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원문 링크 : [조인스랜드] 아파트 재당첨 금지 전국 확대


아파트 재당첨 금지 전국 확대

9월 이후…수도권 소형 10년, 중대형 5년

공공택지 아파트에 당첨됐을 때만 적용해 온 재당첨 금지 조항이 전국의 모든 아파트로 확대된다.

재당첨 금지 조항은 동일세대에 속한 세대원이 한번 당첨됐을 경우 나머지 세대원의 당첨까지 일정기간 제한하는 것으로 분양가 상한제 아파트에 실시하도록 돼 있다.

9월1일 이후 사업승인신청분부터 적용

20일 건설교통부에 따르면 9월 1일이후 사업승인신청을 하는 주택에 대해서는 분양가 상한제가 시행되며 이에 따라 이들 주택을 분양받을 경우 재당첨 금지조항을 적용받게 된다.

현행 주택공급규칙은 분양가 상한제가 적용되는 아파트에 대해서는 재당첨 금지 조항을 적용하도록 하고 있으며 건교부는 이 규정을 손질하지 않는 방향으로 법제처 등과 협의를 진행하고 있다.

이에 따라 분양가 상한제 주택을 분양받는 경우 분양자는 물론 나머지 세대원도 일정 기간 다른 주택을 분양받을 수 없다. 또 미계약과 당첨 취소 등으로 계약우선권을 갖는 예비입주자의 경우 계약의사를 밝히고 동.호수를 배정받으면 실제 계약 여부에 관계없이 당첨자로 간주돼 재당첨금지 조항이 적용된다.

9월이후 사업승인신청을 하거나 8월이전에 사업승인신청을 했더라도 11월말까지 분양승인신청을 하지 않으면 분양가 상한제 적용 대상이 된다.

재당첨 금지기간도 현행대로 유지키로

건교부는 재당첨금지기간도 현행대로 유지하기로 했다. 재당첨 금지 기간은 수도권은 10년(85㎡이하)-5년(85㎡초과), 비수도권은 5년(85㎡이하)-3년(85㎡초과)이다.

이와 함께 9월부터는 당첨 후 일정기간 집을 되팔 수 없는 전매제한기간도 대폭 강화된다.

수도권의 경우 ▷공공택지 중소형은 계약일로부터 10년, 중대형은 7년 ▷민간 투기과열지구 중소형은 7년, 중대형은 5년간 되팔 수 없다.

지방의 경우 ▷공공택지 중소형은 5년, 중대형은 3년 ▷민간 투기과열지구는 충청권 3년, 기타 1년 ▷민간 비투기과열지구는 6개월간 전매가 제한된다.

★ 재당첨금지기간

수도권 중소형(85㎡이하) 10년
중대형(85㎡초과) 5년
비수도권 중소형 5년
중대형 3년

★전매제한 기간

수도권 공공택지 중소형 10년
공공택지 중대형 7년
민간투기과열지구 중소형 7년
민간투기과열지구 중대형 5년
지방 공공택지 중소형 5년
공공택지 중대형 3년
민간투기과열지구 충청권 3년
민간투기과열지구 비충청권 1년
민간비투기과열지구 6개월
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원문 링크 : [닥터아파트] 쉽게 풀어쓴 청약가점제 39문 39답


쉽게 풀어쓴 청약가점제 39문 39답

오는 9월 1일부터 청약부금 및 청약예금 가입자에게 우선 공급하는 민영 아파트에 청약가점제가 시행됩니다. 규제는 또 다른 규제를 낳는 ‘규제의 역설’이 정점에 이른 느낌입니다.

청약가점 60점 이상이면 청약통장 가입자 중 상위 1.7%에 들어 ‘0순위’로 꼽히며 판교급 특급 인기단지를, 50점 이상(4.6%)이면 수도권 인기 단지를 당첨 받을 수 있다고 합니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 알쏭달쏭한 청약가점제를 쉽게 풀어쓴 청약가점제 39문 39답을 소개합니다.

질문1: 청약가점제란?

민영주택 공급 물량 중 전용면적 25.7평 이하는 75%, 25.7평 초과는 50%를 동일 순위에서 경쟁할 때 가점항목 점수 다득점순으로 당첨자를 선정하는 것을 말합니다.

가점항목은 무주택기간(무주택 세대주 기간이 아님)이 2점부터 32점까지, 부양가족수가 5점부터 35점까지, 청약통장 가입기간이 1점부터 17점까지 총 84점을 만점으로 합니다.

질문2: 기존 청약순위는 청약가점제로 흡수되는 것인가?

답변: 그렇지 않습니다. 기존 청약 순위는 그대로 유지됩니다. 가점제는 동일 순위에서 경쟁이 붙어 당첨자를 선정할 경우 종전에 100% 추첨제에서 가점제와 추첨제를 병행 실시하는 것입니다. 따라서 인기 아파트에 가점제를 활용해 당첨기회를 얻으려면 최우선적으로 1순위가 돼야 합니다. 재당첨제한 등 기존 청약제도도 그대로 유효합니다.

질문3: 청약가점제는 언제부터 시행하나?

답변: 사업주체가 민간인 경우 2007년 9월 1일 이후 입주자모집공고 승인을 신청하는 아파트부터 적용됩니다. 사업주체가 국가 지방자치단체 주공 지방공사인 경우 9월 1일 이후 입주자모집공고를 하는 단지부터 적용됩니다.

질문4: 주택 보유자는 이제 1순위로 청약할 수 없나?

그렇지 않습니다. 추첨제 공급대상 주택(25.7평 이하 25%, 25.7평 초과 50%)은 청약자가 1주택을 보유한 경우 1순위로 청약할 수 있습니다. 하지만 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로 청약할 수 있습니다.

가점제 공급대상 주택(25.7평 이하 75%, 25.7평 초과 50%)은 주택 보유자는 1순위로 청약할 수 없습니다. 1주택을 보유한 경우 2순위부터 청약할 수 있으며 2주택을 보유한 경우에는 2순위에서도 보유 가구당 5점씩 감점됩니다.

질문5: 가점을 받기 위한 무주택자 요건은?

답변: 1가구 이상 유주택자는 가점제 대상 주택 청약에서 1순위로 청약을 할 수 없기 때문에 무주택자가 절대적으로 유리합니다. 무주택자 요건은 입주자모집공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자 이어야 합니다.

질문6: 가점을 받기 위한 무주택기간 요건은?

무주택기간 요건은 세대주(가입자)의 나이가 만 30세 이상(30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고한 날) 이후에 무주택자가 되는 시점을 기준으로 합니다. 입주자모집공고일 현재부터 계속해서 세대주(가입자)와 배우자가 주택을 보유하지 아니한 기간을 역산해서 산정합니다.

질문7: 무주택기간이 인정되는 주택이란?

답변: 청약부금 및 청약예금 가입자가 전용 18평 초과 주택을 청약하는 경우 소형주택 1채를 10년 이상 보유한 기간을 무주택기간으로 인정하는 것을 말합니다. 여기에서 소형주택이란 전용 18평 이하에 공시가격 기준으로 5천만원(아파트는 7천만원) 이하인 주택을 말합니다. 공시가격은 입주자모집공고일 현재 최근 공시가격 입니다.

질문8: 위 소형 저가 주택을 8년 보유하다 팔았는데 무주택기간으로 인정받을 수 있나?

답변: 10년을 채우지 못하고 중도에 집을 팔아도 매도 이후 무주택기간을 합쳐 10년 이상이 되면 해당 기간을 모두 무주택기간으로 인정합니다. 단 해당 주택을 매도한 후 계속해서 무주택자 요건을 유지해야 합니다.

질문9: 주택을 소유해도 무주택자로 보는 경우는?

답변: 무주택 증명은 등기부등본, 건축물대장에 의하며 등기접수일 기준으로 따집니다. 이때 다음에 해당하는 주택은 소유해도 무주택으로 간주합니다.

- 20㎡이하의 주택을 소유한 경우(아파트제외)
- 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우
- 개인사업자가 근로자 등의 기숙사를 지어 소유한 경우
- 폐가, 멸실, 타 용도로 사용하는 경우 3월 이내 공부(公簿)를 정리한때
- 무허가 건물을 소유하고 있는 경우
- 면의 행정구역 안에 사용검사 후 20년경과 또는 85㎡이하 단독주택이 있으나 다른 지역으로 이전한 경우
- 본적지에 있는 단독주택을 존속 배우자로부터 이전 받은 경우

질문10: 만 28세에 결혼하고 만 34세에 이혼했으며 현재 35세라면 무주택기간은?

답변: 만약 이혼하지 않았다면 만 30세 이전 혼인신고일 이후부터 무주택기간을 인정해주므로 7년이 됩니다. 하지만 결혼생활이 지속되지 않아 무주택기간은 만 30세부터 계산해 5년이 됩니다.

질문11: 이혼했다 재혼한 경우 무주택 기간은?

답변: 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일로부터 무주택기간으로 인정받습니다. 하지만 이는 결혼이 지속됐을 경우에만 해당됩니다. 만 30세 이전 재혼했다면 재혼 이후부터, 30세 이후 재혼했다면 30세부터 무주택기간으로 인정됩니다.

질문12: 아내가 주택을 갖고 있어 세대분리를 하면 무주택자가 되나?

답변: 배우자의 경우 세대분리를 해도 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 간주됩니다.

질문13: 남편은 무주택자이나 아내가 결혼 후 주택을 1년 전에 팔았다면 무주택기간은?

답변: 부부 중 한사람이라도 결혼 후 주택을 보유했다 팔았다면 무주택기간이 짧은 경우를 무주택기간으로 인정합니다. 아내가 1년 전에 팔았다면 아내는 물론 남편도 청약할 때 무주택기간은 1년만 인정됩니다.

질문14: 결혼 후 모두 무주택자이며 무주택기간이 남편은 5년, 아내는 1년이다. 이럴 경우 무주택기간은?

답변: 남편이 청약할 때는 5년, 아내는 1년이 인정됩니다. 결혼 전에 보유한 주택을 모두 팔고 결혼 후 부부 모두 무주택자로 계속 있었다면 청약 시 부부는 각각 무주택기간에 따라 가점을 받게 됩니다.

질문15: 결혼 전부터 현재까지 부부 모두 무주택자이다. 무주택기간은 남편이 15년, 아내는 5년인데 청약예금 1순위인 아내로 세대주를 바꾸면 남편의 무주택기간을 승계받을 수 있나?

답변: 승계받을 수 없습니다. 무주택기간은 세대주와 상관없습니다. 세대주를 바꾸더라도 무주택기간은 부부 각자 무주택기간이 인정됩니다.

질문16: 무주택 세대주 우선공급 제도는 어떻게 되나?

답변: 현재 투기과열지구와 공공택지 내 25.7평 이하 민영주택 중 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하는 제도는 9월부터 청약가점제에 흡수돼 폐지됩니다.

질문17: 주거용 오피스텔 1채를 갖고 있다. 무주택자인가?

답변: 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 오피스텔 10채를 갖고 있더라도 청약가점제에서는 무주택자입니다.

질문18: 가점을 받기 위한 부양가족수에 포함되는 기준은?

답변: 부양가족이란 동일한 주민등록등본에 등재된 직계존비속(배우자의 직계존속 포함)을 말합니다. 다만 직계존속(부모 할머니 할아버지)을 부양한 경우에는 세대주로서 3년 이상 계속해서(연속해서) 부양해야 하고 자녀 등 직계비속은 입주자모집공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼자녀에 한해 부양가족으로 인정됩니다.

질문19: 2년전까지 10년동안 부모님을 모셨는데 지금은 떨어져 살고 있다. 부모님과 다시 합치고 주민등록으로 입증한다면 부양가족으로 인정받을 수 있나?

답변: 부양가족으로 인정받지 못합니다. 부모 등 직계존속은 세대주가 입주자모집공고일 현재 3년 이상 연속해서(중간에 중단되지 않고) 부양해야만 부양가족수에 포함됩니다. 다시 부모님과 합치면 3년 뒤에나 부양가족으로 인정됩니다.

질문20: 미혼 자녀가 주민등록이 분리돼 있을 경우 부양가족수에 포함되나?

안됩니다. 주민등록등본에 함께 등재돼야 합니다. 다만 입주자모집공고일 전날까지 주민등록을 옮기면 부양가족으로 인정돼 가점을 받을 수 있습니다.

질문21: 배우자도 부양가족수에 포함되나?

답변: 포함됩니다. 주민등록상 분리돼도 부양가족수에 포함됩니다.

질문22: 부모님을 3년 이상 계속해서 모시고 있는 세대주(남편)인데 아내가 청약할 때도 부양가족수에 남편 부모님이 포함되나?

직계존속은 세대주만, 직계비속(자녀 손자)은 세대주가 아니어도 부양가족수로 인정받습니다. 따라서 아내는 남편 부모님이 부양가족수에서 제외되고 자녀는 부양가족으로 인정됩니다.

질문23: 장인 장모와 아내의 할머니까지 모시고 산다. 이들도 부양가족으로 인정해 주나?

답변: 입주자모집공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재돼 있다면 아내의 부모 할머니 할아버지 등 배우자의 직계존속은 모두 부양가족에 포함됩니다.

질문24: 남편은 결혼해서 아내와 아들이 있고 부모를 모시고 산다. 세대주가 아버지인데 남편이 청약할 때 부양가족수는 몇 명인가?

답변: 남편이 세대주가 아니므로 아내와 아들만 부양가족수에 포함됩니다.

질문25: 부양가족 가점을 높이기 위해 세대주를 남편에서 아내로 바꿔도 되나?

답변: 바꿔도 됩니다. 남편의 부모가 부양가족으로 인정받기 위해선 남편이 세대주인 상태에서 3년 계속해서 모셔야 합니다. 남편이 이 요건을 충족시키지 못할 경우 입주자모집공고일 전날까지 아내로 세대주 변경을 하면 남편의 부모가 배우자의 직계존속이 되므로 3년 봉양 요건이 필요없어 부양가족수에 포함됩니다.

세대주 변경은 현재 세대주인 남편의 주민등록증과 도장을 가지고 새로 세대주가 될 아내가 동사무소에 가서 '세대주 변경 신청서'를 작성하시면 됩니다.

질문26: 부양가족수를 늘리기 위해 남편 부모나 아내의 부모의 거주지를 주소만 옮겨도 되나?

답변: 불법입니다. 실제 거주하지 않고 주소지만 옮겨 놓은 위장전입을 통해 분양받아 적발될 경우 주택공급 질서교란 혐의로 당첨이 취소됨은 물론 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해지고, 청약 1순위 자격도 잃게 됩니다.

질문27: 국적 포기자나 시민권자도 부양가족에 포함되나?

답변: 포함됩니다. 국내에 거주하고 있다면 원칙적으로 부양가족으로 인정된다고 봅니다.

질문28: 가점항목에서 청약통장 가입기간 기준은?

입주자모집공고일 현재 청약자의 청약통장 가입기간을 말합니다. 청약예금은 가입 후 자동적으로 기간을 산정해 가점을 계산하면 됩니다. 단 청약부금의 경우 매월 약정 납입일에 납입해야 가입 후 가입기간이 모두 인정됩니다. 지연 납입했을 경우 가입기간이 모두 인정되지 않는 경우가 있으므로 반드시 가입 은행에 확인해야 합니다.

질문29: 가점을 높이기 위해 청약통장 명의를 변경할 수 있나?

답변: 요건을 갖추면 청약통장 명의를 변경할 수 있습니다. 청약부금 및 청약예금은 2000년 3월 26일 이전 가입한 경우 가입자 사망, 가입자 혼인, 가입자 배우자 및 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경된 경우, 가입자가 개명한 경우에 명의변경을 할 수 있습니다. 2000년 3월 27일 이후 가입한 경우에는 가입자 사망, 가입자가 개명한 경우에만 가능합니다.

질문30: 큰 평형을 분양받기 위해 청약부금을 청약예금으로 바꿀 수 있나?

답변: 요건만 갖추면 바꿀 수 있습니다. 청약부금 가입자는 가입 후 2년이 지나고 지역별 25.7평 초과 청약예금 예치금액 이상 납입인정금액을 납입할 경우 청약예금으로 변경할 수 있습니다. 변경 후 1년이 지나야 큰 평형에 청약할 수 있으며 그 전에는 종전 평형을 청약할 수 있습니다. 변경 후에도 가입 기간은 그대로 인정됩니다. 변경 후 2년마다 회수에 제한 없이 평형을 크거나 작게 변경할 수 있습니다.

질문31: 청약저축 대상 공급 주택도 가점제가 적용되나?

답변: 청약가점제가 적용되지 않습니다. 25.7평 이하 공공기관 건설주택, 25.7평 이하 공공택지 내 민간건설 임대주택, 국민주택기금을 지원받은 민간건설 16평 이하 주택에 우선 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 종전과 같은 방식으로 당첨자가 결정됩니다.

동일순위에서 경쟁이 있는 경우 ①5년 이상의 무주택 세대주 ②월 납입금을 60회 이상 납입한 자 ③저축 총액이 많은 사람 등의 순서로 선정해 장기 무주택자가 우선적으로 공급받도록 돼 있습니다. 청약저축은 월 납입 상한액이 10만원이므로 저축 총액이 많으려면 장기간 매월 상한액을 납부해야 유리합니다.

질문32: 청약가점이 똑같다면 어떻게 당첨자를 가리나?

답변: 동일 순위에서 청약가점이 같다면 전산추첨을 합니다. 추첨에서 탈락하면 자동으로 추첨제 물량으로 다시 한번 당첨 기회를 가질 수 있습니다.

질문33: 부부가 각각 한 아파트에 동시에 청약할 수 있나?

답변: 한 아파트에 같은 평형에도 둘 다 동시에 청약할 수 있습니다. 같은 세대원들도 한 아파트에 동시에 청약할 수 있습니다. 다만 복수로 당첨되더라도 계약은 한 채만 해야 합니다. 평형이나 층 등을 보고 원하는 아파트를 계약하면 됩니다.

질문34: 전용 25.7평 초과 주택은 가점제를 어떻게 적용하나?

답변: 9월부터 25.7평 초과 모든 주택에 대해서 채권입찰제가 적용됩니다. 이들 주택은 채권입찰제를 우선 적용, 채권액을 가장 많이 써낸 사람부터 당첨자로 뽑습니다. 다만 똑같은 채권액(예를 들어 채권상한액을 써낸 경우)을 써낸 사람끼리 경쟁이 붙을 경우 이중 50%는 가점제로, 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하게 됩니다.

질문35: 25.7평 초과 주택의 분양가가 주변 시세와 비슷해 채권입찰제를 적용하지 않을 경우에도 가점제를 적용하나?

답변: 채권입찰제를 적용하지 않아도 25.7평 초과 주택은 전체 공급 물량의 50%는 가점제, 나머지 50%는 추첨제를 적용할 예정입니다.

질문36: 가점제에서 떨어지면 추첨제 물량에 다시 접수해야 하나?

답변: 아닙니다. 가점제 물량에 청약해 탈락하면 별도의 서류를 접수하지 않아도 나머지 추첨제 물량에 자동으로 청약접수 됩니다.

질문37: 지역거주 우선공급제도는 어떻게 되나?

답변: 그대로 유지됩니다. 현재 민간택지와 20만평 미만 공공택지에서는 공급물량의 100%를 해당 지역 거주자에게 우선공급하게 돼 있습니다. 20만평 이상 공공택지는 30%가 지역거주자에게 우선 공급됩니다. 우선공급 물량 역시 가점제 공급 물량 비율(25.평 이하 75%, 25.7평 초과 50%)이 적용됩니다.

질문38: 특별공급 제도는 어떻게 되나?

답변: 현재 시행 중인 특별공급 제도는 그대로 유지됩니다. 주택공급에 관한 규칙에 명시된 특별공급 대상자인 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가 유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업 시행을 위해 철거되는 주택 소유자 등에 대해서는 일정 물량의 주택이 별도로 특별 공급됩니다.

질문39: 가점제에 가구소득과 부동산 자산 등은 언제 반영되나?

답변: 일단 가점제는 무주택기간, 부양가족수, 가입기간 등 3개 항목에 한정했습니다. 정부는 가구소득, 부동산 자산은 정확하게 파악할 수 있는 인프라가 구축된 이후에 검토할 계획입니다.

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원문 링크 : [매일경제] [파주 운정지구] 공공택지지구로 상한제 적용


[파주 운정지구] 공공택지지구로 상한제 적용

◆ 경기북부 훈훈한 北風 반갑다! 남북정상회담 ◆

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남북정상회담과 그 뒤를 이을 것으로 보이는 평화무드의 영향으로 올 하반기 부동산 업계에 북풍이 거셀 것으로 예상된다.

공교롭게도 하반기 분양예정인 공공택지 대부분이 수도권 북부에 집중돼 관심이 더욱 커지고 있다. 파주 운정지구와 양주 고읍지구, 남양주 진접지구가 대표적이다.

현재로서는 거리상 핸디캡이 있지만 이들 신도시가 제 모습을 갖추는 2010년까지는 교통 인프라스트럭처 개선이 약속돼 이런 장애는 극복될 수 있을 것으로 보인다.

2기 신도시 가운데 가장 큰 규모로 주목받고 있는 파주 운정신도시는 다음달부터 본격 분양에 나선다.

파주 운정신도시는 분양가 상한제가 적용되면서 새 기본형 건축비를 처음 적용받는 공공택지지구로 주변 시세보다 분양가가 저렴할 것으로 예상된다.

다음달 분양을 준비하고 있는 주택공사 관계자는 "3.3㎡당 1000만원을 넘는 경우는 절대 없을 것"이라며 "전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중소형 분양가는 3.3㎡당 평균 900만원 선에서 결정될 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "민간 건설사와 함께 동시분양에 나설 가능성이 있다"며 "민간 건설사 분양가도 비슷한 수준에서 결정될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

청약가점의 경우 40점대 이상이면 당첨권에 들 수 있다는 분석이다.

3명의 부양 가족이 있고, 무주택 기간 및 가입 기간이 8년 이상이라면 48점의 점수를 획득할 수 있다.

공급물량은 파주시 거주자와 수도권 거주자에게 각각 30%와 70%가 배정된다. 대한주택공사는 다음달 A-28블록에 69~112㎡ 총 1062가구를 공급한다. 일부 고층에서는 하천 조망권의 혜택을 누릴 수 있을 것으로 보이며 단지 앞으로 상업 및 업무시설이 들어서 편리한 주거 환경 조성이 기대된다.

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10월에는 월드건설이 동양메이저건설과 함께 A10블록에 총 972가구를 공급할 예정이며 삼부토건도 A12블록과 A18-2블록에서 분양에 나설 계획이다. A18-2블록은 파주 운정지구 최남단 중앙에 위치한 곳이며 바로 윗부분이 중심상업용지로 개발될 예정이어서 생활편의시설이 단지 주변에 갖춰질 전망이다.

한라건설과 벽산건설은 A2블록에 총 1145가구, 동문건설은 A11블록에 624가구를 공급할 예정이다.

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원문 링크 : "내 청약가점제 점수, 몇등이야?"


"내 청약가점제 점수, 몇등이야?"

“도대체 몇 점이면 아파트를 분양받을 수 있는 거야.”

9월부터 연령, 부양가족, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 부여, 아파트 우선당첨권을 주는 청약가점제가 도입된다.

이에 따라 점수대별 당첨 가능 아파트에 대한 궁금증이 커지고 있다.

가점제에서는 미리 자신의 점수를 계산할 수 있어 ‘고득점자’는 여유 있게 인기지역을 골라 청약할 수 있다.

반면 점수가 어중간한 수요자들은 고득점자들이 몰리지 않는 단지를 골라야 한다.

전문가들은 ‘치열한 눈치작전’이 벌어지면서 비슷한 점수를 가진 사람들끼리 청약하는 ‘단지별·지역별 서열화 현상’이 발생할 것으로 전망하고 있다.

◆212만명은 가점제에서 일단 탈락

=청약가점제 적용을 받는 아파트에 청약할 수 있는 청약부금·예금 가입자는 전체 480만명. 건교부 조사에 따르면 이 중 1주택 이상을 보유한 가입자는 전체의 44.1%인 212만명. 이들은 가점제 물량(전용면적 25.7평 이하 75%, 전용면적 25.7평 초과 50%)의 1순위 자격이 박탈돼 추첨제 물량을 노릴 수밖에 없다.

특히 73만명의 2주택자는 추첨제 물량에서도 1순위 자격이 배제된다.

무주택자들 입장에서 보면 청약통장 가입자의 절반 정도가 경쟁대상에서 탈락하는 것이다.

◆55점 이상은 인기지역 노려볼 만

=하지만 무주택자들의 내 집 마련 길은 여전히 바늘 구멍이다.

최근 주택산업연구원이 설문조사를 바탕으로 ‘모의 실험’(시뮬레이션)한 결과, 전용 25.7평 이하의 경우(청약예금·부금) 55점을 넘어야 상위 3.52%에 포함된다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 “판교신도시처럼 100대1의 경쟁률이 넘는 초인기 단지라면 1%(65점 초과)에 포함돼야 한다”며 “고득점자가 모두 한 단지에 청약하지 않기 때문에 55점 이상이면 인기단지를 노려볼 만하다”고 말했다.

상위 점수자들은 최고 인기 단지로 꼽히는 광교신도시(2008년 하반기 분양), 송파신도시(2009년 분양 예정)가 분양될 때까지 청약하지 않을 것으로 예상된다.

이에 따라 중간 정도의 인기를 갖는 ‘옐로칩 단지’는 중간대 점수자에게 기회가 돌아갈 전망이다.

‘부동산 114’ 김희선 전무는 “지역별 서열화 현상이 발생, 상위 20%에 드는 40점 이상 점수자들도 김포·파주 신도시와 서울 비강남권 지역은 노려볼 만하다”고 말했다.

규모가 작은 단지나 비인기지역의 경우, 30점대도 도전해 볼 수 있다.

◆점수 높이기 전략 필요

=점수가 낮으면서도 인기지역을 원하는 수요자라면 어떻게 해야 할까. 우선, 부모를 1년 이상 모시고 살아 부양가족 점수(최대 35점)를 높이는 방법이 있다.

또 지역 우선분양 물량이 많은 용인 등 경기도로 이사를 가는 것도 고려해 볼 만하다.

용인 등에서 일반 분양되는 일부 단지는 1년 이상 거주자들에게 100% 우선 분양권을 준다.

신도시도 30% 정도 지역거주자들에게 우선분양권을 준다.

특히 서울 지역은 일반분양 물량이 계속 줄고 있어 가점이 낮은 서울 거주자는 경기도로 이사하는 방안을 적극 고려해 볼 만하다.

여유자금이 있다면 청약통장 가입자가 많지 않은 대형평형 청약이 가능한 통장으로 바꾸는 것도 방법이다.

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원문 링크 : [매경] 청약가점제 동점자 추첨 결정


청약가점제 동점자 추첨 결정

◆확 바뀐 주택청약제도◆

-가점제에서 동점이면 어떻게 당첨자를 가리나.

▶추첨으로 한다.

-일찍 결혼하면 무주택 기간이 늘어난다는데.

▶무주택 기간은 입주자 공고일로부터 역산해 계산한다.
다만 만 30세 이전 무주택 기간은 계산에서 뺀다.
그러나 30세 이전에 혼인신고하면 혼인신고한 날까지 계산에 넣는다.

-아내와 남편의 무주택 기간이 다르면.

▶짧은 기간이 기준이다.
예를 들어 남편인 가구주가 8년이고, 배우자가 3년이면 무주택 기간은 3년이다.

-주거용 오피스텔은 유주택인가 무주택인가.

▶청약시는 무주택으로 본다.

-배우자도 부양가족인가 .

▶같은 주민등록등본에 올라 있지 않아도 포함된다.
직계 존ㆍ비속(배우자의 직계 존속 포함)은 동일한 주민등록등본에 등재돼야 부양가족에 포함된다.

-가구주가 아닌 아내가 청약통장을 갖고 있다.
아내가 청약할 때 부모님을 부양가족으로 인정받을 수 있나.

▶안 된다.
직계존속은 가구주로서 3년 이상 지속 부양해야 부양가족으로 인정받는다.

-그렇다면 가구주가 아닌 청약통장 가입자가 손해인데.

▶투기과열지구에서는 이미 가구주만이 청약할 수 있다.

-아들이 다른 지역 대학을 다니느라 집을 떠나 있는데.

▶같은 주민등록등본에 올라 있다면 부양가족으로 인정받는다.

-위장전입으로 부양가족 수를 늘렸다면 당첨 취소되나.

▶위장전입은 주민등록법에 따라 처벌된다.
당첨 취소 여부는 여러 법적 해석이 필요하다.

-가점제 탈락하면 추첨제도 배제되나.

▶추첨에 참여할 수 있다.

-3자녀 이상 특별공급 물량과 가점제 물량을 함께 청약할 수 있나.

▶특별공급에서 당첨되면 가점제 물량은 청약을 하지 못한다.
다만 특별공급 결과 발표 전에 가점제 청약을 받으면 양쪽 모두 청약할 수 있다.
양쪽에 모두 당첨되면 먼저 당첨된 아파트를 분양받는다.

-중대형은 가점제와 추첨제의 채권입찰금액을 달리 쓸 수 있나.

▶달리 쓸 기회를 준다.

-청약통장 가입기간 계산은.

▶입주자 모집 공고일을 기준으로 역산한다.

-소득과 재산을 가점항목에서 뺀 이유는.

▶파악할 수 있는 시스템이 갖춰져 있지 않다.
시스템이 구축되면 한다.
언제인지는 확정할 수 없다.

-추첨제는 가점제와 언제까지 병행 실시되나.

▶일단 지금 상황에서는 무기한 계속된다고 보면 된다. 시한을 정하는 것 자체가 여러가지 논란을 부를 수 있다.

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원문 링크 : [매경] 청약가점제…37점 넘어야 32평형 안정권


청약가점제... 37점 넘어야 32평형 안정권

청약점수 시뮬레이션…청약저축자 동일

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◆확 바뀐 주택청약제도 / 가점제 시뮬레이션 해보니◆

◆ 사례 1 = 장민호 씨(36). 결혼 뒤 분가해 부인과 두 자녀와 함께 5년8개월 동안 전셋집에 살고 있다.

청약통장 가입기간은 6년3개월이다.
9월에 분양되는 85㎡ 이하 아파트를 청약가점제로 장만할 경우 장씨가 받게 될 점수는 40점(무주택 12점, 부양가족 20점, 가입기간 8점)이다.
장씨가 청약에 당첨될 확률은 통계학적으로만 계산한다면 청약경쟁률이 5대1 이하일 경우에는 거의 100% 당첨될 수 있다.

◆ 사례 2 = 박승일 씨(42). 부인과 중학생 아들을 둔 박씨는 4년 전 지방의 집을 팔고 서울로 이사와 현재는 전셋집에 살고 있다.

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청약통장은 서울로 이사 온 뒤 가입해 가입기간이 아직 3년이 안 된다.
박씨 역시 오는 9월 85㎡ 이하 아파트를 분양받을 때 받게 될 점수는 27점(무주택 8점, 부양가족 15점, 가입기간 4점)으로 경쟁률이 2대1 이상이라면 통계학적으로 당첨 확률은 거의 없다.
청약가점제가 시행될 경우 청약에 당첨되기 위해서는 어느 정도 점수를 받아야 할까? 당첨을 기대할 수 있는 상위 50% 안에 들기 위해서는 총점이 30.2점 이상이어야 하고 총점 37점일 경우에는 상위 20% 안에 들어 안정권인 것으로 나타났다.
항목별로 따져보면 평균점수 이상을 얻기 위해서는 무주택기간 4년 이상, 부양가족 수 2명 이상, 청약통장 가입기간은 6년 이상이 되어야 하고 비교적 안정권이라 할 수 있는 상위 20%에 들기 위해서는 무주택기간 7년 이상, 부양가족 수 3명 이상, 청약통장 가입기간 9년 이상이 되어야 하는 것으로 나타났다.

이는 주택산업연구원과 주택도시연구원이 지난해 9월과 11월 사이 전국 9개 아파트에 청약접수를 마친 청약통장 가입자 454명을 청약가점제 가점 항목별로 시뮬레이션해서 얻은 결과다.

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시뮬레이션 결과, 가점 항목 중 당첨 가능성에 가장 큰 영향력을 미치는 것은 무주택기간이었다.

설문 응답자 중 평균 무주택기간은 38개월이었다.

평균 총점 30.2점 이상을 받기 위해서는 보통 무주택기간이 4년 이상이어야 하고 당첨 안정권인 상위 20%에 들기 위해서는 7년 이상 무주택자여야 한다.

시뮬레이션 대상자 중 무주택기간 비율 분포는 3~4년 7.9%, 5~6년 7.3%, 10~11년 6.2% 순이었다.

청약통장 가입기간은 평균 57개월(가점 6점)이었고 평균 점수 이상을 얻기 위해서는 가입기간이 6년 이상, 상위 20%에 들기 위해서는 가입기간이 9년 이상이어야 한다.

가입기간 분포는 4~5년 20.9%, 3~4년 19.8%, 5~6년 17.0% 순이었다.

부양가족 수는 구간별 점수 차이가 크고 배점이 높음에도 불구하고 실제 당첨 가능성에 미치는 영향력은 가장 작은 것으로 조사됐다.

전체 설문 대상자 중 68.7%가 3~4인 가족 이하로 구성됐고 이 중 4인 가족 비율이 44.5%나 됐기 때문이다.

주택산업연구원 관계자는 "이는 역으로 3자녀 이상을 두거나 부모를 모셔 5~6인 가족이 될 경우 당첨 확률이 매우 높아지고 싱글이나 무자녀 가족의 경우 가능성이 거의 없어진다는 의미"라고 말했다.

주택도시연구원 관계자는 "가구 구성은 대부분 가족이 비슷한 만큼, 시뮬레이션 결과 점수는 대부분 무주택기간과 비례하는 경향을 보였다"며 "이는 이번에 도입하는 청약가점제가 장기 무주택자를 우선한다는 취지에 적합하다는 것을 나타낸다"고 말했다.

[김기철 기자]

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원문 링크 : [매경] [중대형] 채권우선, 같을땐 50% 추첨


[중대형] 채권우선, 같을땐 50% 추첨

모든 중대형아파트 가점ㆍ추첨 5대5로

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9월부터 분양되는 민영 중소형 아파트 4채 중 3채는 청약가점제로 당첨자를 가린다.

중대형 아파트는 채권입찰제를 우선 적용하되 채권금액이 같으면 가점제와 추첨제로 절반씩 당첨자를 결정한다.

건설교통부는 이 같은 내용의 청약가점제 시안을 마련해 29일 경기도 과천 한국수자원공사 수도권지역본부에서 공청회를 열었다.

시안에 따르면 공공택지와 민간택지에 짓는 전용면적 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 민영 중소형 아파트 가운데 75%는 가점제로 당첨자를 가리고, 나머지 25%는 추첨제를 적용한다.

반면 전용면적 85㎡ 초과 중대형은 공영과 민영을 가리지 않고 채권입찰금액 순서로 당첨자를 가린다.

만약 입찰금액이 같으면 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑는다.

청약자의 점수는 무주택 기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 가입기간(1~17점) 등 세 가지 항목별 점수를 합산해 계산한다.

1주택자는 가점제 물량에 대해 1순위 청약자격이 배제되며 2주택 이상 보유자는 가점제는 물론 추첨제 물량에서도 1순위가 배제된다.

그러나 60㎡(전용면적 18평) 이하이고 공시가격이 5000만원 이하인 주택을 10년 이상 보유한 1주택자가 60㎡ 초과 주택을 청약한 경우에는 무주택자로 분류해 가점제에서도 1순위 자격을 유지한다.

이에 따라 대부분의 1주택자는 가점제 물량을 분양받기 어렵게 되고, 2주택 이상 보유자는 신규 분양 기회가 거의 막힐 것으로 보인다.

이 밖에 청약저축 가입자들이 청약하는 공공택지 내 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 공공주택은 현행 순차제를 유지한다.

건교부는 다음달중 이 같은 내용이 반영된 주택공급규칙 개정안을 입법예고한 뒤 9월부터 시행할 계획이다.

[김인수 기자]

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원문 링크 : [한경] 청약가점제 이것이 궁금하다


청약가점제 이것이 궁금하다

올 9월부터 청약가점제가 도입되면 당첨 기준이 크게 달라진다.

요컨대 무주택 기간이 길수록,부양가족이 많을수록,청약통장의 가입 기간이 길수록 당첨될 확률이 크게 높아진다.

그러나 가점항목인 무주택 기간 등의 기준 또는 요건이 복잡하기 때문에 이를 잘 알아야 올바른 청약전략을 마련할 수 있다.

가점제의 주요 궁금 사항을 문답형식으로 풀어본다.

문) 무주택기간 산정 방식은.

답) 청약가점제에서는 무주택 요건이 가장 중요하다.
1가구 이상 유주택자는 한 채당 5점씩 감점당하기 때문에 무주택자가 절대적으로 유리하다.
무주택자의 요건은 입주자 모집 공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자여야 한다.
무주택 기간은 세대주(가입자)가 만 30세(30세 이전 혼인한 경우는 혼인신고일) 이후 무주택자가 되는 시점을 기산점으로 한다.
20세에 청약통장을 만들어 35세에 청약하더라도 무주택 기간은 5년만 인정한다는 얘기다.
또 결혼했을 경우 본인과 배우자 가운데 기간이 짧은 무주택 기간만 인정한다.
예컨대 남자가 35세로 무주택 기간이 3년이고 배우자가 33세이면서 집을 보유했다가 팔아 무주택 기간이 1년일 경우 무주택 기간을 1년만 계산해 준다.

문) 부양가족수 기준은.

답) 부양 가족은 같은 주민등록등본에 등재된 직계 존·비속(배우자의 직계존속 포함)만 인정한다.

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그러나 부모 등을 위장 전입시켜 부양가족 수를 늘릴 가능성이 높다.
이를 차단하기 위해 직계 존속의 경우 3년 이상 계속해 같은 주민등록표 상에 등재되어 있어야 부양 가족으로 계산된다.
직계 비속은 입주자 모집 공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼 자녀만 부양 가족으로 인정된다.
또 '가구 구성'과 '자녀 수'로 나눠진 항목을 부양가족 수로 통합했다.
이는 자녀가 가구 구성 및 자녀수 항목에 중복 계산되는 데다 자녀가 3명 이상인 경우 가점이 같아지는 불합리한 점이 있어 실제 부양가족 수에 따라 가점을 주는 방향으로 수정했다.

문) 현 청약가입자와 유주택자는 어떻게 되나.

답) 기존 청약 제도와 마찬가지로 통장가입 연도에 따른 순위는 그대로 유지된다.
예를 들어 청약예금의 경우 가입 후 2년이 지나면 1순위가 자동 부여된다.
가점제는 이들 1순위자를 대상으로 실시된다.
유주택자들은 크게 불리해진다.
주택을 보유한 경우 가점제 공급대상 물량(전용면적 85㎡ 이하는 75%,전용 85㎡ 초과는 50%)에 1순위로 청약할 수 없다.
2순위 이하부터 청약 자격이 인정돼 사실상 경쟁률이 높은 인기 지역에서는 당첨 기회가 없게 된다.
특히 2주택 이상 보유한 사람은 1순위 청약 자격이 배제됨은 물론 2순위 이하에서도 감점제(한 채당 5점씩 감점)가 적용된다.
추첨제 공급대상 물량(85㎡ 이하는 25%,85㎡ 초과는 50%)에는 1주택자라도 청약예금 가입 2년이 지났다면 1순위자로 청약 자격이 인정된다.
2주택 이상 가진 경우에는 2순위 이하부터 청약할 수 있다.

문) '세대주 연령'이 빠진 이유는.

답) 세대주 연령 항목은 청약가점 항목 가운데 무주택 기간,가입 기간 등과 사실상 중복된다.
세대주 연령 항목에 별도의 가점을 부여할 경우 신혼부부 등 젊은 세대가 추가로 불이익을 받게 돼 이들을 배려하는 차원에서 세대주 연령은 삭제했다.
따라서 신혼부부 등은 추첨제 물량에서 1순위로 당첨될 수 있는 길이 열렸다.
다만,가점제에서 떨어진 청약자들이 자동으로 추첨 대상에 포함되는 만큼 이들의 당첨 확률은 그에 비례해 낮아진다.

문) 추첨제는 언제까지 병행되나.

답) 당초에는 추첨제를 5년만 유지하고 그 뒤에는 가점제를 전면 실시할 계획이었다.
그러나 검토 과정에서 청약 제도에 혼란이 예상되는 데다 기존 가입자들이 불이익을 받을 우려가 있어 추첨제와 가점제를 계속 병행하기로 했다.

문) 청약저축은 왜 가점제가 없나.

답) 현재 청약예·부금은 추첨제로, 청약저축은 순차제로 운영되고 있다.
따라서 기존 가입자의 이해 관계를 고려하고 청약 시장의 혼란을 최소화하기 위해 청약예·부금과 청약저축을 구분해 운영하기로 했다.

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청약저축은 현재 경쟁이 있는 경우 ①5년 이상의 무주택 세대주 ②월 납입금을 60회 이상 납입한 자 ③저축 총액이 많은 사람 등의 순서로 선정해 장기 무주택자가 우선적으로 공급받도록 돼 있다.
따라서 가점제와 거의 유사하기 때문에 이번 개편안에서는 청약저축은 그대로 두기로 했다.
청약저축은 월 납입 상한액이 10만원이므로 저축 총액이 많으려면 장기간 매월 납부해야 유리하다.

문) 특별공급 제도는 어떻게 되나.

답) 현재 시행 중인 특별공급 제도는 그대로 유지된다.
주택공급 규칙에 명시된 특별공급 대상자인 3자녀 이상 무주택 세대주,국가 유공자 또는 유족,장애인,공공사업 시행을 위해 철거되는 주택 소유자 등에 대해서는 일정 물량의 주택이 별도로 공급된다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com

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원문 링크 : [조선일보] 집이 짐이 된다면 9월전에 구하라


집이 짐이 된다면 9월전에 구하라

1주택자에게 불리해지는 청약… 넓은 집으로 갈아타려면?

장원준 기자wjjang@chosun.com 입력 : 2007.03.26 22:55

아파트 당첨자의 선정 방식을 확 바꾸는 청약가점제가 오는 9월부터 시행될 예정이다.

청약가점제는 부양가족의 수나 무주택 기간, 세대주 연령, 청약통장 가입 기간 등에 가중치를 부여해 이를 합산한 종합 점수로 신규 분양 아파트의 당첨자를 결정하는 제도이다. 즉 ‘세대주 나이가 많고 가족이 많으며 집 없는 기간이 긴 무주택 가구’를 우대해 우선 당첨시키는 방식이다. 바꿔 말하면, 신혼 부부처럼 ‘세대주 나이가 적거나, 가족이 적은’ 가구, 혹은 주택 한 채를 이미 갖고 있는 가구 등은 이 제도로 인해 당첨 기회가 상당히 줄어든다.

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◆울고싶은 1주택자

정부는 “집이라고 부르기 어려운”(이용섭 건설교통부 장관) 수준의 작은 집을 가진 소액 청약예·부금 가입자, 혹은 ‘불가피하게 세대주가 젊고 자녀가 없는’ 신혼 부부를 위해서는 일정 수준의 당첨 기회를 보장해주도록 청약가점제 보완을 검토하고 있다. 따라서 이런 조건의 주택 수요자들은 일단 정부의 구제 방안을 기다려볼 필요가 있다. 하지만 정부가 제도를 보완하더라도 1주택자들은 불이익을 감수해야 할 전망이다. 예를 들어 살펴보자. ‘세대주 나이가 41세(80점), 부모님 모시고 자녀 3명과 함께 거주(210점), 무주택 기간 11년(160점), 통장 가입한 지 2년 이상(39점)’의 조건을 갖춘 청약자가 공공택지에서 민간건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 청약할 경우, 가점은 489점이다. 가점제 최고점인 535점에 불과 46점 부족한 훌륭한 점수이다. 반면 다른 모든 조건이 똑같지만 단지 집이 한 채 있어 무주택 기간의 점수를 받지 못하면 가점은 329점으로 뚝 떨어진다. 160점이면 ‘당첨 유력’과 ‘당첨 불능’ 정도로 큰 차이라는 게 전문가들의 분석이다.

◆1주택자 갈아타기 확률 9월 前이 높다

전문가들은 청약가점제가 시행될 경우 ‘아주 작지는 않은’ 집을 이미 한 채 갖고 있으면서 좀 더 넓은 평형으로 갈아타기를 노리는 청약통장 가입자들은 당첨 확률이 매우 낮아질 것으로 분석한다. 더구나 최근에는 1주택자의 1순위 청약 대상 제외 방안까지 검토되고 있다. 그렇다면 가점제 시행으로 가장 불리해질 1주택자들은 어떻게 행동해야 할까. 기존 주택 중에서 아주 싸게 급매물이 나온다면 우선 노려볼 만하다. 만약 분양을 통해 평형 갈아타기를 시도한다면, 9월 이전에 적극적으로 청약에 나설 것을 검토할 필요가 있다. 당첨자를 지금처럼 추첨으로 뽑는 9월 이전까지는 그나마 당첨 확률이 남아 있기 때문이다. 9월 이후에 청약에 나선다면 경쟁률이 떨어질 것으로 보이는 비인기지역에 청약하는 전략 외에는 대안이 없다는 분석이다.

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◆9월 이전 서울 수도권 분양, 여기를 노려라

9 월의 청약가점제 시행 이전까지 서울과 수도권 분양시장에서는 어느 해보다 풍부한 물량이 쏟아질 전망이다. 건설사들이 오는 9월의 분양가 상한제나 분양원가 공시제가 실시되기 전에 서둘러 분양에 나설 태세이기 때문이다. 1주택자인 청약예금 가입자들은 이런 분양 아파트들을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 특히 당첨 확률을 높이기 위해서는 일반 물량의 비중이 높은 단지를 우선 살펴보라는 조언이다.

서울에서는 오는 5월 은평구 수색동에서 GS건설이 324가구를 공급할 예정이다. 전체 물량이 일반분양된다. 서울 기준으로 600만원 통장부터 청약이 가능할 것으로 보인다. 동작구 신대방동에서는 삼호가 34·39·43평형 409가구를 8월에 분양할 예정이다.

용인에서는 3월과 6월 현대건설과 삼성물산이 대단지 아파트를 분양할 예정이다. 이들 지역은 지난해부터 분양이 연기됐던 곳으로 수도권에서 주목받는 청약 1순위 지역으로 꼽힌다.

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