도 있어야 하는 것이다.
이에 건설사에서 공급하는 면적 외 기타공용면적이 추가된다.
관리실, 노인정, 지하주차장 등 공동생활에 필요는 하지만 모든 입주민이 사용하는 시설이 아닌 곳들이다.

이렇게 해서 최종 소비자들이 계약하는 면적은 공급면적(전용 주거공용)에 기타공용면적까지 합한 면적이다.
다시 A6-1블록 84A타입을 보면, 분양평형은 공급면적인 32.39평이지만 기타공용면적 39.2217㎡(11.86평)이 더해져 계약면적은 총 44.25평이 되는 것이다.

물론 분양가는 계약면적이 아닌 분양평형으로 계산된다.
한편 입주자모집공고에는 나오지 않은 마술 같은 면적이 있다.

바로 서비스면적인데, 이름과 같이 덤으로 주어지는 공간이다.

여기에는 발코니가 포함된다.
발코니 확장이 합법화되면서 그 폭이 1.5m 이내로 제한됐지만, 이왕이면 1m보다는 1.5m까지 나와 면적이 큰 게 유리하다.

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원문 링크 : 치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략


치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략

2006년 11월~2007년 상반기까지 아파트 매수에 성공하기 위한 전략 중 최고는 아파트 시세를 파악하는 것입니다.

1. 가장 중요한 것은 지역의 여건을 아는 것보다 아파트 시세를 꿰뚫는 것입니다.

◐ 대부분은 그 지역을 잘 알아야만 아파트 수익률을 얻을 것으로 생각 하시는 경우가 많은데 천만의 말씀입니다.

만일 이 말이 사실이라면 해당 지역 주민들과 부동산 사장님은 떼돈을 벌어야 하는데 오히려 그 지역을 너무도 잘 알기 대문에 손해를 보는 경우도 매우 많습니다.

여기서 가장 중요한 것은 그나마 시세 예측력이 가장 뛰어난 국민은행 시세의 과거 흐름을 파악하는 일입니다.

최근에는 국민은행 시세가 실거래가를 따라 잡을 수 없을 정도로 상승하고 있다는 점은 참조하시고 상한가나 그보다 약간 높게 판단하시는 것이 정확한 시세입니다.

◐ 주식에서 특정 종목의 주식 그래프를 보면 해당 회사의 가치가 총망라 되어 있기 때문에

전문가들은 시세 흐름을 꾸준히 연구 검토하여 투자 유무를 진단합니다.

아파트는 주식보다도 시세 자체에 해당 아파트의 가치가 반영된 경우가 많고 유동적인 까닭에 더욱 중요합니다.

하지만 안타깝게도 아파트 하나 하나에 대하여 시세 흐름을 그래프나 모형으로 제시한 경우는 거의 없습니다.

2. 아파트 과거와 현재의 시세 흐름에는 그 아파트 가치가 모두 담긴 보물 창고입니다.

◐ 왜 과거와 현재 시세가 중요한지 아십니까?

시세의 흐름은 그 지역의 가치와 미래의 발전 가능성, 입지, 교통 교육 환경 등의 제반 요소가 현실화한 수치이기 때문입니다.

즉 시세 흐름을 보면 그 아파트의 가치의 흐름을 알 수 있고, 불투명한 미래 가치를 가장

정확하게 진단할 수 있는 투자의 정석입니다.

그렇지만 안타깝게도 대부분의 서민들은 부분적인 요소에 신경을 쓸 뿐 아파트 시세 흐름에 대한 공부에 매우 소극적입니다.

◐ 이는 제가 알기로는 대부분의 전문가들도 마찬가지입니다.

아파트 시세 흐름은 그 아파트의 모든 것이 담겨 있는 보물 창고임에도 불구하고 이를 등한시한 채 그 아파트에 대한 몇가지 평가 요소만을 가지고 미래 투자 수익률을 점치려고 하기 때문에 기대치의 성과를 거두는 데 실패를 하게 됩니다.

따라서 특정 지역의 아파트를 매수 하고자 할 때에는 단 하루라도 시간을 내셔서 아파트 시세 흐름을 익혀야 합니다.

3. 내용별로 아파트 시세 분석을 따져 보아야 합니다.

◐ 아파트 시세는 분양가, 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주 등으로 세분화 할 수 있으며 매수하고자 하는 여건에 따라서 각각의 중요도에 차이가 납니다.

물론 특정 아파트를 매수하고자 할 때에 상기에서 제시한 기간별로 시세 흐름을 검토하는 것은 기본이며, 특정 상황에 따라서 기간의 중요도는 차이가 난다는 것을 알아야 합니다.

- 분양가-

◐ 아파트의 본질적 가치를 파악하기 위한 필수 항목입니다.

분양가에 비하여 3년시세가 높지 않은 아파트는 큰 문제점이 발생하지 않고 입지가 유망하다면 매수 하는데 매우 좋은 여건입니다.

주변 아파트에 비하여 분양가가 비쌀수록 미래의 가치는 더욱 높다고 할 수 있습니다.

그렇기 때문에 현재 매수 하려는 아파트의 시세가 엇비슷할 경우에는 분양가가 높은 아파트를 매수 하시는 것이 유리합니다.

◐ 분양가가 높으면 당시에는 불리하게 작용할 수 있지만 보통의 경우는 분양가 가치만큼 단지 여건이 조성되기 때문에 미래의 호재로 작용할 가능성이 매우 높습니다.

분양가가 싸다고 좋은 것은 아닙니다.

분양가만큼 얼마나 멋진 아파트를 짓느냐가 핵심입니다.

예를 들어서 최근 고가 아파트로 물망에 오른 파주 한라 비발디, 용인 공세 피오레, 은평 뉴타운, 송도 포스코, 동탄 메트로 폴리스 등은 분양가에 걸맞는 단지 조성이 따를 경우 오히려 명품 아파트로서 자리매김을 할 수도 있습니다.

- 3년시세-

◐ 아파트의 전체적인 가치 흐름을 파악할 수 있으며, 미래 3년 시세 예측의 가장 중요한 자료입니다.

3년 동안의 시세 흐름은 그 아파트의 가치를 종합적으로 진단하는 핵심 요소입니다.

만일에 3년동안 전혀 오름폭이 없다면 그 아파트는 철저하게 소외된 아파트로서 입지, 발전 가능성, 관심도 등의 요소가 최악일 경우가 많기 때문에 매수하셔서는 안 됩니다.

반대로 3년 동안 100% 이상 폭등한 아파트는 입지와 미래 발전 가능성에 매우 높은 비중을 두고 분석을 해야 하며 만일 명품 아파트로서 이러한 요소를 갖추고 있다면 오른 폭만큼의 상승이 따를 가능성이 큽니다.

◐ 그렇기 때문에 3년 상승이 높은 아파트가 명품 아파트로서 미래 3년간 오름폭 만큼 오를 경우가 많습니다.

강남, 분당, 용인, 일산, 파주, 동탄 등이 이에 해당하며 앞으로도 더욱 오를 가능성이 큰 지역이기도 합니다.

- 1년시세-

◐ 아파트 매수시에 미래 1년을 예견할 수 있는 기본 자료입니다.

보통의 경우 1년 시세 흐름이 높은 아파트는 그 다음 해에도 시세 상승이 이어 지거나 2년 후에라도 오름폭만큼의 상승을 이어가는 경우가 많은 까닭에 1년 흐름이 좋은 경우도 아파트 매수 여건으로 유망하다고 볼 수 있습니다.

하지만 3년 시세보다 1년 시세가 높은 아파트는 뚜렷한 미래 가치가 존재하지 않는다면 위험성이 따를 수 있습니다.

예를 들어서 최근 초급등한 평촌 꿈마을은 3년 시세보다 1년 시세가 압도하는 경우로 판교 신도시의 후광이냐 거품이냐의 논란으로 뜨거운 지역입니다.

-6개월 시세-

◐ 6개월 시세가 폭등한 아파트는 함부로 매수하지 마시고 조정기를 노려야 합니다.

시장 상황이 상승 흐름일 경우에 다른 단지가 상승할지라도 오히려 조정을 맞을 가능성이 크기 때문입니다.

이런 아파트는 바로 매수 하기보다는 조정이 이어지는 시기를 살피면서 유망 아파트 위주로 매수 하시는 전략이 주효합니다.

◐ 만일 많이 오른 아파트 중에서 6개월 시세가 3년 시세보다 높다면 매수할 경우 위험성이 큽니다.

최근 입지가 좋은 수도권 옐로우칩 아파트 30평대 이상의 중대형 평형이 이에 해당합니다.

서울의 성동구, 동작구, 송파구, 강서구, 용산구, 광진구, 서초구 등의 많은 아파트들이 이에 해당하며 용인시, 파주시, 화성시, 수원시, 성남시, 안양시 등의 옐로칩 아파트 상당 부분이 이에 해당합니다

하지만 유리한 조건의 옐로우칩 아파트들이 오르지 않은 경우에는 상기 지역을 중심으로 30평대 이상 중대형 평형 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

-3개월 시세-

◐ 아파트 매수 타이밍을 잡는데 가장 중요한 시세 입니다.

3년동안 소폭의 오름에 그치다가 3개월 시세가 오르는 아파트는 유망 지역일 경우 폭등 가능성이 매우 큽니다.

예를 들어서 서울은 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 전형적인 이 흐름을 보이고 있으며 수도권은 화성시 병점, 구리시, 남양주시 덕소, 안산. 고양시 일부, 용인시 보라지구 등이 이에 해당합니다.

◐ 3년 시세가 40% 이상 오른 지역에서 3개월 시세가 3년 시세와 비슷할 경우에는 꼭지를 잡을 수도 있기 때문에 반드시 미래의 전망을 따져 보아야 합니다.

역으로 유망 지역임에도 불구하고 3년 상승이 거의 없는데 3개월 상승이 큰 폭으로 오르는 중이면 급매 위주의 매수를 할 경우에 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다.

1개월 시세-

◐ 고도의 매수 타이밍을 요망하는 경우로 초고수들나 흐름을 파악할 수 있을 정도로 매우 어렵지만 꾸준한 관심만 갖는다면 얼마든지 알아 차릴 수 있습니다.

만일 유망지역에서 부동산 평균 흐름으로 3년 시세가 이어지다가 갑자기 큰 폭의 상승을 거두거나 3년동안 소외 지역임에도 불구하고 시세 상승이 10% 이상 오르는 아파트는 급등 가능성까지 예견이 됩니다.

1개월 시세는 잘못 진단하면 대세 상승으로 오인하여 매수를 했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문에 시세 흐름 자체를 맹신해서는 안되며 확신이 있을 경우에 뛰어 들어야 투자수익률을 이끌어 낼 수 있습니다.

4. 해당 아파트뿐만이 아니라 주변 아파트, 동 구 시 등의 아파트 시세 흐름을 따져 보아야 합니다.

◐ 매수한 아파트 시세뿐만이 아니라 해당 아파트의 주변 시세 동, 구, 시 단위의 아파트 흐름을 점검함으로써 투자 수익률의 안정성과 가치 비교를 통하여 높은 차익을 거둘 수 있는 아파트를 선점할 수 있습니다.

특히 주변 아파트는 모두 과거와 현재 시세를 파악해야 하며 동이나 구 시단위의 아파트 중에서 비슷한 상황의 아파트를 골라서 몇 개 정도만 확인하셔도 많은 도움이 됩니다.

◐ 때에 따라서는 이웃 도시의 아파트 시세 검색도 필요하며 전철노선, 택지지구, 신도시, 평형, 단지수, 입주년도 등의 테마별 시세 비교도 가치 창출에 많은 도움이 됩니다.

예를 들어서 분당 신도시의 상승은 결국 1기 신도시인 고양시, 평촌시, 산본시의 신도시별 테마에 따른 상승을 예견했으며 사실상 2기 신도시급의 신흥 주거타운인 동백의 부각은 파주, 송도의 부상을 알리는 전주곡이었습니다.

또한 분당선 연장선인 죽전-보정의 상승은 기어이 마북-신갈-구갈-서천-영통 일대의 아파트 폭등을 유발하였고, 광교 신도시의 후광을 입은 용인 신봉, 성복, 동탄 상현동 수원 우만, 매탄동의 상승이 정자동까지 시너지 효과를 가져오게 했습니다.

현 시점에서 아파트를 매수 할 경우 매수 기술 7가지

1. 청약 통장을 아끼지 마시고 유망 지역은 릴레이식 청약을 시도 하시기 바랍니다

◐ 청약은 분명히 서민들을 위한 최고이자 최후의 내 집 마련의 보검입니다.

하지만 지나치게 자타가 인정하는 그런 곳의 청약에만 몰두한다면 결국은 치솟는 분양가와 집값에 청약 자체마저 힘들 상황을 초래 할 수 있기 때문에 왠만큼 투자 가치가 있는 곳이라면 인터넷 검색이나 묻고 답하기란을 통하여 과감하게 청약을 시도해야 합니다.

분양은 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 가치가 따르는 것이지 무조건 저렴하다고 유망한 것은 아니며 보통의 경우 3년 후에 분양가의 50% 이상의 수익률을 내기 때문에 당첨에 최고 우선 순위를 두어야 합니다.

◐ 그런다음 유망 아파트로 갈아타는 전략이 청약을 아끼다가 모든 것을 잃는 경우보다 훨씬 유리합니다.

설령 수년을 기다린 후에 운 좋게 유망 지역에 당첨이 되었다고 하더라도 다른 곳 청약 연후에 갈아타기 한 경우나 수익률은 차이가 나지 않다는 점을 깨달아야 합니다.

지금 이라도 용인시, 수원시, 성남시, 파주시, 김포시, 화성 동탄, 일산, 인천 유망지역, 서울 왠만한 곳 등에 과감하게 청약을 시도한다면 잃어버린 세월을 보상 받을 수도 있습니다.

2. 소외된 지역에서 벗어나는 30평대 이상 중대형 평형을 매수해야 합니다.

최근 입지는 좋은데 오랜 기간동안 외면 받아온 아파트들이 상승을 보이고 있습니다.

3년동안 오르지 않은 것은 생각하지 않고 최근 몇 천 올랐다고 매수 하지 않는다면 결정적인 기회를 놓칠 수 있으니 지나친 욕심을 부리지 말고 매수에 적극적이어야 합니다.

지금 이러한 흐름을 보이는 지역은 인천 일부, 안산, 시흥, 화성병점, 향남, 남양주 덕소, 구리시, 하남시, 광주시 일부 서울 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 해당됩니다.

3. 대출을 받아서라도 매수에 임하여야 합니다.

◐ 대출을 귀신보다도 무서워 하는 사람은 부동산으로 시세 차익을 올릴 수 없습니다.

대출을 전혀 받지 않고 내 집을 마련했다고 자랑스럽게 말씀하시는 분들이 있는데, 역으로 대출을 받아서 더 큰 평수의 아파트를 매수했다면 대출의 몇 배 혹은 몇십배의 시세 차익을 거두었을 것입니다.

결국 대출을 전혀 받지 않고 내집마련을 하는 것은 무조건 손해이며, 과거의 경우에 60% 모두를 받고 투자를 한 사람이 최고의 수익률을 거두었다고 보시면 됩니다.

통상적으로 30%-40%의 대출이 수익률과 심리적 안정성에서 가장 좋은 방법입니다.

◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 대출을 무조건 많이 받으라고 선동하는 것이 아니라 대부분의 서민들이 투자 가치가 극히 떨어지는 아파트를 매수 하시는 경우가 많은데 그 중에 가장 큰 요인의 하나가 대출을 활용하지 못하여 싼 아파트에 매달린다는 것입니다.

자신이 감당할만큼의 대출이 이상적이지만 투자 가치를 따지시는 슬기로움도 병행했으면 합니다.

4. 매수시에는 실거래가를 반드시 확인하여야 합니다.

◐ 매도자는 매도호가가 진짜의 시세인양 착각하기 쉽기 때문에 그 가격이 실제 거래가격으로 착각을 합니다.

특히 매도자 우위 장세인 아파트 상승기에는 실거래가와 매도 호가가 3억 기준으로 6천 이상 벌어지는 경우도 흔하게 발생합니다.

반드시 실제 거래된 가격을 확인하시고 매도호가와 실거래가의 차이가 3억 기준으로 6천 이상이라면 절대로 매수하셔서는 안되며 차라리 기다리거나 다른 아파트로 전환하는 것이좋습니다.

매도 우위 장세에서 꼭 사고 싶은 상황이라면 매도호가와 실거래가의 중간 정도가 적정하며 그렇지 않은 경우에는 과감하게 매수를 포기해야 합니다.

5. 매수하기 전에 전문가들에게 반드시 검증을 받아야 합니다.

매수를 하고 난 다음에 불안해서 질문을 하는 경우는 이미 엎질러진 물입니다.

아무리 유망 아파트가 자신을 유혹을 하더라도 즉흥 구매는 매우 위험하며 닥터 아파트의 유무료 전문가들에게 매수 여부를 확인한 후에 매수를 하여야 최소한 손해를 보지는 않습니다.

매수시에 미래가치, 대출 여부 등을 꼼꼼하게 체크하여 매수를 하시는 것이 바람직합니다.

6. 무주택자는 소외된 아파트를 여유가 있는 분들은 명품 아파트를 노려야 합니다.

◐ 최근 아파트 상승이 상향 평준화 조짐을 보이고 있기 때문에 과거에 버림을 받았던 아파트들이 무서운 상승세를 이어가고 있습니다.

이웃 도시나 지역의 아파트들이 상승하고 있다면 결국은 소외된 지역까지 파급될 것이 분명합니다.

최근 흐름으로 보아서 이러한 흐름을 잘 읽고 아파트를 매수하신 다면 청약 이상으로 높은 수익률을 거둘 아파트들이 상당히 존재하고 있습니다.

◐ 한동안 주춤거린 블루칩 아파트들이 무섭게 치고 올라갈 흐름입니다.

특히 강남권, 용산권, 목동권, 분당, 용인 죽전, 동백, 일산, 수원, 동탄, 호평 등의 명품 아파트들이 큰 폭의 확대 조짐을 보이고 있습니다.

40평대 이상의 중대형 아파트를 잡을 절호의 기회일 수도 있기 때문에 명품 아파트를 매수 하시는 것이 바람직합니다.

◐ 예를 들어서 한동안 주춤했던 죽전, 동백 택지 개발 지역의 명품 아파트 중대형 평형은 매우 전망이 밝은대 분당 32평과 죽전 명품 32평의 가격 차이는 크지 않지만 분당과 죽전,동백의 40-50평대 아파트 시세 차이가 매우 크기 때문에 죽전 명품 아파트의 투자 가치가 매우높다고 할 수 있습니다.

이 경우에도 반드시 전문가의 도움을 바탕으로 아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.

7. 다음, 네이버, 야후 검색란을 활용하여 미래의 호재에 대한 정보를 축적하셔야 합니다.

◐ 최근 신도시 발표 이후에 앞으로 꾸준하게 이어질 대형 호재와 관련된 기삿거리를 축적해야 합니다.

정보는 곧 유망한 아파트를 선점하는 경쟁력입니다.

자료가 풍부할수록 유익한 자료가 축적될수록 그 자료만큼이나 유망 지역의 아파트를 매수할 수 있으며, 그 자료만큼이나 자신도 모르게 훌륭한 배경 지식을 샇을 수 있기 때문에 확신이 있는 투자를 할 수가 있습니다.

정보는 무형의 자산이지만 사슬풀린 프로메테우스처럼 날뛰는 짒값을 내것으로 만드는 마이더스의 손이 될 수도 있습니다.

검색을 생활화 하십시오.

무지에서 벗어나는 가장 빠른 첩경이 애매모호한 정보를 알아 내기 위한 가장 큰 스승이 될 수 있습니다.

미래의 투자 가치에 주목해서 매수를 하여야 합니다.-추가 내용

1. 명품 신도시와 특화된 라인에 주목하여 매수에 관심을 가져야 합니다.

◐ 지난 글에서 필자가 예측했듯이 경부 고속국도 축선상을 중심으로 5년단위의 시차를 두면서 큰 폭의 상승을 거둔 지역들이 있습니다.

1995년에 강남이 2000년에 분당이 2005년에 죽전이 2010년에는 동탄이 2015년에는 평택이 더욱 진화된 첨단 신소재를 바탕으로 명품 신도시로 진화를 거듭하고 있습니다.

◐ 3년만 내다 본다면 서울은 강남-용산-목동의 3각축이, 수도권은 판교 신도시-이의 신도시-동탄 신도시의 3각축이 ◐ 최고의 명품 지역으로 자리 잡을 것이 확실하며 ◐ 아울러서 강남-성남-분당-죽전-신갈, 동백-보라, 공세-동탄으로 이어지는 경부축선상 및 ◐ 분당선 연장선 라인과 ◐ 판교-동천-신봉-성복-이의-우만-천천의 신분당선 라인이 크게 부각될 것입니다.

◐ 또한 상암-일산-파주-김포-검단-송도의 서북부 라인과 강남-송파-강동-하남-덕소의 동북부 라인이 초특급 주거 밸트로 각광을 받을 것입니다.

◐ 5년 후를 내다 본다면 성남-광주-곤지암-이천-여주 등 동남부 라인이 새롭게 부각될 것이고, 강남-서초-과천-평촌-산본-안산 등 서남부 라인이 깃발을 높이 치켜 들 것입니다.

◐ 판교-광교-동탄은 그 핵심 도시로서 기능을 수행할 것이며 특히 동탄의 투자 가치는 현 시점에서도 매우 높게 예측이 되는 바 지속적인 관심을 가질 필요가 있습니다.

◐ 결국 상기의 지역군의 아파트를 매수 하거나 그 후광을 볼 수 있는 아파트에 관심을 갖는 것이 시세 차익을 극대화 하는 또 하나의 방법이 될 수 있습니다.

2. 미래의 트랜드에 주목을 해야 합니다.

◐ 어차피 양도세의 멍에를 짊어 지고 아파트를 매수하는 만큼 향후 3-5년을 내다 보고 투자를 해야 수익률을 극대화 할 수 있습니다.

미래의 트랜드 즉, 최첨단 시설, 최고급 대단지, 친환경 웰빙 환경의 3박자를 고루 갖춘 아파트가 뜰 수 밖에 없습니다.

기존의 틀에서 벗어나지 못하는 시설이나 소규모 단지, 쾌적성이 뒤떨어진 단지는 상대적으로 인기가 급락하여 또다른 양극화의 희생물이 될 가능성이 존재합니다.

다만 기존의 핵심 트랜드인 입지, 교통, 교육, 브랜드, 상권 등의 요소를 고루 갖춘 아파트라면 상기 3박자를 갖추지 않았더라도 강력한 경쟁력을 잃지는 않을 것입니다.

◐ 따라서 향후 아파트를 매수 할 경우에는 과거의 핵심 트랜드에 미래의 새로운 트랜드를 감안해서 결정을 해야 합니다.

결국은 명품 블루칩 아파트도 미래의 트랜드를 고루 갖추어야 진정한 명품 아파트로서 자리매김을 할 것이며, 그 수혜를 받는 인근의 아파트를 매수 하시는 것도 가장 좋은 방법이라고 할 수 있습니다.

3. 양극화의 진행이 가속화 될 전망입니다.

◐ 아파트 시세가 전반적으로 상승을 거둔다손 치더라도 소외된 아파트군들이 일정부분 회복이 된 이후에는 결국은 입지, 새아파트 여부, 대단지, 평형, 고급화, 현재와 미래의 트랜드. 발전 가능성 등이 복잡하게 뒤엉켜서 명품 아파트와 소외된 아파트의 양극화가 갈수록 벌어질 가능성이 농후합니다.

◐ 따라서 소외된 군들의 아파트 시세가 일정 부분 오름폭을 확대하면, 과감하게 옐로칩 아파트로 갈아타거나 신규 분양 아파트에 적극적인 노력을 경주하여 그 칼날로 부터 벗어나야 합니다.

결국 아파트는 오른다 오르지 않는다 라고 말하거나 혹은 투자 가치가 있다, 없다 라고 단정 짓는 이분법적인 발상으로 부터 벗어나서 좀 더 활달하고 자유로운 사고 역량을 발휘해야 승리의 월계관을 쓸 수 있습니다.

◐ 그렇기 때문에 우리 서민들이 가장 먼저 해야 할 일은 투자 방식의 단순함에서 벗어나야 하며 부동산 투자를 극단적인 투기로 여기거나 딴 나라의 이야기로만 받아들이는 이른바 무지와 무관심에서 벗어나는 일입니다.

아파트 폭등기인 지금이야말로 발상의 전환이 필요한 시점입니다.

◐ 이상으로 현재 내 집 마련을 하지 못하고 치솟는 아파트에 넋을 잃고 바라보는 서민들에게 도움을 드리고자 현 상황에서 최선의 방법으로 여겨지는 몇가지 사항에 대하여 글을 올렸습니다.

아파트는 아무 것이나 사도 오른다는 발상은 매우 위험합니다.

물론 손해를 보는 경우는 많지 않지만 이왕이면 똑같은 금액을 투자 하여 높은 시세 차익을 거둘 수 있는 것이 가장 효율적인 방법이라고 아니 할 수 없을 것입니다.

특히 스스로를 부동산에 대하여 무지하다고 생각하시는 많은 서민들께서는 위에서 지적한 실전적인 전략을 바탕으로 치솟는 아파트에 넋을 잃기 보다는 오히려 환희의 기쁨을 맛볼 수 있는 기회로 삼았으면 합니다.

◐ 이제 더 이상 나랏일에 불철주야 애를 쓰시는 정부 기관에 화살을 돌리지 마시고 스스로가 강력한 무기를 만들어 치솟는 집값의 험난한 파도를 뛰어 넘었으면 합니다.

부디 성공하십시오.

감사합니다.

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원문 링크 : 부부간 세대 분리에 대해서


부부간 세대 분리에 대해서

1. 부부 세대분리 허용되는것
○ 청약시 투기과열지구내 1순위 필수조건인 세대주신분 취득 목적으로 세대분리하는 경우는 허용
단, 세대분리하더라도 실거주치 않고 주소만 이전하는 경우에는 주민등록법 위반으로 불법임. 그러나, 청약자격 취득에는 문제가 없으며, 위장전입시엔 당첨취소 가능성 있음.

2. 부부세대분리시 허용되지 않는 것(세대분리 하더라도 동일세대로 보는 경우)
○ 투기과열지구내 5년내 재당첨금지를 회피하기 위해 부부간 세대분리하는 경우.
(예 :배우자가 아파트에 당첨된 경우,세대원전원의 5년간 당첨사실을 회피할 목적으로 부부간 세대분리를 하더라도 부부간 동일세대로 간주되어 5년 재당첨금지조항에 저촉되어 2순위로 청약).
○ 주택수 산정시 부부간 세대분리 허용치 않음
(예 : 부부 각각 1주택소유후 세대분리를 하더라도 부부간 동일세대로 간주하여, 1가구 2주택자임)
○ 세대분리한 부부 동시에 동일 아파트에 청약하여 동시에 당첨된 경우 동일세대원으로 간주하여 둘중 하나는 당첨취소.
○ 그밖에 양도세, 보유세등 세율 산정시에도 부부간 세대분리는 인정되지 않음

** 결국, 단순 청약을 위한 부부간 세대분리를 통한 1순위자 취득은 허용되나, 실거주치 않는 경우에는 당첨취소 사유가 됨.

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원문 링크 : [세계일보] 3자녀이상 무주택자 아파트 3% 특별분양


3자녀이상 무주택자아파트 3% 특별분양

배우자 포함 가구 전원 무주택이어야

사용자 삽입 이미지

이달 말 분양되는 판교신도시 아파트를 비롯, 18일부터 분양되는 모든 아파트의 3%가 평형에 관계없이 3자녀 이상 무주택 가구에 특별 공급된다.

경쟁이 생기면 자녀 연령, 가구주의 무주택기간 등을 기준으로 우선 순위를 가린다. 자녀 중 6세 미만 영·유아가 있고 무주택기간이 길수록 유리하다.

건설교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 법제처 심사 등을 거쳐 18일부터 공포·시행한다고 밝혔다.

개정안에 따르면 3자녀 이상 무주택 가구는 청약통장 없이 특별분양 받을 수 있고, 중소형뿐 아니라 중대형 물량도 청약할 수 있다. 자녀는 입주자 모집공고일 현재 민법상 미성년자인 만 20세 미만을 대상으로 하며, 입양아도 포함된다. 재혼으로 성이 다르거나, 주민등록상 가구주와 다른 지역에 살더라도 호적등본을 통해 자녀로 입증할 수 있으면 자녀로 인정된다.

◆20세 미만 자녀 및 영·유아가 많을수록 유리

민간아파트를 특별공급 받으려면 지자체에, 공공아파트를 특별공급 받으려면 주택공사 등 사업주체에 직접 신청해야 한다. 판교신도시 2차 분양에서 3자녀 이상 특별공급(총 204가구)을 받으려면 이달 31일부터 9월5일까지 성남시 탄천 종합운동장에서 접수해야 한다.

경쟁이 생길 경우 배점에 따라 우선 순위가 정해진다. 자녀 수(50점), 가구주의 무주택기간(20점), 당해 시·도 거주기간(20점), 세대 구성(10점) 등 평가 기준에 따라 순위가 결정된다. 자녀수의 경우 4자녀 이상(40점)과 3자녀(35점)의 점수가 높다. 특히 자녀 중 만6세 미만 영·유아가 2명 이상이면 10점, 1명이면 5점의 가점이 주어진다. 무주택 기간은 무주택기간이 10년 이상인 40세 가구주(20점)의 점수가 가장 높다. 무주택 기준과 관련, 가구주나 배우자를 포함한 가구 전원이 무주택자여야 한다. 또 과거 주택 청약에 당첨된 경험이 있어도 현재 무주택이면 무주택자로 간주한다.

◆세대구성 크고, 해당지역 거주기간 길면 유리

세대 구성에서는 ‘부모·부부·자녀’와 같이 3세대 이상이면 최대 점수(10점)를 받는다. 부모, 손자 등 직계존속은 모집공고일로부터 3년 이상 같은 주민등록등본에 올라 있어야 한다. 가구주와 주민등록상 분리된 배우자가 동시에 3자녀 이상 가구 특별공급을 신청할 경우 이중 신청으로 간주돼 무효처리된다. 거주기간은 입주자 모집일 기준 계속 거주한 기간으로 한다. 수도권(서울, 경기, 인천) 거주자는 수도권에 있는 아파트에, 지방 거주자는 해당 시·도에서 분양하는 아파트에만 신청할 수 있다.

강갑수 기자 2006.08.17 (목)

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원문 링크 : 건폐율, 용적율 찜쪄먹기


건폐율,용적율 찜쪄먹기

지난 11.3 정부가 발표한 부동산 대책 중 하나가 앞으로 건설할 신도시의 건폐율과 용적율을 높여 분양가를 잡겠다는 것이 핵심입니다.

용적율의 경우 150% 에서 250%로 높이겠다고 했지요

당연히 앞으로 건설할 신도시는 신도시 지정, 지구지정 단계에 와있는 신도시를 얘기 하는 것입니다.

즉, 이미 사업승인이 난 신도시는 계획대로 조속히 시행하여 공급에 차질이 없도록 하는 것이지요)

요즘 그래서 건폐율, 용적율에 대한 궁금증이 많습니다.

건폐율과 용적율에 대해 정리 해 보았습니다.

◆ 건폐율: 대지면적에 대한 건물의 바닥면적(즉,1층면적) 비율

◆ 용적율: 대지면적에 대한 연면적 비율

      (연면적 : 건물 전체층의 면적 합계 -> 용적율에서 적용되는 연면적은 지상층에 대한 연면적 임)

[예제도표]

사용자 삽입 이미지

[예제]

100평의 대지면적에 바닥면적(1층면적)이 60평인 5층건물이 있다면,

=> 건폐율은 60%이고, 용적율은 300%가 된다(즉, 연면적 300평)

=> 건폐율 = (60 평/ 100평) * 100 = 60%

=> 용적율 = ((60평 * 5층) / 100평) * 100 = 300%

=> 연면적 = (60평 * 5층) = 300평

그래서,
건폐율을 높인다는 얘기는 건물의 면적(즉,1층면적)을 넓히는 것이고,
용적율을 높인다년 얘기는 건물의 층수를 높인다고 이해 하면 됩니다.

즉, 앞으로 사업승인이 날 신도시의 경우 건폐율과 용적율이 높아지면, 분양세대수가 늘어나게 되고 이로 인한 분양가는 조금더 낮출 수가 있지요.

반면, 도시의 쾌적성은 그만큼 떨어지게 되고, 인구밀도가 높아지게 됩니다.

일반적으로 고밀도아파트,저밀도아파트 이렇게 많이 얘기하지요

용적율이 높다는 얘기는 고밀도아파트라는 얘기지요

일반적으로 아파트의 경우
용적율 150%~180% 이면 저밀도아파트로서 쾌적성이 좋은 아파트 단지입니다.
용적율 200% 안팎이면 중밀도아파트로서 보통 18층~20층 아파트가 있는 단지들이 이에 속하지요
용적율 250%이면 고밀도아파트로서 20층 이상의 초고층 아파트를 얘기하는 것입니다

상업지구의 경우 건폐율과 용적율은 주거지역에 비에 엄청 높지요.

상업지구의 경우 생활의 쾌적성보다 대지의 효용가치를 따져야 하기 때문에 건폐율과 용적율은 높을 수 밖에 없습니다.

이정도면 건폐율, 용적율 이해가 되셨지요

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원문 링크 : [펌] 주택청약 가점제(2006년 10월) 세부내용과 문제점


[펌] 주택청약 가점제(2006년 10월) 세부내용과 문제점

2006년 10월 25일 발표된 주택청약제도 개편방안은 자기 집이 절실한 무주택 가구의 내집마련 기회를 확대한다는데 초점이 맞춰졌다.

가점 항목에서 부양가족과 무주택 기간의 가중치를 가장 높게 매긴 것도 이때문이다. 가구주의 연령이 높을수록, 부모를 포함해 딸린 식구가 많을수록 우선순위가 부여된다.

하지만 주택구입능력이 없는 계층에 과도한 인센티브를 부여했다는 점과 상대적으로 실수요층이 많은 핵가족 도시 근로자나 이혼 가구, 신혼부부에게는 불리할 수 밖에 없어 현실성이 떨어진다는 지적이다.

이에따라 25.7평 이하 주택의 청약을 기다려온 예.부금 가입자 400여만명은 혼란과 함께 가점이 낮은 가입자의 통장 해지가 잇따를 전망이다.

◇가점제 어떻게 적용되나 = 가점제는 인구사회지표(가구주 연령, 부양가족 수)와 경제지표(가구소득, 부동산자산), 주거수준지표(무주택기간), 제도 지표(통장가입기간) 등 4개 지표가 활용되며 이중 경제지표는 2010년에 추가된다.

2008년부터 2년간은 가구주 연령, 부양가족 수, 무주택기간, 통장가입기간 등 4개 가점항목만으로 동일 순위내 당첨자를 가린다. 항목별로는 나이, 연한에 따라 1-5점이 부여되는데 부양가족은 가구구성, 자녀수를 별도로 나눠 각 1-3점이 배정된다.

가구 구성은 입주자 모집공고일 현재 주민등록표 등본상에 동거자로 나온 직계 가족(외조부모 포함)이어야 하고 자녀는 직계 비속중 민법상 만 20세의 미성년자(입양자 포함)로 한정된다. 주민등록에 올라와 있지 않는 부양가족은 제외된다.

가중치는 가구주 연령이 20, 부양가족 35, 무주택기간 32, 통장가입기간 13으로 적용되지만 가구소득과 부동산 자산 항목이 추가되면 가중치는 가구주 연령 13, 부양가족 23, 가구소득 21, 부동산자산 12, 무주택기간 22, 통장가입기간 9로 바뀐다.

부동산 자산은 주택규모와 상관없이 공시가격이 5천만원 이하여야 최대 가점인 5점을 얻을 수 있다.

공공택지내 25.7평 초과 주택은 채권입찰액이 같을 경우 가점제가 적용된다. 가중치는 부양가족 47, 무주택기간 31, 통장가입기간 22로 역시 다가족, 무주택자에게 절대 유리하도록 짜였다.

주택을 청약시 각 통장가입자는 건교부 홈페이지나 금융결제원 전산망을 통해 자신의 가점을 확인, 당첨가능성을 점쳐본뒤 청약여부를 결정할 수 있다.

한편 민간택지내 25.7평 초과 중대형 주택과 청약저축가입자를 대상으로 한 25.7평 이하 공공주택은 가점제 적용대상이 아니어서 기존 청약방식이 유지된다.

◇누가 유리한가 = 가점제의 시행으로 청약을 통해 25.7평 이하 주택을 장만하려던 예.부금 가입자간 희비가 엇갈리게 됐다.

가중치로 볼때 부양가족 수가 많고 무주택 기간이 긴 통장가입자들이 절대적으로 유리해진 반면 핵가족의 도시근로자, 신혼부부는 불리해졌기 때문이다. 가구소득과 부동산자산까지 가점항목에 포함되면 맞벌이 부부, 소형이라도 주택을 보유하고 있는 가구주는 당첨기회가 더욱 줄어든다.

실례를 보자. 가점제의 만점은 항목이 4개일때 535점, 6개(2010년부터 적용)일때 532점, 25.7평 초과주택은 552점이다.

가구주가 34세(2X20)이고 무주택기간이 4년(3X32), 통장 가입기간이 5년(4X13), 자녀 1명(3X35)이라면 이 가구주의 청약가점은 293점이 된다.

40세(4X20)이고 무주택기간이 10년(5X32), 통장가입기간이 10년(5X13), 자녀 2명(4X35)인 가구주는 이보다 167점이 높은 460점이어서 당첨확률이 높아진다. 여기에 부모를 한명이라도 부양하고 있다면 이 가구주는 35점이 추가돼 "청약=당첨" 요건에 해당된다.

8월 판교분양분부터 특별공급 혜택(공급가구의 3%)을 받는 3자녀 이상 가구는 특별공급 경쟁에서 밀릴 경우 일반 청약자와 다시 경쟁을 할 수 있어 바뀌는 청약제도의 최대 수혜자중 하나가 된다는 것도 특이할만 하다.

◇향후 보완해야 할 점 = 하지만 가점제는 지나치게 저소득층, 무주택자에게 초점을 맞추다보니 현실성이 다소 떨어졌다.

만점자의 기본 요건인 3자녀를 두고 부모를 부양하는 가구주 연령 45세 이상인 가족의 경우 가족 수가 최소한 6명이 된다. 25.7평 이하 주택이 정부가 가족 4명에 맞춰 설계한 국민주택규모인 점을 감안하면 거주 과밀을 유도하는 셈이다.

저소득, 무주택 계층의 주택 마련기회를 늘린다는 취지는 좋지만 이 중에서 평당 1천만원을 넘는 주택을 구입할 수 있는 층이 얼마나 되는냐도 문제다.

일각에서는 현실적으로 국민임대주택이나 공공주택이 필요한 계층에 과도한 인센티브를 부여함으로써 실제 주택구입의 실수요층이 30,40대 중산층의 당첨기회가 줄어들었다고 지적하는 것은 이 때문이다.

또 청약방식이 현재 추첨식(예.부금), 순위식(저축)에서 가점식까지 더해져 복잡해져 가입 통장에 따라 전혀 다르게 청약을 해야하는 상황이 발생했다. 가점 항목이 많고 산출 방식이 까다로와진 점도 혼란스럽기는 마찬가지다.

연구용역에 참여한 한 관계자는 "참여정부의 주거 복지 요구를 맞추다보니 어쩔 수 없었다"고 말했다. 자칫 자기 점수를 잘못하면 재당첨금지 요건에 해당돼 최장 10년까지 청약기회를 박탈당할 수도 있게 된 것이다.

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국민은행 부동산 홈페이지의 청약상담 FAQ에서 퍼왔습니다(2007년 8월 현재).

문제가 되려나?


◆◆ 청약 관련용어 ◆◆

◆ 국민주택등이란?

국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택과 국가/지방자치단체/대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 중 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말하며, 청약저축 가입자가 청약신청 할 수 있습니다.

◆ 민간건설중형국민주택이란?

국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택 중 국가/지방자치단체/대한주택공사 또는 지방공사 외의 사업주체가 건설하는 전용면적 60㎡초과 85㎡ 이하의 주택을 말하며, 청약저축, 청약부금, 전용면적 85㎡이하 청약예금 가입자가 청약신청 할 수 있습니다.

◆ 민영주택이란?

국민주택 등을 제외한 주택으로 청약부금이나 청약예금 가입자가 예치금액별 해당 평형의 청약신청이 가능합니다.

◆ 수도권이란 구체적으로 어느 지역을 말하는가?

서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역이 해당됩니다.

◆ 호주승계예정자란?

민법 제984조(호주승계의 순위)에 의하면 "호주승계 순위는 ⓐ피승계인의 직계비속 남자 ⓑ피승계인의 가족인 직계비속 여자 ⓒ피승계인의 처 ⓓ피승계인의가족인 직계존속 여자 ⓔ피승계인의 가족인 직계비속의 처 순이며, 동순위의 직계비속이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 하고 동친 등의 직계비속 중에서는 혼인중의 출생자를 선순위로 한다."고 규정하고 있으므로 이들 모두가 호주승계예정자가 될 수 있습니다. 다만 정해진 순위를 고려하여 우선 장남에 한하여 인정하되, 장남이 사망 등으로 호주승계를 받을 수 없는 경우 차순위자를 호주승계예정자로 인정합니다.

◆ 세대원과 비세대원의 차이점은?

세대별 주민등록표상에 세대주의 배우자 또는 직계존비속으로 이루어진 구성원만을 세대원이라 합니다. 따라서 ⓐ형제자매 ⓑ시부모와 며느리 등은 비세대원에 해당합니다.

◆ 무주택세대주의 정의는?

세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말합니다.

◆ 투기과열지구와 투기지역의 차이점은?

투기과열지구는 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률/주택가격/주택보급률 및 주택공급계획을 고려하여 건설교통부장관 또는 시/도지사가 주택법의 규정에 의하여 지정하며, 이 지역에서는 무주택우선공급제도 및 분양권전매제한 등이 적용됩니다.
한편, 투기지역은 부동산가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역으로서 소득세법이 정하는 기준과 방법에 의하여 재정경제부장관이 부동산안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하며, 이 지역에 소재하는 부동산의 경우 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하고 탄력세율까지 적용해 세금을 무겁게 매기게 됩니다.

◆ 무주택우선공급제도란?

투기과열지구로 지정된 지역내에서 민간건설중형국민주택중 분양주택 또는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택을 공급하는 경우에는 일반공급 주택수의 75%를 입주자모집공고일 현재 1순위자로서 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주인 자에게 우선공급하는 제도입니다.

◆ 분양권전매와 미등기전매의 차이점은?

주택법에서 규정하고 있는 분양권전매제도와 부동산등기관련법상의 미등기전매제한은 둘 다 부동산투기를 방지하기 위해 시행되고 있으나 엄격히 구분됩니다.
미등기전매는 부동산등기특별조치법상 등기의무자가 등기를 하지 않고 당해 주택을 전매하는 것으로 예외없이 금지되어 있으나, 분양권전매는 법정용어가 아니라 입주자로 선정된 지위의 명의변경, 즉 주택을 분양받은 자가 분양계약을 체결하고 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것으로 일정한 경우 주택공급에관한규칙에서 허용되고 있습니다.

◆ 부적격당첨이란?

무주택우선공급주택이나 국민주택 또는 투기과열지구안에서 1순위자격으로 청약신청하여 당첨되었으나 당첨자명단을 전산검색한 결과 주택소유여부, 세대주기간 및 당첨사실 등이 신청자격 요건과 달라 당첨사실 등이 무효처리 되는 것을 말합니다. 부적격당첨자로 판정되면 ⓐ당첨취소 ⓑ청약통장 재사용 불가 ⓒ당첨자로 관리되어 향후5년간 투기과열지구내에서 공급하는 주택의 청약신청시 1순위자격 배제 등의 불이익을 받게 됩니다.

◆ 납입인정금액이란?

청약저축의 청약예금으로의 전환 또는 청약부금의 순위산정시 거주지역 청약예치금액 도달여부를 판정하는 기준금액으로 매월 약정납입일(가입일)에 정상적으로 납입하여 지정일(입주자모집공고일 등) 현재 인정된 납입금액을 말합니다. 따라서 약정납입일에 정상적으로 납입하지 않아 연체가 발생하거나 선납이 있는 경우 주택공급에관한규칙에서 정한 방식에 의하여 대상금액을 산정하게 됩니다.
▷ 산식 : 회차별납입인정일 = 약정납입일 + (연체총일수 - 선납총일수)/납입횟수

◆ 분양권전매란?

사업주체가 건설/공급하는 주택의 입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리/자격/지위 등의 변동을 초래하는 매매/증여(상속/저당의 경우 제외) 등 일체의 행위를 말합니다.

◆◆ 청약통장 가입 ◆◆

◆ 청약예금/부금/저축의 차이점은?

청약예금은 지역별/주택규모별 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과하면 민영주택의 청약우선 순위를 부여하는 예금이며,
청약부금은 매월 약정납입일(가입일)에 일정 또는 불특정 금액을 납입하여 그 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상이고 일정기간이 경과하면 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택 청약우선 순위를 부여하는 적금입니다.
그리고 청약저축은 매월 약정납입일(가입일)에 2~10만원을 5천원 단위로 납입하여 일정 회차가 경과하면 국민주택 등의 청약우선 순위를 부여하는 저축입니다.

◆ 직장 초년생의 경우 어떤 종류의 청약통장에 가입하는 것이 적합한가?

내집마련을 원하는 무주택세대주라면 청약저축에 가입하는 것이 유리합니다. 청약예금과 청약부금은 가입조건이 완화됐지만 청약저축은 무주택세대주만 가입할 수 있으므로 상대적으로 청약 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 또한 금리면에서 보다 유리하고 낮은 금리로 대출받을 수 있습니다. 그리고 납입인정금액이 일정액에 달하면 언제든지 청약예금으로 전환하여 민영주택을 신청할 수도 있고, 연말정산시 근로소득세를 절세할 수 있는 잇점도 있습니다. 무주택세대주가 아니라면 청약부금을 가입하는 것이 좋습니다. 청약부금은 매월 월부금을 납입하는 방식이어서 한꺼번에 목돈을 예치하는 청약예금 보다 부담이 적습니다. 그러나 25.7평 초과 주택을 신청하려면 차액을 추가로 예치하고 1년을 기다려야 합니다.

◆ 20세 미만으로 단독세대주를 구성하고 있다. 청약통장에 가입이 가능한가?

20세 미만인 단독세대주는 청약통장에 가입할 수 없습니다. 그러나 세대주(본인)가 20세 미만이라 하더라도 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존비속인 세대원이 있는 경우 세대주로 인정되어 가입이 가능합니다.

◆ 현재 거주지가 청약예금제도 미실시 지역이다. 청약통장에 가입할 수 있는가?

청약예금/부금은 청약예금제도 미실시지역 거주자는 가입할 수 없습니다. 그러나 청약저축은 청약예금제도 실시지역 거주여부에 관계없이 무주택세대주면 가입이 가능합니다.

◆ 무주택세대주가 청약저축에 가입하고 있는 경우 동일한 세대별 주민등록표등본상 배우자 또는 자녀 도 청약통장에 가입이 가능한가?

청약저축의 가입자격은 무주택세대주로 제한되므로 세대주가 아닌 배우자 또는 세대원은 청약저축에 가입할 수 없으나, 청약예금/부금은 청약예금제도 실시지역에 거주하는 20세 이상의 국민이면 누구나 가입이 가능합니다. 다만, 2002.9.5. 이후 청약예금/부금에 가입한 경우 향후 투기과열지구에서 청약시 입주자모집공고일 현재 세대주가 아닌 경우에는 1순위자격으로 청약할 수 없음에 유의하셔야 합니다.

◆ 주민등록등본상 무주택자인 본인, 배우자, 자녀와 주택을 소유한 형님이 있는 경우 세대주인 본인 명 의로 청약저축에 가입이 가능한가?

가입할 수 있습니다. 무주택세대주라 함은 본인, 배우자 및 세대원 전원이 무주택인 경우를 말하며, 세대원의 범위는 배우자 및 직계존비속간이므로 동일 주민등록표등본상에 직계존비속 관계가 아닌 형님이 주택을 소유하고 있더라도 청약저축에 가입할 수 있는 것입니다.

◆ 호주승계예정자가 청약예금에 가입하려면 부모님 모두가 60세 이상이 되어야만 하는가?

부모님 중 한분의 연령이 60세 이상이면 가입하실 수 있습니다.

◆ 재외동포나 외국인도 청약통장에 가입할 수 있는가?

재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률에 의하여 등록한 재외동포(20세 이상) 및 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 외국인(20세 이상)은 청약예금/부금 가입이 가능 합니다. 그러나 2002.9.5. 이후 가입한 경우 투기과열지구에서는 1순위자격이 제한됩니다.

◆ 국외이주 신고자도 청약통장 가입이 가능한가?

국외이주 신고자는 출국하기 전까지는 청약관련예금 가입이 가능하나 출국하게 되면 주민등록이 말소되어 가입하실 수 없게 됩니다. 그러나 국내거소신고증이나 외국인등록증을 발급받아 제시하면 청약예금/부금은 가입이 가능할 수 있습니다.

◆ 해외 영주권자가 청약통장에 가입할 수 있는가?

해외영주권 취득절차(국외이주신고 → 출국 → 주민등록말소 → 해당 국가 영주권 취득)로 보아 주민등록상 국내거주자가 아니므로 실제 국내에 거주하고 있다 하여도 신규가입이 불가합니다. 그러나 국내거소신고증이나 외국인등록증을 발급받아 제시하면 청약예금/부금은 가입이 가능할 수 있습니다.

◆◆ 청약통장 변경활용 ◆◆

◆ 청약통장의 명의변경은 어떤 경우에 가능한가?

청약통장의 가입일 및 종류에 따라 다음과 같이 명의변경 사유가 다르게 적용됩니다.
ⓐ 청약저축 및 가입일(순위기산일)이 2000.3.25. 이전인 청약예금/부금
-가입자가 사망한 경우
-가입자가 혼인한 경우
-가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주를 변경하는 경우
-가입자가 개명한 경우
ⓑ 순위기산일이 2000.3.27. 이후인 경우 청약예금/부금
-가입자가 사망한 경우
-가입자가 개명한 경우

◆ 배우자 또는 직계존비속간 명의변경시 반드시 세대주변경이 전제되어야 하는가?

그렇습니다. 세대별 주민등록등록표상 세대주 변경이 전제되어야 하며, 단순히 세대주가 각각 분리된 상태에서는 명의변경이 불가능합니다.

◆ 입주자모집공고일 이후에 명의변경할 경우 바로 청약신청이 가능한가?

신 명의인이 입주자모집공고일 현재 청약신청자격을 유지하고 있으면 바로 청약신청이 가능합니다.

◆ 부부가 사정에 의하여 주민등록지를 달리하고 있는 경우 본인이 청약저축에 가입후 배우자가 세대주 로 전입하면 청약저축의 명의를 배우자로 변경할 수 있는가?

가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존비속과 세대주의 변경이 있는 경우 명의변경이 가능합니다.

◆ 청약저축을 청약예금으로 전환할 경우 민영주택의 청약신청은 언제부터 가능한가

청약저축을 청약예금으로 전환하면 청약자격 제한기간 없이 바로 민영주택 청약신청 자격이 발생합니다. 그러나 청약하고자 하는 주택의 최초 입주자모집공고일 전일까지는 전환하셔야 합니다.

◆ 청약저축을 청약예금으로 전환한 후 2년이 경과하면 다시 청약저축으로 전환이 가능한가?

불가능합니다. 청약저축 납입인정금액 범위내에서 해당 청약예금으로 전환은 가능하나, 청약예금/부금에서 청약저축으로의 전환은 불가능 합니다. 따라서 청약저축에서 청약예금으로 전환시에는 신중하게 결정하여야 합니다.

◆ 서울시 거주자로 청약저축 납입인정 금액이 1,200만원인 경우 300만원을 추가로 예치하여 청약예금 1,500만원으로 변경이 가능한가?

변경할 수 없습니다. 1994.8.15. 이전에 가입한 청약저축 1순위자로서 전용면적 85 ㎡이하 청약예금으로 전환하는 경우에만 차액 추가예치가 허용되며, 그 외의 경우에는 청약저축의 납입인정금액 범위내에서만 해당 청약예금으로 전환이 가능합니다. 따라서 청약저축 납입인정금액이 1,200만원인 서울지역 거주자의 경우 청약예금 ⓐ300만원 ⓑ600만원 ⓒ1,000만원 중 선택하여 전환하셔야 합니다.

◆ 청약부금의 납입금액이 1,200만원인 상태로 만기가 도래하여 동일 평형에 해당하는 청약예금(300만 원)으로 전환하고 차액을 인출하여 다른 용도로 사용하려 하는데 가능한가?

가능합니다. 청약부금에 가입하여 1순위자격이 발생하면 청약예금으로 전환이 가능하며, 이 경우 최초 입주자모집공고일 전일까지 변경하지 않아도 해당 평형의 청약접수가 가능합니다. 다만, 다른 평형으로의 평형변경 경과기간 산정기준일은 청약부금 가입일이 아니라 청약예금 전환일이 됨에 유의하셔야 합니다. 즉 청약예금 전환일로부터 2년이 경과하여야 다른 평형으로 평형변경이 가능합니다.

◆◆ 예치금액 변경 ◆◆

◆ 청약예금/부금의 평형변경을 위한 경과기간 산정기준일은 언제인가?

▷ 당초부터 청약예금/부금에 가입한 계좌 : 최초 가입일
▷ 1회 이상 평형변경을 한 계좌 : 직전 평형 변경일
▷ 청약저축/부금에서 청약예금으로 전환한 계좌 : 전환일

◆ 청약예금/부금의 평형변경시 청약자격은 언제부터 발생하는가?

"작은 주택규모 예치금액으로 변경(감액)시"에는 해당 주택의 최초 입주자모집공고일 전일까지 변경하면 청약이 가능하고, "큰 주택규모 청약예금으로 변경(증액)시"에는 변경일로부터 1년이상 경과하여야 변경후 평형의 신청이 가능합니다. 다만, 청약제한 1년간은 변경전 평형의 청약신청이 가능합니다.

◆ 청약예금/부금의 평형변경은 몇번까지 가능한가?

청약예금/부금에 가입하여 1순위자격이 발생하면 평형변경이 가능하며, 매 2년 경과시마다 평형변경이 가능하므로 횟수제한은 없습니다.

◆ 김포시 거주자가 청약저축을 청약예금 500만원(전용면적 135㎡초과)으로 전환한지 6월이 경과하였 다. 생각해보니 너무 큰 평이라 청약예금 300만원(전용면적 102㎡이하)으로 변경하고자 할 경우 바 로 평형변경이 가능한가?

바로는 가능하지 않습니다. 청약저축에서 청약예금으로 전환한 경우 전환일로부터 2년이 경과하여야 다시 평형변경이 가능하므로 1년 6개월이 더 경과하여야 비로소 평형변경이 가능한 것입니다.

◆ 서울에서 청약부금에 가입한지 2년이 지났고 납입인정금액이230만원이다. 김포에서 분양하는 32평형 (전용면적 85㎡) 주택을 서울시 거주자격으로 청약신청 할 수 있는가?

청약신청 자격은 청약지역 기준이 아니라 현재 거주지역을 기준으로 판단합니다. 따라서 청약부금 납입인정금액이 거주지역(서울) 해당 청약예금 예치금액 (300만원)에 미달하므로 청약신청이 불가능합니다.

◆ 김포시에 거주하고 있어 수도권거주자격으로 서울동시분양 주택을 청약하고 싶은데 청약예금을 서울 지역 예치금으로 증액하여야 하는가?

그렇지 않습니다. 청약예금 예치금액 차등 적용지역 거주자가 상/하향지역에서 분양하는 주택을 청약신청 하는 경우 분양지역 해당 예치금액으로 지역증/감액을 하지 않아도 청약신청이 가능합니다.

◆ 거주지가 변경되었을 때 청약예금/부금의 예치금액은 언제까지 변경해야 하는가?

주소지가 입주자모집공고일까지 변경되어 있으면 청약예금의 지역간 차액증액은 청약신청 당일까지 하시면 됩니다. 그러나 청약부금은 변경된 금액에 맞추어 순위를 재산정하게 되므로 입주자모집공고일 이전에 변경하여 순위발생 여부를 확인하시는 것이 안전합니다.

◆ 서울거주자로 청약예금 1,500만원을 가입하여 1순위가 되었다. 전용면적 120㎡인 아파트를 청약신청 하기 위하여 1,000만원으로 평형변경을 한 경우 바로 청약신청이 가능한가?

작은 주택규모 예치금액으로 변경시에는 해당 주택의 최초 입주자모집공고 전일까지 평형변경을 하면 청약신청이 가능합니다.

◆◆ 청약신청 및 구비서류 ◆◆

◆ 부부가 동일한 민영아파트에 동시에 청약해도 되는가?

청약신청 할 수 있습니다. 민영주택(민간건설중형국민주택 포함)의 공급기준은 1인 1주택이므로 2중청약 여부는 청약자 본인을 기준으로 판단합니다.

◆ 청약일정이 비슷하나 당첨자발표일이 서로 다른 아파트에 중복 신청하여 모두 당첨되었을 경우 전부 유효한가?

2개 이상의 아파트에 동시에 당첨될 경우 당첨자발표일이 빠른 아파트만 유효하며, 발표일이 늦은 아파트는 자동으로 무효처리 됩니다(당첨자 선택권 없음).

◆ 1순위자가 해당 일자에 청약신청을 하지 못한 경우, 2순위 접수일자에 청약신청이 가능한가?

청약신청 할 수 없습니다. 1, 2순위자는 각각 해당 일자에만 청약신청이 가능하기 때문입니다. 그러나 2순위에서 미달될 경우 3순위 자격으로는 청약신청이 가능합니다.

◆ 지방거주자도 수도권(서울/경기/인천)에서 공급하는 주택을 순위자격으로 청약신청 할 수 있는가?

불가합니다. 수도권지역 거주자는 수도권지역 상호간 청약신청이 가능하나, 지방에 거주하면서 수도권지역에서 분양하는 주택을 또는 수도권지역에 거주하면서 지방에서 분양하는 주택을 청약신청 하는 것은 불가합니다. 다만, 최종 순위(3순위)까지 미달되어 선착순분양을 하는 경우에는 가능합니다.

◆ 청약저축을 가입한 부부가 각각 별도의 세대를 구성하고 있다면, 동일한 주택에 각각 청약신청 할 수 있는가?

국민주택은 무주택세대주에게 1세대 1주택 기준으로 공급합니다. 부부는 세대를 분리하여도 하나의 세대로 간주하므로 부부가 각각 청약자격이 있더라도 동일한 아파트에 청약신청을 하면 2중 청약자로서 모두 무효처리 됩니다.

◆ 분양주택의 입주자모집공고일 현재는 무주택세대주 였으나 청약신청일 현재 주택을 소유하고 있는 경우 국민주택 청약신청이 가능한가?

불가합니다. 국민주택의 공급대상은 해당 주택의 최초 입주자모집공고일부터 입주시 까지 무주택세대주이어야 하기 때문입니다.

◆ 과거 임대주택에 당첨된 청약저축으로 다른 임대주택에 청약신청 할 수 있는가?

당첨된 청약통장은 다시 사용할 수 없습니다. 그러나, 영구임대주택에 당첨되어 거주하다가 동일한 통장으로 국민주택의 입주자로 선정되는 경우와 분양전환 되지 않는 임대주택에 당첨된 후 동일한 통장으로 분양주택(일정기간 경과 후 분양전환 되는 임대주택 포함)에 당첨되는 경우에는 예외적으로 재사용이 가능합니다.

◆ 무단전출, 직권말소 등의 사유로 주민등록이 말소된 경우 청약신청이 가능한가?

무단전출이나 직권말소 등의 사유로 주민등록이 말소된 경우에는 1, 2순위는 물론 3순위 자격으로도 청약신청이 불가합니다.

◆ 무주택세대주 자격으로 청약저축에 가입하였으나 가입후 무주택 또는 세대주자격을 일시적으로 상실 한 경우 청약신청이 가능한가?

청약저축의 가입자격과 청약신청자격은 별개의 문제입니다. 따라서 가입당시 무주택세대주자격으로 정당하게 가입하였다면 보유기간 중 무주택 또는 세대주 자격을 일시적으로 상실하여도 청약신청하는 주택의 입주자모집공고일 현재 자격요건을 충족하고 있다면 청약신청이 가능합니다.

◆ 청약관련 모든 서류의 유효기간은 동일한가?

주민등록등/초본은 최초 입주자모집공고일 또는 청약자격 전산등록 신청일 기준 3개월이내 발행분 이어야 하나 인감증명서, 국내거소신고증, 외국인등록증 등은 정해진 유효기간이 없습니다. 따라서 접수담당 직원의 사실판단에 따라 달리 적용될 수 있습니다.

◆ 부모님의 청약통장으로 청약신청을 대신 하려고 하는데 별도의 서류가 필요한가?

청약신청시 배우자를 제외한 대리인은 모두 제3자로 간주되어 본인신청시 구비사항 외에 별도로 본인의 위임을 입증하는 서류를 증빙하여야 합니다. 위임사실은 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장에 의하여 소명하게 됩니다.

◆◆ 투기과열지구(무주택우선공급) ◆◆

◆ 투기과열지구 지정요건과 현재 지정된 지역은?

주택가격의 상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률/주택가격/주택보급률 및 주택공급계획 등을 고려하여 건설교통부장관 또는 시/도지사는 주택법 규정에 의하여 투기과열지구로 지정하며, 2004.07.30일 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 다음과 같습니다.

▷ 투기과열지구 지정현황(2004.07.30일 현재)

구분 대상지역 제외지역 최종지정일
서울 전지역 - 없음 2002.09.06
경기 전지역 -수도권 정비계획법 시행령상 자연보전권역중 가평군,
- 양평군, 여주군
- 접경지역 중 연천군 미산면/중면/장남면/백화면/왕징면
- 도서지역 중 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리/서신면
- 제부리
2003.06.07
인천 전지역 - 도서지역 중 강화군 교동면/삼산면/서도면,웅진군
 대청면/백령면/연평면/북도면/자월면 l/덕적면/영흥면
2003.06.07
대전 전지역 - 없음 2003.06.07
부산 전지역 - 없음 2003.11.18
대구 전지역 - 없음 2003.11.18
광주 전지역 - 없음 2003.11.18
울산 전지역 - 없음 2003.11.18
경남 - 대상지역 : 창원시, 양산시 2003.11.18
충북 - 대상지역 : 청주시, 청원군 2003.06.07
충남 - 대상지역 : 아산시, 천안군 2003.06.07
- 대상지역 : 공주시, 연기군, 계룡시 2004.07.30

◆ 투기과열지구로 지정되면 어떤 적용을 받게 되는가?

ⓐ무주택우선공급제도 ⓑ분양권 전매제한 ⓒ주상복합건물 중 주택 또는 오피스텔의 분양시 입주자 공개모집 ⓓ지역조합 조합원의 선착순 모집금지 ⓔ주택청약 1순위자격 제한 ⓕ재건축아파트는 건축공정이 전체의 80%에 도달한 이후 입주자모집 ⓖ지역/직장조합원의 조합원 지위양도 금지

◆ 투기과열지구에서 공급하는 주택의 청약신청시 청약통장은 1순위이지만 1순위자격으로 청약신청할 수 없는 경우가 있다고 하는데 구체적으로 어떠한 사유가 있을때 그러한가?

투기과열지구에서 공급하는 주택을 공급받고자 하는 청약통장 가입자 중 최초 입주자 모집공고일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1순위자격이 제한됩니다(2순위 자격으로 청약신청 가능).
ⓐ 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는자의 세대에 속한 자
ⓑ 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
ⓒ 2002년9월5일 이후 청약예금/부금 가입자 중 세대주가 아닌 자

◆ 무주택우선공급제도 적용지역, 접수일정 및 추첨방법은?

투기과열지구로 지정된 지역에서만 적용되며, 무주택자는 일반 1순위자와 다른 날짜 또는 같은 날짜에 청약하되 금융기관이 이를 구분하여 접수합니다. 이후 무주택 청약자에 대하여 먼저 추첨을 실시해 당첨자를 선정하고, 무주택 추첨에서 떨어진 사람은 다시 해당 지역거주자 일반 1순위 접수자와 혼합하여 추첨을 하게 됩니다. 결과적으로 무주택자는 1회 청약으로 두번의 추첨기회를 갖는 셈입니다.

◆ 국민주택도 무주택우선공급 대상에 포함되는가?

국민주택은 무주택우선공급제도의 적용대상 주택에 포함되지 않으며, 투기과열지구 내에서 공급하는 민간건설중형국민주택 및 전용면적 85㎡ 이하인 민영주택 전체 세대수에서 특별공급 세대수를 제외한 세대수의 75%만 적용됩니다.

◆ 청약통장의 종류에 제한없이 무주택우선공급주택을 신청할 수 있는가?

분양주택의 종류에 따라 신청가능한 청약통장이 다음 표와 같이 달라집니다. 유의하실 점은 85㎡초과 102㎡ 이하의 주택청약이 가능한 청약예금은 민영주택은 청약신청이 가능하나, 민간건설 중형국민주택은 청약신청을 하실 수 없다는 것입니다.

구분 청약신청가능통장
민영주택 - 85㎡ 이하의 주택을 공급 받을 수 있는 청약예금/부금 1순위자
   (85㎡초과 102㎡ 이하 청약예금 포함)
민간건설
중형국민주택
- 85㎡ 이하의 주택을 공급 받을 수 있는 청약예금/부금 1순위자
  (85㎡초과 102㎡ 이하 청약예금 제외)
-청약저축 1순위자

◆ 단독세대주도 무주택우선공급 대상자에 해당하는가?

단독세대주(35세 이상)도 입주자모집공고일 현재 무주택우선공급주택을 청약신청 할 수 있는 청약통장 1순위 및 5년이상 무주택세대주라면 가능합니다.

◆ 2002.9.5. 이후 청약통장에 가입한 외국인(재외동포 포함)이 투기과열지구에서 공급하는 주택을 1순 위자격으로 신청할 수 있는가?

2002.9.5. 이후 가입한 청약통장으로 투기과열지구내에서 공급하는 주택을 1순위자격으로 신청하는 경우 입주자모집공고일 현재 반드시 세대주자격을 갖추어야 하므로 세대별 주민등록표상 세대주로 등재되어 있지 아니한 외국인(재외동포 포함)은 1순위자격이 배제됩니다.

◆ 과거 5년이내 당첨여부 전산검색 대상 및 방법은?

당첨자(분리되어 있는 경우 배우자 포함)에 대하여 행정자치부의 주민전산망을 이용하여 검색대상 세대원 정보를 추출한 후 당첨자 전산관리지정기관인 금융결제원에서 과거 5년이내 당첨여부를 검색하여 그 결과를 사업주체(건설사 등)로 통보하게 됩니다.

◆ 과거 당첨여부 판단은 투기과열지구 내에서 당첨된 것만을 가지고 판단하는가?

그렇지 않습니다. 당첨자 관리대상 범위는 전국의 청약예금제도 실시지역에서 입주자로 선정된 경우 모두가 포함됩니다.

◆ 주택조합(재건축/재개발/직장/지역조합) 조합원도 당첨자로 보는가?

재개발조합의 조합원은 관리처분계획인가일, 재건축/직장/지역조합의 조합원은 사업계획승인일현재 입주대상자로 확정된 조합원을 당첨자로 관리하고 있습니다.( 단, 2006.8.18이후 사업시행인가를 받은 “도시 및 주거환경정비법”에 의한 정비사업(주거환경개선사업 제외)으로 건설되는 주택으로서 토지등소유자 또는 정비사업조합의 조합원에게 공급하는 주택의 경우 관리처분계획인가일)

◆ 예비당첨자로 선정된 경우 당첨자에 해당하는가?

예비당첨자는 사업주체와 공급계약을 체결한 경우에 한하여 당첨자가 되며, 당첨기준일은 공급계약 체결일이 됩니다.

◆ 주택에 당첨되었으나 사정상 계약을 체결하지 아니한 경우 당첨자에서 제외되는가?

그렇지 않습니다. 공급주택에 청약하여 당첨이 되면 당해 주택에 대한 입주자로서 지위를 취득한 것이므로 실제 공급계약체결 여부와 관계없이 당첨자로 관리합니다.

◆ 배우자가 결혼전에 당첨된 사실이 있는 경우 투기과열지구에서 1순위자격으로 청약신청이 가능한가?

배우자가 결혼전에 당첨된 경우라도 당첨일로부터 5년이 경과하지 않았다면 배우자와 세대를 같이하는 세대원은 투기과열지구에서 1순위자격이 제한됩니다.

◆ 당첨자로 선정 또는 확정되었으나 당첨자로 보지 않는 경우는?

주택공급에 관한 규칙 제22조에 의하면 다음의 사유가 발생한 경우에는 사업주체 또는 승인권자는 그 명단을 전산관리지정기관으로 통보하여 당첨자 명단에서 삭제할 수 있도록 하고 있습니다.
▷세대주 또는 세대원중 1인이 취학/질병요양/근무상 또는 생업상의 사정으로 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자
▷세대주 및 세대원 전원이 해외로 이주함으로써 계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자
▷임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자
▷임대주택법 제13조의 규정에 의하여 임대사업자의 동의를 얻어 임대주택의 임차권을 양도한 자
▷사업주체의 파산, 입주자모집승인취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환받았거나 당해 주택에 입주할 수 없게 된 자
▷주택법 제16조, 주택법 제32조 또는 도시및주거환경정비법의 규정에 의한 사업계획승인의 취소 또는 조합설립인가, 사업시행인가의 취소 등으로 사실상 주택을 공급받을 수 없게 된 자

◆ 투기과열지구로 지정되기 전에 예비당첨자로 선정되고 투기과열지구지정 이후에 본계약을 체결한 경 우 전매제한의 적용을 받는가?

전매제한 적용여부를 판단하는 기준은 계약체결일입니다. 따라서 투기과열지구로 지정되기 이전에 예비당첨자로 선정된 경우에도 본계약을 투기과열지구 지정일 이후에 체결하게 되면 전매제한이 적용됩니다.

◆ 미분양 또는 미계약 아파트에 선착순 등의 방법으로 입주자로 선정된 경우에도 분양권 전매제한이 적 용되는가?

그렇습니다. 미분양이나 미계약 아파트의 입주자로 선정된 경우에도 전매가 제한됩니다.

◆ 전매가 허용되는 경우는?

주택공급에 관한 규칙 제14조의2 제2항에 의하면 다음과 같은 사유가 발생하여 사업주체의 동의를 받은 경우 예외적으로 분양권의 전매를 허용하고 있습니다.
ⓐ 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료/취학/결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우
ⓑ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
ⓒ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간을 해외에 체류하고자 하는 경우
ⓓ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우
ⓔ "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률" 제78조의 규정에 의하여 수립된 이주대책의 대상자로서 이주대책용 주택을 공급받기로 결정된 후 투기과열지구의 지정 또는 분양권 전매제한으로 분양권 전매가 금지되는 경우로서 시장등이 확인하는 경우

◆ 지역조합이나 주택조합의 조합원 지위도 전매제한이 적용되는가?

투기과열지구내에서 지역조합이나 직장조합의 입주자로 선정된 지위는 사업계획승인을 얻은 때부터 당해 주택에 대한 소유권 이전등기를 완료할 때까지 전매가 제한됩니다.

◆ 주상복합건축물도 전매제한이 적용되는지?

◆◆ 무주택 및 세대주 ◆◆

◆ 청약신청시 무주택임을 입증하기 위해서는 어떤 서류를 제출해야 하는가?

청약신청시 무주택 입증서류는 당첨자에 한하여 계약시 주택소유현황 서약서(계약장소 비치)로 갈음합니다. 당첨자에 대하여는 정부 주택전산망에 의한 전산조회 결과 부적격자로 판명 될 경우 무주택자임을 입증할 수 있는 자료(건물등기부등본 또는 건축물 관리대장 등본, 기타 무주택임을 입증할 수 있는 서류)를 건설회사에 제출하면 됩니다. 무주택임을 입증하지 못하면 당첨이 취소됨은 물론 청약통장 재사용도 불가능합니다.

◆ 건물등기부등본을 보면 원인일과 접수일이 있는데 주택소유 판정기준일은 어느 것으로 보아야 하는 가?

주택소유 여부는 건물등기부등본상 등기원인일자에 불구하고 접수일자를 기준으로 판단합니다(건축물관리대장은 처리일자 기준).

◆ 분양권을 양도 받아 다시 전매한 경우 주택을 소유한 것으로 보는가?

분양권을 매입하여 보유하다 분양권 상태로 다시 전매한 경우는 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다.

◆ 과거에 소유하고 있던 주택이 철거되어 공부상 멸실 된 경우에도 주택소유자로 보는가?

공부상(건축물관리대장 또는 등기부등본등) 멸실된 시점부터 무주택으로 간주됩니다.

◆ 주택소유여부 확인은 어떻게 이루어지는가?

행정자치부의 주민전산망을 이용하여 검색대상 세대원 정보를 추출한 후 건설교통부 주택전산망에 의하여 주택소유 여부를 전산 검색합니다. 전산검색 결과 주택소유사실이 확인되면 사업주체(건설사)는 14일 이상의 기간을 정하여 본인에게 소명기회를 주며, 소명하지 못할 경우에는 당해 주택의 당첨은 취소되고 청약통장의 재사용이 불가능합니다.

◆ 노부모를 부양하는 호주승계예정자의 부(또는 모) 명의로 주택이 있는 경우 주택소유자로간주되는 가?

주택공급에관한규칙 제6조 3항 6호의 규정에 의거 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 간주합니다.

◆ 청약신청자 본인이 60세 이상이고 주택을 소유하고 있는 경우 무주택자로 인정되는가?

청약신청 할 수 없습니다. 세대원 중 60세 이상인 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 청약신청자는 무주택으로로 간주하나, 청약신청자 본인이 주택을 소유하고 있을 경우에는 연령에 관계없이 무주택자로 인정받을 수 없습니다.

◆ 결혼전 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에도 주택소유자로 인정되는가?

무주택확인 대상기간내에 결혼한 경우 호적등본상 혼인신고일을 기준으로 판단합니다. 즉, 혼인신고일 이전에 주택을 처분하면 무주택이나, 신고일 이후에 처분하면 주택소유자가 되는 것입니다.

◆ 5년이상 무주택자격 요건은?

입주자모집공고일로부터 과거 5년간 연속하여 본인, 배우자, 세대원인 직계존비속 모두가 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.

◆ 20세 미만인 세대주가 배우자 및 직계존비속인 세대원이 있는 경우 세대주로 인정할 수 있는가?

있습니다. 또한 20세 이상인 단독세대주도 세대주로 인정하고 있습니다.

◆ 호주승계예정자의 세대주 기산일은 어느 시점부터 인정하는가?

호주인 세대주가 동일 주민등록등본상 등재되어 있는 경우에는 호주의 당초 세대주기간을 그대로 승계 받을 수 있으나 주민등록등본상 분리되어 있는 경우에는 직계존속의 연령이 60세가 되는 날이 세대주기산일이 됩니다.

◆ 세대주기간의 합산은 어느 경우에 인정되는가?

ⓐ세대주의 사망 ⓑ세대주의 결혼 또는 이혼 ⓒ세대주의 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주 변경의 각 사유로 세대주가 변경된 경우에는 변경전 세대주인정기간을 변경후 세대주의 세대주인정기간에 합산하여 적용할 수 있습니다.

◆ 세대주가 아닌 호주승계예정자가 세대주로 인정받기 위해서는 어떤 조건을 갖추고 있어야 하는가?

60세 이상 또는 장애인복지법에 의한 장애인인 직계존속을 부양하고 있으면 세대주로 간주합니다. 이 경우 부양여부는 사실관계가 아니라 공부상(주민등록등/초본 등) 등재여부로 판단합니다.

◆ 호주승계예정자의 경우 부모 모두 60세 이상이 되어야 하는가?

그렇지 않습니다. 부모 양친 중 한 분의 연령이 60세 이상이면 인정됩니다.

◆ 5년이상 세대주자격 요건은?

입주자모집공고일로부터 과거 5년간 연속하여 세대주이어야 할 필요는 없으나, 세대주로서의 전체 기간은 5년 이상이 되어야 합니다. 물론 입주자모집공고일 현재 세대주이어야 합니다.

◆◆ 기 타 ◆◆

◆ 입주자로 선정된 자의 배우자명의로 분양계약이 가능한가?

불가합니다. 주택공급에 관한 규칙 제27조(주택의 공급계약)에 정당한 당첨자와 공급계약을 체결토록 규정하고 있으며, 배우자는 당첨자가 아니므로 배우자 명의로 계약을 체결할 수 없습니다.

◆ 청약예금 1순위로 청약신청하여 예비당첨자로 선정되었는데 동일한 통장으로 다른 분양주택에 당첨 된 경우, 이들 주택 중에서 선택하여 분양계약을 체결할 수 있는가?

예비당첨자로 선정된 후 다른 공급주택에 청약하여 당첨된 경우 당첨자로 선정된 주택의 계약체결 기간만료 전에 예비입주자로 선정된 주택의 계약체결을 통보받은 때에는 이들 주택 중에서 선택하여 계약을 체결할 수 있습니다. 이 경우 먼저 계약체결한 주택에 대하여 입주자로 선정된 것으로 봅니다.

◆ 청약예금1순위로 A회사가 분양한 주택에 당첨되었으나 당첨된 아파트의 동/호수가 마음에 들지 않 아 계약을 체결하지 않은 경우 청약통장의 재사용이 가능한가?

당첨된 아파트의 계약체결 여부에 관계없이 제1, 2순위로 당첨된 청약통장은 다른 주택에 청약신청이 불가능합니다.

◆ 주택형(㎡)을 평형으로 환산하는 방법은?

주택형별 면적(㎡)에 0.3025를 곱하거나 3.3058로 나누면 됩니다.
[예시1] 85㎡ X 0.3025 = 25.7평형
[예시2] 85㎡ ÷ 3.3058 = 25.7평형

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Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0


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