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[펌] 주택청약 가점제(2006년 10월) 세부내용과 문제점

2006년 10월 25일 발표된 주택청약제도 개편방안은 자기 집이 절실한 무주택 가구의 내집마련 기회를 확대한다는데 초점이 맞춰졌다.

가점 항목에서 부양가족과 무주택 기간의 가중치를 가장 높게 매긴 것도 이때문이다. 가구주의 연령이 높을수록, 부모를 포함해 딸린 식구가 많을수록 우선순위가 부여된다.

하지만 주택구입능력이 없는 계층에 과도한 인센티브를 부여했다는 점과 상대적으로 실수요층이 많은 핵가족 도시 근로자나 이혼 가구, 신혼부부에게는 불리할 수 밖에 없어 현실성이 떨어진다는 지적이다.

이에따라 25.7평 이하 주택의 청약을 기다려온 예.부금 가입자 400여만명은 혼란과 함께 가점이 낮은 가입자의 통장 해지가 잇따를 전망이다.

◇가점제 어떻게 적용되나 = 가점제는 인구사회지표(가구주 연령, 부양가족 수)와 경제지표(가구소득, 부동산자산), 주거수준지표(무주택기간), 제도 지표(통장가입기간) 등 4개 지표가 활용되며 이중 경제지표는 2010년에 추가된다.

2008년부터 2년간은 가구주 연령, 부양가족 수, 무주택기간, 통장가입기간 등 4개 가점항목만으로 동일 순위내 당첨자를 가린다. 항목별로는 나이, 연한에 따라 1-5점이 부여되는데 부양가족은 가구구성, 자녀수를 별도로 나눠 각 1-3점이 배정된다.

가구 구성은 입주자 모집공고일 현재 주민등록표 등본상에 동거자로 나온 직계 가족(외조부모 포함)이어야 하고 자녀는 직계 비속중 민법상 만 20세의 미성년자(입양자 포함)로 한정된다. 주민등록에 올라와 있지 않는 부양가족은 제외된다.

가중치는 가구주 연령이 20, 부양가족 35, 무주택기간 32, 통장가입기간 13으로 적용되지만 가구소득과 부동산 자산 항목이 추가되면 가중치는 가구주 연령 13, 부양가족 23, 가구소득 21, 부동산자산 12, 무주택기간 22, 통장가입기간 9로 바뀐다.

부동산 자산은 주택규모와 상관없이 공시가격이 5천만원 이하여야 최대 가점인 5점을 얻을 수 있다.

공공택지내 25.7평 초과 주택은 채권입찰액이 같을 경우 가점제가 적용된다. 가중치는 부양가족 47, 무주택기간 31, 통장가입기간 22로 역시 다가족, 무주택자에게 절대 유리하도록 짜였다.

주택을 청약시 각 통장가입자는 건교부 홈페이지나 금융결제원 전산망을 통해 자신의 가점을 확인, 당첨가능성을 점쳐본뒤 청약여부를 결정할 수 있다.

한편 민간택지내 25.7평 초과 중대형 주택과 청약저축가입자를 대상으로 한 25.7평 이하 공공주택은 가점제 적용대상이 아니어서 기존 청약방식이 유지된다.

◇누가 유리한가 = 가점제의 시행으로 청약을 통해 25.7평 이하 주택을 장만하려던 예.부금 가입자간 희비가 엇갈리게 됐다.

가중치로 볼때 부양가족 수가 많고 무주택 기간이 긴 통장가입자들이 절대적으로 유리해진 반면 핵가족의 도시근로자, 신혼부부는 불리해졌기 때문이다. 가구소득과 부동산자산까지 가점항목에 포함되면 맞벌이 부부, 소형이라도 주택을 보유하고 있는 가구주는 당첨기회가 더욱 줄어든다.

실례를 보자. 가점제의 만점은 항목이 4개일때 535점, 6개(2010년부터 적용)일때 532점, 25.7평 초과주택은 552점이다.

가구주가 34세(2X20)이고 무주택기간이 4년(3X32), 통장 가입기간이 5년(4X13), 자녀 1명(3X35)이라면 이 가구주의 청약가점은 293점이 된다.

40세(4X20)이고 무주택기간이 10년(5X32), 통장가입기간이 10년(5X13), 자녀 2명(4X35)인 가구주는 이보다 167점이 높은 460점이어서 당첨확률이 높아진다. 여기에 부모를 한명이라도 부양하고 있다면 이 가구주는 35점이 추가돼 "청약=당첨" 요건에 해당된다.

8월 판교분양분부터 특별공급 혜택(공급가구의 3%)을 받는 3자녀 이상 가구는 특별공급 경쟁에서 밀릴 경우 일반 청약자와 다시 경쟁을 할 수 있어 바뀌는 청약제도의 최대 수혜자중 하나가 된다는 것도 특이할만 하다.

◇향후 보완해야 할 점 = 하지만 가점제는 지나치게 저소득층, 무주택자에게 초점을 맞추다보니 현실성이 다소 떨어졌다.

만점자의 기본 요건인 3자녀를 두고 부모를 부양하는 가구주 연령 45세 이상인 가족의 경우 가족 수가 최소한 6명이 된다. 25.7평 이하 주택이 정부가 가족 4명에 맞춰 설계한 국민주택규모인 점을 감안하면 거주 과밀을 유도하는 셈이다.

저소득, 무주택 계층의 주택 마련기회를 늘린다는 취지는 좋지만 이 중에서 평당 1천만원을 넘는 주택을 구입할 수 있는 층이 얼마나 되는냐도 문제다.

일각에서는 현실적으로 국민임대주택이나 공공주택이 필요한 계층에 과도한 인센티브를 부여함으로써 실제 주택구입의 실수요층이 30,40대 중산층의 당첨기회가 줄어들었다고 지적하는 것은 이 때문이다.

또 청약방식이 현재 추첨식(예.부금), 순위식(저축)에서 가점식까지 더해져 복잡해져 가입 통장에 따라 전혀 다르게 청약을 해야하는 상황이 발생했다. 가점 항목이 많고 산출 방식이 까다로와진 점도 혼란스럽기는 마찬가지다.

연구용역에 참여한 한 관계자는 "참여정부의 주거 복지 요구를 맞추다보니 어쩔 수 없었다"고 말했다. 자칫 자기 점수를 잘못하면 재당첨금지 요건에 해당돼 최장 10년까지 청약기회를 박탈당할 수도 있게 된 것이다.

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