새우의 세상사

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"내 청약가점제 점수, 몇등이야?"

“도대체 몇 점이면 아파트를 분양받을 수 있는 거야.”

9월부터 연령, 부양가족, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 부여, 아파트 우선당첨권을 주는 청약가점제가 도입된다.

이에 따라 점수대별 당첨 가능 아파트에 대한 궁금증이 커지고 있다.

가점제에서는 미리 자신의 점수를 계산할 수 있어 ‘고득점자’는 여유 있게 인기지역을 골라 청약할 수 있다.

반면 점수가 어중간한 수요자들은 고득점자들이 몰리지 않는 단지를 골라야 한다.

전문가들은 ‘치열한 눈치작전’이 벌어지면서 비슷한 점수를 가진 사람들끼리 청약하는 ‘단지별·지역별 서열화 현상’이 발생할 것으로 전망하고 있다.

◆212만명은 가점제에서 일단 탈락

=청약가점제 적용을 받는 아파트에 청약할 수 있는 청약부금·예금 가입자는 전체 480만명. 건교부 조사에 따르면 이 중 1주택 이상을 보유한 가입자는 전체의 44.1%인 212만명. 이들은 가점제 물량(전용면적 25.7평 이하 75%, 전용면적 25.7평 초과 50%)의 1순위 자격이 박탈돼 추첨제 물량을 노릴 수밖에 없다.

특히 73만명의 2주택자는 추첨제 물량에서도 1순위 자격이 배제된다.

무주택자들 입장에서 보면 청약통장 가입자의 절반 정도가 경쟁대상에서 탈락하는 것이다.

◆55점 이상은 인기지역 노려볼 만

=하지만 무주택자들의 내 집 마련 길은 여전히 바늘 구멍이다.

최근 주택산업연구원이 설문조사를 바탕으로 ‘모의 실험’(시뮬레이션)한 결과, 전용 25.7평 이하의 경우(청약예금·부금) 55점을 넘어야 상위 3.52%에 포함된다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 “판교신도시처럼 100대1의 경쟁률이 넘는 초인기 단지라면 1%(65점 초과)에 포함돼야 한다”며 “고득점자가 모두 한 단지에 청약하지 않기 때문에 55점 이상이면 인기단지를 노려볼 만하다”고 말했다.

상위 점수자들은 최고 인기 단지로 꼽히는 광교신도시(2008년 하반기 분양), 송파신도시(2009년 분양 예정)가 분양될 때까지 청약하지 않을 것으로 예상된다.

이에 따라 중간 정도의 인기를 갖는 ‘옐로칩 단지’는 중간대 점수자에게 기회가 돌아갈 전망이다.

‘부동산 114’ 김희선 전무는 “지역별 서열화 현상이 발생, 상위 20%에 드는 40점 이상 점수자들도 김포·파주 신도시와 서울 비강남권 지역은 노려볼 만하다”고 말했다.

규모가 작은 단지나 비인기지역의 경우, 30점대도 도전해 볼 수 있다.

◆점수 높이기 전략 필요

=점수가 낮으면서도 인기지역을 원하는 수요자라면 어떻게 해야 할까. 우선, 부모를 1년 이상 모시고 살아 부양가족 점수(최대 35점)를 높이는 방법이 있다.

또 지역 우선분양 물량이 많은 용인 등 경기도로 이사를 가는 것도 고려해 볼 만하다.

용인 등에서 일반 분양되는 일부 단지는 1년 이상 거주자들에게 100% 우선 분양권을 준다.

신도시도 30% 정도 지역거주자들에게 우선분양권을 준다.

특히 서울 지역은 일반분양 물량이 계속 줄고 있어 가점이 낮은 서울 거주자는 경기도로 이사하는 방안을 적극 고려해 볼 만하다.

여유자금이 있다면 청약통장 가입자가 많지 않은 대형평형 청약이 가능한 통장으로 바꾸는 것도 방법이다.

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원문 링크 : 2007년 양도소득세 주요 개정내용


2007년 양도소득세 주요 개정내용

금년에도 세법이 많이 개정되었다.

양도소득세를 부당하게 감소시키기 위해 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 이를 다시 타인에게 양도한 경우, 최초 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보는 기간이 3년에서 올해부터는 5년으로 강화된다.

또한 건물·부동산·부동산에 관한 권리의 양도의 경우 지난해까지는 고가주택이거나 미등기자산 등의 경우 외에는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 원칙이었지만, 올해부터는 예외 없이 실지거래가액에 의한 과세가 전면 시행된다.

실지거래가액기준 과세 전면시행

지난해까지 건물·부동산·부동산에 관한 권리를 양도했을 때는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 원칙이고 예외적으로 실지거래가액이 적용되었다.
▲고가주택 ▲단기매매거래 ▲미등기자산 ▲1세대 3주택 ▲비사업용토지 ▲1세대 2주택 등에 대해서는 기준시가 과세원칙을 깨고 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 부과해 왔다.

그러나 올해부터 건물·부동산·부동산에 관한 권리(▲부동산을 취득할 수 있는 권리 ▲지상권 ▲전세권과 등기된 부동산임차권)를 양도했을 때도 실지거래가액을 기준으로 한 양도소득세 과세가 전면 시행된다.

구분 개 정
2006년 2007년
부동산
양도소득세
과세기준
예외 : 기준시가 실지거래가액 전면시행
원칙 : 실지거래가액
고가주택, 단기매매거래, 미등기자산, 1세대 3주택
비사업용 토지, 1세대 2주택

1세대 2주택자 과세 강화

1세대 2주택자의 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여 50%의 세율을 적용하고 장기 보유에 대한 특별공제도 배제됩니다. 또한 1세대 2주택자의 경우도 그 양도 행위가 사업성이 인정될 경우 양도소득세와 종합소득세 중 큰 금액으로 과세하도록 하였다.

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용된다.

구 분 기본세율 누 진 공 제
2년이상
보유자산
과세표준 1,000만원 이하 9% -
과세표준 1,000만원 초과 4,000만원이하 18% 90만원
과세표준 4,000만원 초과 8,000만원이하 27% 450만원
과세표준 8,000만원 초과 36% 1,170만원
보유기간 1년미만 자산 50%  
보유기간 1년이상 2년미만 자산 40%  
1세대 3주택인 경우 60% 양도시 실거래가 과세
장기보유공제 없음
1세대 2주택인 경우 50%
주택 입주권이 2개인 경우 50%
주택 입주권이 3개이상인 경우 60%
부재지주 토지 60%
미등기 양도자산 70%

양도세 감면대상 신축면주택의 특례 축소

<신축감면주택>

▲ 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일(국민주택은 12월 31일)기간중에 취득한 주택
▲ 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일 기간중에 취득한 주택

신축감면주택은 취득 후 5년 보유기간에 발생한 양도차익에 대하여는 양도소득세를 100% 감면하고 또한 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 신축주택은 주택수에 포함하지 않도록 하고 있다.

개정세법에서는 신축주택과 다른 주택이 있을 경우 다른 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있도록 하였다.

부당행위계산 기간을 3년에서 5년으로 강화

현행 세법에선 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위해 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 일정기간 안에 이를 타인에게 다시 양도한 경우, 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보는 부당행위계산부인 규정을 두고 있다.

이와 관련 지금까지 최초 자산증여부터 타인에게 양도했을 때까지의 기간이 3년 이내인 경우에만 적용됐지만, 올해부터 증여한 것은 5년 이내의 경우까지 부당행위계산 기간이 늘어났다.

법인의 비사업용토지 매각 때 법인세 30% 추가 납부

법인이 비사업용토지를 양도했을 경우 양도소득에 30%(미등기자산의 경우는 40%)를 곱한 금액을 법인세액에 추가해서 납부해야 한다.
이 때 토지 등의 양도소득은 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 계산한다.

부동산매매업자의 비교과세

올해부터 1세대 3주택자는 60% 세율로 중과하고 1세대 2주택자는 50%의 세율적용, 비사업용 토지 양도 때도 60%의 높은 세율이 적용된다.
▲1세대 3주택자 ▲1세대 2주택자 ▲비사업용 토지를 양도하는 자가 부동산매매업자에 해당될 땐 50∼60%의 높은 중과세율9∼36%의 누진종합소득세율비교해 높은 세율로 과세가 이뤄진다.

의사결정시 고려사항

2007년 양도소득세의 개정사항의 핵심은 부동산의 실가과세와 1세대 2주택이상자에 대한 과세강화를 들수있다.
그러나 1세대 2주택이상인 자는 모두 양도시에 중과세되는 것이 아니므로 반드시 중과세 여부를 꼼꼼히 따져보아야 한다.
이에 중과세여부 등을 판단하는 때에 중과세 예외사항에 해당할 수 있는지 여부를 반드시 세무전문가와 상담한 후 의사결정을 하는 것이 절세에 도움이 된다.

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원문 링크 : [조인스랜드] [Q&A] 부모는 함께 산 지 3년 지나야 부양가족


[청약가점제 Q&A] 부모는 함께 산 지 3년 지나야 부양가족

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Q: 13평짜리 전셋집에서 살고 있고 21세인 대학생 아들이 있는 50세 가장이다. 10년 전부터 청약부금을 매달 5만원씩 부었다. 가점을 몇 점이나 얻을 수 있나.

A: 무주택을 계산하는 시점은 만 30세부터다. 15년이 넘었으므로 최고점인 32점을 받게 된다. 청약통장에 가입한 지 10년이 됐으니 가입 기간에 따른 가점은 12점, 부양가족 수가 2명이니 이에 따른 가점은 15점(1명 10점, 이후 1명 추가당 5점씩 가산)이다. 각 분야의 가점을 모두 합하면 32+12+15=59점이다.

Q: 부모를 모시고 사는 40대 가장이다. 혼자 계시는 장모를 부양하며 고등학생 딸도 하나 있다. 부양가족 수는 어떻게 계산하나.

A: 부양가족 수는 동일한 주민등록등본에 기재된 직계 존.비속을 기준으로 한다. 배우자의 직계 존속도 포함된다. 따라서 이 경우 부모와 부인.딸 등 4명이 부양가족 수가 된다. 단 부모는 함께 산 지 3년이 지나야 부양가족으로 인정된다. 장모가 따로 사시고 주민등록등본에 기재돼 있지 않다면 장모는 포함되지 않는다.

Q: 가점제 대상 물량에 청약했는데 동점자가 많으면 어떻게 되나.

A: 가점제 대상 아파트에서 탈락한 사람은 추첨제 물량에 자동으로 포함된다. 예컨대 분양하는 100가구 가운데 가점제 물량인 75가구에 청약한 사람인 80명이고 최하위 동점자가 6명이라고 하자. 이 경우 6명 중 1명만 추첨을 통해 가점제 물량을 분양받고, 나머지 5명은 추첨제 물량에 섞여 다시 당첨될 기회가 있다.

Q: 42세 무주택자다. 4년 전 아내가 다른 형제들과 함께 아파트를 공동으로 상속받았다가 지난해 초 지분을 팔았다. 무주택 기간을 어떻게 산정하나.

A: 무주택자 여부는 세대주뿐 아니라 배우자의 무주택 기간을 모두 감안한다. 그러나 상속받은 공유 지분을 처분하면 무주택으로 간주한다. 따라서 부인이 상속받은 아파트 지분 때문에 무주택 기간이 줄어들지는 않는다. 또 함께 살고 있는 60세 이상 직계 존속의 주택이나 전용면적 20㎡ 이하인 주택(아파트 제외) 등도 무주택으로 인정받을 수 있다.

Q: 15년 전 가입한 청약예금 통장으로 8년 전 아파트를 분양받았다. 그 후 5년 전 다시 청약예금에 가입해 지금까지 갖고 있으면 청약통장 가입 기간은 어떻게 되나.

A: 청약통장은 당첨되면 없어지는 셈이다. 다시 가입한 통장의 보유 기간만 가입 기간으로 인정받는다. 따라서 가입 기간은 5년이 된다. 하지만 중간에 당첨된 적이 없이 청약부금에서 예금으로 바꾸는 등 통장을 변경하는 경우엔 처음에 가입한 때부터 통장 가입 기간을 계산한다.

Q: 38세 독신 여성이다. 13평짜리 오피스텔을 소유하고 있으며, 25평 정도의 아파트를 사려고 5년 전 청약예금에 가입했다. 1순위 자격을 얻을 수 있나.

A: 오피스텔은 업무용 시설로 분류돼 주택에 포함되지 않기 때문에 무주택자에 포함된다. 청약통장 가입 기간이 2년이 넘은 무주택자이기 때문에 1순위 대상이 될 수 있다.

Q: 청약저축 가입자다. 청약저축은 가점제 대상이 아닌가.

A: 가점제는 청약예금.부금 가입자 중 당첨자를 가리는 제도다. 청약저축은 가점제와 상관없다. 청약저축은 지금도 무주택 세대주만 가입할 수 있고 청약저축액.무주택 기간 등을 따져 당첨자를 뽑고 있기 때문에 가점제를 실시하고 있다고 볼 수 있다.

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원문 링크 : [매경] 청약가점제 동점자 추첨 결정


청약가점제 동점자 추첨 결정

◆확 바뀐 주택청약제도◆

-가점제에서 동점이면 어떻게 당첨자를 가리나.

▶추첨으로 한다.

-일찍 결혼하면 무주택 기간이 늘어난다는데.

▶무주택 기간은 입주자 공고일로부터 역산해 계산한다.
다만 만 30세 이전 무주택 기간은 계산에서 뺀다.
그러나 30세 이전에 혼인신고하면 혼인신고한 날까지 계산에 넣는다.

-아내와 남편의 무주택 기간이 다르면.

▶짧은 기간이 기준이다.
예를 들어 남편인 가구주가 8년이고, 배우자가 3년이면 무주택 기간은 3년이다.

-주거용 오피스텔은 유주택인가 무주택인가.

▶청약시는 무주택으로 본다.

-배우자도 부양가족인가 .

▶같은 주민등록등본에 올라 있지 않아도 포함된다.
직계 존ㆍ비속(배우자의 직계 존속 포함)은 동일한 주민등록등본에 등재돼야 부양가족에 포함된다.

-가구주가 아닌 아내가 청약통장을 갖고 있다.
아내가 청약할 때 부모님을 부양가족으로 인정받을 수 있나.

▶안 된다.
직계존속은 가구주로서 3년 이상 지속 부양해야 부양가족으로 인정받는다.

-그렇다면 가구주가 아닌 청약통장 가입자가 손해인데.

▶투기과열지구에서는 이미 가구주만이 청약할 수 있다.

-아들이 다른 지역 대학을 다니느라 집을 떠나 있는데.

▶같은 주민등록등본에 올라 있다면 부양가족으로 인정받는다.

-위장전입으로 부양가족 수를 늘렸다면 당첨 취소되나.

▶위장전입은 주민등록법에 따라 처벌된다.
당첨 취소 여부는 여러 법적 해석이 필요하다.

-가점제 탈락하면 추첨제도 배제되나.

▶추첨에 참여할 수 있다.

-3자녀 이상 특별공급 물량과 가점제 물량을 함께 청약할 수 있나.

▶특별공급에서 당첨되면 가점제 물량은 청약을 하지 못한다.
다만 특별공급 결과 발표 전에 가점제 청약을 받으면 양쪽 모두 청약할 수 있다.
양쪽에 모두 당첨되면 먼저 당첨된 아파트를 분양받는다.

-중대형은 가점제와 추첨제의 채권입찰금액을 달리 쓸 수 있나.

▶달리 쓸 기회를 준다.

-청약통장 가입기간 계산은.

▶입주자 모집 공고일을 기준으로 역산한다.

-소득과 재산을 가점항목에서 뺀 이유는.

▶파악할 수 있는 시스템이 갖춰져 있지 않다.
시스템이 구축되면 한다.
언제인지는 확정할 수 없다.

-추첨제는 가점제와 언제까지 병행 실시되나.

▶일단 지금 상황에서는 무기한 계속된다고 보면 된다. 시한을 정하는 것 자체가 여러가지 논란을 부를 수 있다.

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원문 링크 : [매경] 청약가점제…37점 넘어야 32평형 안정권


청약가점제... 37점 넘어야 32평형 안정권

청약점수 시뮬레이션…청약저축자 동일

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◆확 바뀐 주택청약제도 / 가점제 시뮬레이션 해보니◆

◆ 사례 1 = 장민호 씨(36). 결혼 뒤 분가해 부인과 두 자녀와 함께 5년8개월 동안 전셋집에 살고 있다.

청약통장 가입기간은 6년3개월이다.
9월에 분양되는 85㎡ 이하 아파트를 청약가점제로 장만할 경우 장씨가 받게 될 점수는 40점(무주택 12점, 부양가족 20점, 가입기간 8점)이다.
장씨가 청약에 당첨될 확률은 통계학적으로만 계산한다면 청약경쟁률이 5대1 이하일 경우에는 거의 100% 당첨될 수 있다.

◆ 사례 2 = 박승일 씨(42). 부인과 중학생 아들을 둔 박씨는 4년 전 지방의 집을 팔고 서울로 이사와 현재는 전셋집에 살고 있다.

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청약통장은 서울로 이사 온 뒤 가입해 가입기간이 아직 3년이 안 된다.
박씨 역시 오는 9월 85㎡ 이하 아파트를 분양받을 때 받게 될 점수는 27점(무주택 8점, 부양가족 15점, 가입기간 4점)으로 경쟁률이 2대1 이상이라면 통계학적으로 당첨 확률은 거의 없다.
청약가점제가 시행될 경우 청약에 당첨되기 위해서는 어느 정도 점수를 받아야 할까? 당첨을 기대할 수 있는 상위 50% 안에 들기 위해서는 총점이 30.2점 이상이어야 하고 총점 37점일 경우에는 상위 20% 안에 들어 안정권인 것으로 나타났다.
항목별로 따져보면 평균점수 이상을 얻기 위해서는 무주택기간 4년 이상, 부양가족 수 2명 이상, 청약통장 가입기간은 6년 이상이 되어야 하고 비교적 안정권이라 할 수 있는 상위 20%에 들기 위해서는 무주택기간 7년 이상, 부양가족 수 3명 이상, 청약통장 가입기간 9년 이상이 되어야 하는 것으로 나타났다.

이는 주택산업연구원과 주택도시연구원이 지난해 9월과 11월 사이 전국 9개 아파트에 청약접수를 마친 청약통장 가입자 454명을 청약가점제 가점 항목별로 시뮬레이션해서 얻은 결과다.

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시뮬레이션 결과, 가점 항목 중 당첨 가능성에 가장 큰 영향력을 미치는 것은 무주택기간이었다.

설문 응답자 중 평균 무주택기간은 38개월이었다.

평균 총점 30.2점 이상을 받기 위해서는 보통 무주택기간이 4년 이상이어야 하고 당첨 안정권인 상위 20%에 들기 위해서는 7년 이상 무주택자여야 한다.

시뮬레이션 대상자 중 무주택기간 비율 분포는 3~4년 7.9%, 5~6년 7.3%, 10~11년 6.2% 순이었다.

청약통장 가입기간은 평균 57개월(가점 6점)이었고 평균 점수 이상을 얻기 위해서는 가입기간이 6년 이상, 상위 20%에 들기 위해서는 가입기간이 9년 이상이어야 한다.

가입기간 분포는 4~5년 20.9%, 3~4년 19.8%, 5~6년 17.0% 순이었다.

부양가족 수는 구간별 점수 차이가 크고 배점이 높음에도 불구하고 실제 당첨 가능성에 미치는 영향력은 가장 작은 것으로 조사됐다.

전체 설문 대상자 중 68.7%가 3~4인 가족 이하로 구성됐고 이 중 4인 가족 비율이 44.5%나 됐기 때문이다.

주택산업연구원 관계자는 "이는 역으로 3자녀 이상을 두거나 부모를 모셔 5~6인 가족이 될 경우 당첨 확률이 매우 높아지고 싱글이나 무자녀 가족의 경우 가능성이 거의 없어진다는 의미"라고 말했다.

주택도시연구원 관계자는 "가구 구성은 대부분 가족이 비슷한 만큼, 시뮬레이션 결과 점수는 대부분 무주택기간과 비례하는 경향을 보였다"며 "이는 이번에 도입하는 청약가점제가 장기 무주택자를 우선한다는 취지에 적합하다는 것을 나타낸다"고 말했다.

[김기철 기자]

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원문 링크 : [매경] [중대형] 채권우선, 같을땐 50% 추첨


[중대형] 채권우선, 같을땐 50% 추첨

모든 중대형아파트 가점ㆍ추첨 5대5로

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9월부터 분양되는 민영 중소형 아파트 4채 중 3채는 청약가점제로 당첨자를 가린다.

중대형 아파트는 채권입찰제를 우선 적용하되 채권금액이 같으면 가점제와 추첨제로 절반씩 당첨자를 결정한다.

건설교통부는 이 같은 내용의 청약가점제 시안을 마련해 29일 경기도 과천 한국수자원공사 수도권지역본부에서 공청회를 열었다.

시안에 따르면 공공택지와 민간택지에 짓는 전용면적 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 민영 중소형 아파트 가운데 75%는 가점제로 당첨자를 가리고, 나머지 25%는 추첨제를 적용한다.

반면 전용면적 85㎡ 초과 중대형은 공영과 민영을 가리지 않고 채권입찰금액 순서로 당첨자를 가린다.

만약 입찰금액이 같으면 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑는다.

청약자의 점수는 무주택 기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 가입기간(1~17점) 등 세 가지 항목별 점수를 합산해 계산한다.

1주택자는 가점제 물량에 대해 1순위 청약자격이 배제되며 2주택 이상 보유자는 가점제는 물론 추첨제 물량에서도 1순위가 배제된다.

그러나 60㎡(전용면적 18평) 이하이고 공시가격이 5000만원 이하인 주택을 10년 이상 보유한 1주택자가 60㎡ 초과 주택을 청약한 경우에는 무주택자로 분류해 가점제에서도 1순위 자격을 유지한다.

이에 따라 대부분의 1주택자는 가점제 물량을 분양받기 어렵게 되고, 2주택 이상 보유자는 신규 분양 기회가 거의 막힐 것으로 보인다.

이 밖에 청약저축 가입자들이 청약하는 공공택지 내 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 공공주택은 현행 순차제를 유지한다.

건교부는 다음달중 이 같은 내용이 반영된 주택공급규칙 개정안을 입법예고한 뒤 9월부터 시행할 계획이다.

[김인수 기자]

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원문 링크 : [한경] 청약가점제 이것이 궁금하다


청약가점제 이것이 궁금하다

올 9월부터 청약가점제가 도입되면 당첨 기준이 크게 달라진다.

요컨대 무주택 기간이 길수록,부양가족이 많을수록,청약통장의 가입 기간이 길수록 당첨될 확률이 크게 높아진다.

그러나 가점항목인 무주택 기간 등의 기준 또는 요건이 복잡하기 때문에 이를 잘 알아야 올바른 청약전략을 마련할 수 있다.

가점제의 주요 궁금 사항을 문답형식으로 풀어본다.

문) 무주택기간 산정 방식은.

답) 청약가점제에서는 무주택 요건이 가장 중요하다.
1가구 이상 유주택자는 한 채당 5점씩 감점당하기 때문에 무주택자가 절대적으로 유리하다.
무주택자의 요건은 입주자 모집 공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자여야 한다.
무주택 기간은 세대주(가입자)가 만 30세(30세 이전 혼인한 경우는 혼인신고일) 이후 무주택자가 되는 시점을 기산점으로 한다.
20세에 청약통장을 만들어 35세에 청약하더라도 무주택 기간은 5년만 인정한다는 얘기다.
또 결혼했을 경우 본인과 배우자 가운데 기간이 짧은 무주택 기간만 인정한다.
예컨대 남자가 35세로 무주택 기간이 3년이고 배우자가 33세이면서 집을 보유했다가 팔아 무주택 기간이 1년일 경우 무주택 기간을 1년만 계산해 준다.

문) 부양가족수 기준은.

답) 부양 가족은 같은 주민등록등본에 등재된 직계 존·비속(배우자의 직계존속 포함)만 인정한다.

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그러나 부모 등을 위장 전입시켜 부양가족 수를 늘릴 가능성이 높다.
이를 차단하기 위해 직계 존속의 경우 3년 이상 계속해 같은 주민등록표 상에 등재되어 있어야 부양 가족으로 계산된다.
직계 비속은 입주자 모집 공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼 자녀만 부양 가족으로 인정된다.
또 '가구 구성'과 '자녀 수'로 나눠진 항목을 부양가족 수로 통합했다.
이는 자녀가 가구 구성 및 자녀수 항목에 중복 계산되는 데다 자녀가 3명 이상인 경우 가점이 같아지는 불합리한 점이 있어 실제 부양가족 수에 따라 가점을 주는 방향으로 수정했다.

문) 현 청약가입자와 유주택자는 어떻게 되나.

답) 기존 청약 제도와 마찬가지로 통장가입 연도에 따른 순위는 그대로 유지된다.
예를 들어 청약예금의 경우 가입 후 2년이 지나면 1순위가 자동 부여된다.
가점제는 이들 1순위자를 대상으로 실시된다.
유주택자들은 크게 불리해진다.
주택을 보유한 경우 가점제 공급대상 물량(전용면적 85㎡ 이하는 75%,전용 85㎡ 초과는 50%)에 1순위로 청약할 수 없다.
2순위 이하부터 청약 자격이 인정돼 사실상 경쟁률이 높은 인기 지역에서는 당첨 기회가 없게 된다.
특히 2주택 이상 보유한 사람은 1순위 청약 자격이 배제됨은 물론 2순위 이하에서도 감점제(한 채당 5점씩 감점)가 적용된다.
추첨제 공급대상 물량(85㎡ 이하는 25%,85㎡ 초과는 50%)에는 1주택자라도 청약예금 가입 2년이 지났다면 1순위자로 청약 자격이 인정된다.
2주택 이상 가진 경우에는 2순위 이하부터 청약할 수 있다.

문) '세대주 연령'이 빠진 이유는.

답) 세대주 연령 항목은 청약가점 항목 가운데 무주택 기간,가입 기간 등과 사실상 중복된다.
세대주 연령 항목에 별도의 가점을 부여할 경우 신혼부부 등 젊은 세대가 추가로 불이익을 받게 돼 이들을 배려하는 차원에서 세대주 연령은 삭제했다.
따라서 신혼부부 등은 추첨제 물량에서 1순위로 당첨될 수 있는 길이 열렸다.
다만,가점제에서 떨어진 청약자들이 자동으로 추첨 대상에 포함되는 만큼 이들의 당첨 확률은 그에 비례해 낮아진다.

문) 추첨제는 언제까지 병행되나.

답) 당초에는 추첨제를 5년만 유지하고 그 뒤에는 가점제를 전면 실시할 계획이었다.
그러나 검토 과정에서 청약 제도에 혼란이 예상되는 데다 기존 가입자들이 불이익을 받을 우려가 있어 추첨제와 가점제를 계속 병행하기로 했다.

문) 청약저축은 왜 가점제가 없나.

답) 현재 청약예·부금은 추첨제로, 청약저축은 순차제로 운영되고 있다.
따라서 기존 가입자의 이해 관계를 고려하고 청약 시장의 혼란을 최소화하기 위해 청약예·부금과 청약저축을 구분해 운영하기로 했다.

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청약저축은 현재 경쟁이 있는 경우 ①5년 이상의 무주택 세대주 ②월 납입금을 60회 이상 납입한 자 ③저축 총액이 많은 사람 등의 순서로 선정해 장기 무주택자가 우선적으로 공급받도록 돼 있다.
따라서 가점제와 거의 유사하기 때문에 이번 개편안에서는 청약저축은 그대로 두기로 했다.
청약저축은 월 납입 상한액이 10만원이므로 저축 총액이 많으려면 장기간 매월 납부해야 유리하다.

문) 특별공급 제도는 어떻게 되나.

답) 현재 시행 중인 특별공급 제도는 그대로 유지된다.
주택공급 규칙에 명시된 특별공급 대상자인 3자녀 이상 무주택 세대주,국가 유공자 또는 유족,장애인,공공사업 시행을 위해 철거되는 주택 소유자 등에 대해서는 일정 물량의 주택이 별도로 공급된다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com

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원문 링크 : [조선일보] 집이 짐이 된다면 9월전에 구하라


집이 짐이 된다면 9월전에 구하라

1주택자에게 불리해지는 청약… 넓은 집으로 갈아타려면?

장원준 기자wjjang@chosun.com 입력 : 2007.03.26 22:55

아파트 당첨자의 선정 방식을 확 바꾸는 청약가점제가 오는 9월부터 시행될 예정이다.

청약가점제는 부양가족의 수나 무주택 기간, 세대주 연령, 청약통장 가입 기간 등에 가중치를 부여해 이를 합산한 종합 점수로 신규 분양 아파트의 당첨자를 결정하는 제도이다. 즉 ‘세대주 나이가 많고 가족이 많으며 집 없는 기간이 긴 무주택 가구’를 우대해 우선 당첨시키는 방식이다. 바꿔 말하면, 신혼 부부처럼 ‘세대주 나이가 적거나, 가족이 적은’ 가구, 혹은 주택 한 채를 이미 갖고 있는 가구 등은 이 제도로 인해 당첨 기회가 상당히 줄어든다.

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◆울고싶은 1주택자

정부는 “집이라고 부르기 어려운”(이용섭 건설교통부 장관) 수준의 작은 집을 가진 소액 청약예·부금 가입자, 혹은 ‘불가피하게 세대주가 젊고 자녀가 없는’ 신혼 부부를 위해서는 일정 수준의 당첨 기회를 보장해주도록 청약가점제 보완을 검토하고 있다. 따라서 이런 조건의 주택 수요자들은 일단 정부의 구제 방안을 기다려볼 필요가 있다. 하지만 정부가 제도를 보완하더라도 1주택자들은 불이익을 감수해야 할 전망이다. 예를 들어 살펴보자. ‘세대주 나이가 41세(80점), 부모님 모시고 자녀 3명과 함께 거주(210점), 무주택 기간 11년(160점), 통장 가입한 지 2년 이상(39점)’의 조건을 갖춘 청약자가 공공택지에서 민간건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 청약할 경우, 가점은 489점이다. 가점제 최고점인 535점에 불과 46점 부족한 훌륭한 점수이다. 반면 다른 모든 조건이 똑같지만 단지 집이 한 채 있어 무주택 기간의 점수를 받지 못하면 가점은 329점으로 뚝 떨어진다. 160점이면 ‘당첨 유력’과 ‘당첨 불능’ 정도로 큰 차이라는 게 전문가들의 분석이다.

◆1주택자 갈아타기 확률 9월 前이 높다

전문가들은 청약가점제가 시행될 경우 ‘아주 작지는 않은’ 집을 이미 한 채 갖고 있으면서 좀 더 넓은 평형으로 갈아타기를 노리는 청약통장 가입자들은 당첨 확률이 매우 낮아질 것으로 분석한다. 더구나 최근에는 1주택자의 1순위 청약 대상 제외 방안까지 검토되고 있다. 그렇다면 가점제 시행으로 가장 불리해질 1주택자들은 어떻게 행동해야 할까. 기존 주택 중에서 아주 싸게 급매물이 나온다면 우선 노려볼 만하다. 만약 분양을 통해 평형 갈아타기를 시도한다면, 9월 이전에 적극적으로 청약에 나설 것을 검토할 필요가 있다. 당첨자를 지금처럼 추첨으로 뽑는 9월 이전까지는 그나마 당첨 확률이 남아 있기 때문이다. 9월 이후에 청약에 나선다면 경쟁률이 떨어질 것으로 보이는 비인기지역에 청약하는 전략 외에는 대안이 없다는 분석이다.

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◆9월 이전 서울 수도권 분양, 여기를 노려라

9 월의 청약가점제 시행 이전까지 서울과 수도권 분양시장에서는 어느 해보다 풍부한 물량이 쏟아질 전망이다. 건설사들이 오는 9월의 분양가 상한제나 분양원가 공시제가 실시되기 전에 서둘러 분양에 나설 태세이기 때문이다. 1주택자인 청약예금 가입자들은 이런 분양 아파트들을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 특히 당첨 확률을 높이기 위해서는 일반 물량의 비중이 높은 단지를 우선 살펴보라는 조언이다.

서울에서는 오는 5월 은평구 수색동에서 GS건설이 324가구를 공급할 예정이다. 전체 물량이 일반분양된다. 서울 기준으로 600만원 통장부터 청약이 가능할 것으로 보인다. 동작구 신대방동에서는 삼호가 34·39·43평형 409가구를 8월에 분양할 예정이다.

용인에서는 3월과 6월 현대건설과 삼성물산이 대단지 아파트를 분양할 예정이다. 이들 지역은 지난해부터 분양이 연기됐던 곳으로 수도권에서 주목받는 청약 1순위 지역으로 꼽힌다.

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원문 링크 : 채권입찰제에 대하여


채권입찰제에 대하여

1. 채권입찰제 적용대상 아파트는?

(1) 2007년 9월 이전
20만평이상 공공택지개발지구중 원가연동제(분양가상한제)가 적용되는 전용면적 25.7평이상

(2) 2007년 9월이후
전용면적 25.7평이상 전 지역(공공택지,민간택지 모두 해당)

2. 전용면적 25.7평이상 아파트 당첨자 선정방식(2007년 9월이후)?

- 2007년 9월이후 청약가산점제 및 분양가상한제가 모든 아파트를 대상으로 전면 시행되며, 특히 전용면적25.7평이상 중대형 평형은 당첨자 선정시 채권입찰액을 가장 높게 쓴 순서부터 당첨자를 선정하며, 만약 채권입찰금액이 동일할 경우에 한해서 청약가산점제가 시행됩니다. 청약가산점제는 중소형과 달리 무주택기간의 점수는 낮게, 부양가족수 점수는 높게 부여될 가능성이 큽니다. 그러나, 청약가산점에 앞서 채권금액이 큰 순서로 당첨자가 선정되기 때문에 당첨자가 되려면 채권입찰금액을 최고로 써 내야 할 거 같습니다.

3. 그럼 도대체 채권입찰제가 무엇일까?

- 채권입찰제를 알기위해선, 우선 채권의 개념부터 파악해야 합니다.

여기서 말하는 채권이란 국민채권(국채)으로 종류가 1종과 2종이 있는데, 1종은 부동산등기나 각종 인허가를 낼때 의무적으로 매입하는 것이며,아파트청약시 매입해야하는 채권이 바로 국민채권2종입니다. 만기는 20년입니다.

- 채권입찰제를 적용하는 이유는 건설사에서 토지공사로 부터 아파트부지를 감정가이하로 낙찰받는 조건으로 아파트분양시 분양가를 일정수준이상 높게 책정할 수 없게 되는데 이것을 분양가상한제라 합니다.

그러나, 분양가상한제를 적용해서 분양하게 되면 당첨자는 주변시세대비 막대한 차익을 얻게되어 청약과열과 더불어, 투기세력이 판을 치겠지요... 이런 부작용을 막기 위해 정부에서는 아파트청약시 청약자로 하여금 채권을 의무적으로 구입하게하여 시세차익을 정부에서 환수해가며,가장 높게 채권액을 써낸 순서로 당첨자를 선정하게 됩니다.. 이런 제도를 채권입찰제라 합니다.

4. 그럼, 채권구입액은 얼마일까?

예를 들어 40평형의 평당 분양가가 1000만원, 주변아파트시세가 1500만원이라고 가정할 경우

- 채권구입액 : 500만원(주변시세와 분양가의 시세차익) × 70%(적용율_정부에서 고시함) × 40평 = 1억4천만원....즉 채권구입액이 1억4천만원이 됩니다.

5. 채권을 매입 후 팔수 있나?

- 만기가 20년이지만, 자금부담이 되는 사람은 할인(손실)을 해서 매입 후 바로 되 팔수 있습니다. 쉽게 어음할인과 같은 의미라 생각하면 됩니다.
- 되 팔경우에는 채권할인율을 적용하게 되는데 보통 60%정도(손실율은 40%가 되겠지요)
- 예를 들자면 100원에 사서 40원 손해보고 파는 겁니다... 억울하지요.
- 할인율은 고정된 것이 아니고, 계속 변합니다.
- 그렇기 때문에 1억4천에 채권을 사서, 바로 팔 경우 5,600만원의 손해를 보고 파는 경우지요.
※ 결국 5,600만원은 정부에서 시세차익을 채권발행을 통해 환수해가는 상황이 됩니다.

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원문 링크 : [머니투데이] [토요부동산]내년부터 달라지는 부동산제도


[토요부동산]내년부터 달라지는 부동산제도

원정호 기자 | 12/23 11:21

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내년부터 부동산 관련 세제 및 청약제도 등 부동산 환경이 크게 바뀐다. 주택시장은 정부 정책이나 제도에 영향을 받는 만큼 새로 바뀔 제도를 챙기는 게 중요하다.

내년부터 아파트를 지은 지 15년만 지나면 리모델링을 통해 증축할 수 있고 후분양제가 확대 시행된다. 또 9~36% 누진세율이 적용되던 1가구 2주택자의 양도세율이 50% 단일세율로 중과세되고 종합부동산세 과표 적용률이 80%로 올해보다 10% 높아진다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "평소 시장 동향을 눈여겨보는 것은 물론 새 정책이 시장에 미칠 여파에 주목해 지역과 주택 구입시기 등을 결정해야 한다"고 조언한다. 내년에 달라지는 부동산 제도를 알아본다.

◇1가구2주택 양도세 50%중과. 종부세 과표적용률 상향

내년 1월부터 2가구 2주택 소유자가 집을 팔 때 양도 차익의 50%가 소득세로 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. 1가구 2주택자의 경우 2년 이상 보유 요건을 갖췄다면 올해까지는 양도 차익에 따라 9~36%의 세금만 매겨졌다.

올 한해 동안 50% 중과 유예기간을 주고 보유 주택 중 한 채를 처분토록 했으나, 예상보다 매물 출회가 적어 기존 보유자는 장기보유나 증여.상속으로 전환할 확률이 높아졌다.

종합부동산세도 올해보다 늘어난다. 2009년 종부세 과표적용률 100%를 목표로 하고 있는 정부의 '보유세 현실화' 계획에 따라 올해 70%인 종부세 과표적용률이 내년에는 80%로 상향 조정된다. 올해 급등한 부동산가격에 과표적용률까지 높아지면 6억원을 상회하는 고가주택의 세부담은 더욱더 늘어날 것으로 보인다.

◇리모델링 연한 15년으로 단축

내년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 연한도 단축되고 전용면적도 최대 30%까지 늘릴 수 있어 리모델링 사업이 활기를 띨 전망이다.

재건축과 달리 소형평형.임대주택 의무제와 개발부담금제 등 규제가 없다. 전용면적의 증가가 없는 경우는 기존대로 사용 검사 뒤 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있다.

또 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다.

◇후분양제 적용 아파트 확대

서울시는 은평뉴타운의 고분양가 논쟁이 일자 산하 SH공사가 짓는 아파트를 후분양하기로 했다. 또 SH공사가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다.

또 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운 사업에 대해서도 후분양제 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하기로 했다.

재건축아파트의 일반분양은 2003년부터 80% 공정 후, 3000㎡(909평) 이상의 건축물과 20실 이상 상가.오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다.

건설교통부는 2004년 2월 후분양제를 도입키로 하고 2007년 주택공사나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 로드맵을 마련해놓았다.

◇신축주택 비과세 특례 폐지

외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월31일 사라진다. 이에 따라 타워팰리스 등 1998~2003년에 지어진 아파트 등 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 내년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 하지만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지된다.

과세특례제도는 주택보유자라도 일정기간 분양 또는 신축한 주택을 구입하면 신축주택은 보유하지 않은 것으로 간주, 기존 주택에 1가구1주택 비과세 규정을 적용토록 한 것으로 이후 집값이 급등하면서 형평성 논란이 끊임없이 제기돼 왔다.

이로써 일몰기한을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 내년부터 시행되는 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.

◇아파트 분양권도 실거래가 신고

내년 하반기부터 아파트 분양권도 매매할 때 실거래가 신고를 해야할 것으로 보인다. 그동안 아파트 분양권은 실거래가 신고 대상에 포함되지 않아, 양도세 등에 있어 기존 아파트와의 형평성 논란이 끊이지 않았다. 신고 대상은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다. 현재 관련 법안이 국회에 상정돼 있다.

◇실거래가 거래 신고 한 명만 해도 돼

내년 하반기부터 부동산 실거래가 신고를 매도·매수자 가운데 어느 한쪽만 해도 된다. 그동안엔 세금 중과 등의 이유로 매도·매수자 중 어느 한쪽이 실거래가 신고에 협조하지 않아 문제가 발생하기도 했다. 그러나 앞으로는 다른 한쪽이 거부할 경우에는 취득세의 세 배 범위에서 과태료가 부과된다. 실거래가 신고의무기간도 현재의 30일에서 60일로 두배로 늘어난다.

◇아파트 관리 내용 투명화

내년 상반기에는 주택법 시행령이 개정돼 아파트 등 공동주택의 하자담보 책임기간이 1년 연장되고 관리 투명성이 높아진다.

공동주택 관리주체가 입주자 대표회의 소집 및 의결사항, 관리비 부과내용, 입주민 건의사항 조치내용 같은 업무 추진상황을 인터넷 홈페이지나 단지 게시판 등을 통해 의무적으로 알려야 한다.

이와 함께 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고, 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다.

◇알박기 금지 外

내년 상반기 중에는 개발지역에 미리 땅을 사둔 뒤 건설업자에게 비싸게 되파는 소위 ‘알 박기’를 막기 위한 주택법 개정안이 시행된다. 이에 따라 주택건설업자는 사업용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 매수청구를 통해 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 사업용지의 90% 이상을 확보할 때 보유기간이 3년 미만인 토지에 대해서만 매수청구를 할 수 있다.

이밖에 지난 2월부터 시행된 무단 증축 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물 양성화 기간이 내년 1월8일자로 종료된다. 대상은 2003년 12월31일까지 완공된 연면적 50평 이하 단독주택과 연면적 100평 이하 다가구주택,가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 위반 건축물 주인은 기간 만료 전까지 구제받을 수 있도록 신고를 서둘러야 한다.

또한 산업자원부가 내년 7월부터 평(坪) 등 비(非)법정단위를 사용할 경우 과태료를 부과키로 함에 따라 앞으로는 계약서 등에 ㎡ 등 법정단위를 표기해야 한다.

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