새우의 세상사

원문 링크 : [매경] 새해 청약 유망단지 15선


새해 청약 유망단지 15선

사용자 삽입 이미지

■ 판교신도시 잔여분

올해 부동산시장을 후끈 달아오르게 했던 판교신도시는 내년에도 추가 분양을 예정하고 있다.
내년에는 대한주택공사에서 분양하는 6개 단지를 포함해 총 8개 단지에서 2660가구가 분양될 예정이다.
다만 연립과 중형 임대가 대부분이며 35평형 이상 대형 평형 공급이 주를 이룰 것으로 보인다.

■ 수원 광교신도시

수원 이의동, 원천동 일대와 용인 상현동, 영덕동 일원에 지어지는 광교신도시는 판교 이후 최대 화두로 떠오를 유망 택지지구로 꼽힌다.
2010년까지 총 2만4000여 가구가 공급될 계획이며 용적률 159% 이하가 적용될 예정이기 때문에 층수는 15층 정도로 지어질 전망이다.

■ 서울 은평 뉴타운

서울 은평뉴타운은 내년 10월 분양에 나선다.
당초 올해 분양하려다 고분양가로 불거진 비판 여론 때문에 후분양제로 분양방식을 변경하면서 공급이 연기됐다.
3개 지구 총 1만4631가구 규모로 지어지며 임대를 제외한 1만31가구가 공급된다.
이 중 원주민 특별공급 물량을 제외하면 7000여 가구가 일반 분양될 전망이다.

■ 파주신도시

얼마 전 고분양가 논란의 중심에 섰던 파주신도시는 당초 328만여 평에서 운정신도시 및 교하지구를 포함한 559만평으로 확대 개발이 발표됐다.
경의선 복선전철 문산~서울역 구간이 개통 예정이고 제2자유로 건설, 파주LCD 공장 이전 등 다양한 개발 호재를 갖추고 있어수도권 서북부의 판교로 불린다.

■ 인천 검단지역

최근 추가 신도시로 지정된 검단신도시는 총 5만6000여 가구 15만명을 수용하게 된다.
서울 도심과 인천공항에서 각각 20㎞ 떨어져 있고 인천국제공항고속도로와 외곽순환도로가 인접해 교통여건이 뛰어나다.
대주건설은 내년 9월께 검단1지구 2개 단지에 37ㆍ45평형 447가구, 33ㆍ46평형 449가구를 각각 선보일 예정이다.

■ 인천 송도신도시

송도신도시에는 총 6만3000여 가구가 들어서게 되며 국제도시 위상에 맞게 컨벤션센터, 호텔, 국제학교, 국제병원 등이 세워질 예정이다.
포스코건설은 공원 전면에 47층 3개동 규모 `포스코 더샾 센트럴파크Ⅰ`을 1월 공급할 계획이다.
GS건설도 1월 `송도자이` 1069가구를 선보이고 코오롱건설도 송도신도시에 주상복합아파트를 공급할 예정이다.

■ 화성 동탄신도시

동탄신도시는 2기 신도시 중 첫 입주를 앞두고 있다.
내년 상반기에는 중심상업지구에서 포스코건설컨소시엄이 최고 66층 총 4개동 규모 초대형 주상복합아파트 `메타폴리스`를 내세워 분양몰이에 나선다.
40~98평형 총 1266가구 규모로 공급될 예정이다.
풍성주택도 메타폴리스 옆에 주상복합과 오피스텔 총 248가구를 1월중 분양한다.

■ 용인 성복지구

용인 성복지구는 3개 건설사에서 총 5300여 가구를 공급할 계획이다.
민간택지개발지구로 채권입찰제와 원가연동제가 적용되지 않는다.
지역 민원으로 인해 분양이 계속 연기되고 있어 분양 시기가 명확히 정해지지 않았다.

<

■ 용인 흥덕지구

영덕동 65만평 일대를 개발해 공동주택 7900여 가구와 단독 1만7000여 가구가 들어서는 흥덕지구는 수원과 경계를 접하고 있다.
또 인근에 삼성전자와 각종 기업체 연구소들이 밀집해 산업과 주거가 공존하는 자족형 신도시가 될 수 있는 환경도 갖추고 있다.

■ 아산신도시

아산신도시는 충남 천안 불당동, 신방동과 아산 배방면 일대 총 111만여 평에 2008년까지 총 8125가구가 들어서는 충청권 대표 신도시다.
총 4개 블록에 걸쳐 주상복합, 업무시설, 백화점, 할인점, 멀티플렉스극장 등 다양한 상업시설들이 들어서게 된다.

■ 청주 신영 지웰시티

청주 복대동에는 신영이 개발하는 `지웰시티`가 분양된다.
미디어센터, 서비스드레지던스 등이 들어서며 최고 55층에 이를 전망이다.
평균 45층 높이에 총 17동 규모로 지어지며 주상복합과 백화점, 한방병원 등 각종 상업시설이 들어서게 된다.
38~77평형 중대형 4000여 가구 규모로 조성될 예정이며 1월에 1차분 2000여 가구를 분양하고 2차분은 7월 분양 예정이다.

■ 광주 수완지구

광주 수완지구는 수완동, 장덕동, 흑석동, 신가동 일원에 139만여 평 규모로 조성된다.
단지 내에 초등학교 9개, 중학교 5개, 고등학교 4개가 신설될 예정이다.
산월IC를 통해 호남고속도로에 5분이면 접근할 수 있고 2007년 개통 예정인 제2순환도로와 가까워 광주 시내로 쉽게 진입할 수 있다.

■ 부산 정관신도시

정관신도시는 부산 동북부 지역에 전원주택과 생산 기능을 동시에 갖춘 환경친화적 도시로 개발된다.
부산의 도시 기능을 분산 수용해 도심권 과밀화 해소에 기여하고 최첨단 하이테크 산업단지를 유치해 배후도시로 개발할 예정이다.
대주건설이 내년 2월 A-13블록에 1500여 가구를 일반분양할 예정이다.

■ 경남 양산신도시

양산신도시는 총 323만평 규모에 2010년까지 4만8802가구가 들어선다.
계획도시인 만큼 교통여건과 자연환경이 뛰어날 것으로 전망된다.
2001년 12월부터 공사를 시작한 부산지하철 2호선 연장선 4개역(증산, 석산, 중부, 남부)이 신도시에 들어선다.

■ 천안 청수지구

청수지구는 천안시 청수동, 구성동 일대를 택지개발 수용 방식으로 천안시와 한국토지공사가 공동 개발한다.
2008년까지 4625억원 사업비가 투입되며 유비쿼터스 도시기반시설을 바탕으로 법원, 검찰청, 경찰서, 세무서, 전화국 등이 들어서는 종합행정타운이 포함된다.
이곳에 상반기중 2368가구가 공급된다.

[오재현 기자]

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

원문 링크 : 거래세 정리


거래세 정리

부동산 매매 원인인 경우 거래세를 정리한 것입니다.

꼭필요한 사항 실거래/공동주택 기준시가/전용면적

등록세 : 실거래가의 1%(일반세율은 2%이나 매매계약의 경우 50%감면)
교육세 : 등록세의 20%

농특세 : 등록세 감면 금액의  20% (단 전용면적 85 제곱미터 이하 주택은 감면)
    (계산 편의상 등록세의 20%해도됨)
대법원증지 : 9,000(또는 18,000)
인지세 : 1억 초과 10억 미만시 150,000
국민주택채권 : (아래의 설명 참조)
법무사 수수료

취득세 : 실거래가의 1%(일반세율은 2%이나 50% 감면)
교육세 : 취득세의 10% (단 전용면적 85 제곱미터 이하 주택은 감면)
농특세 : 감면 취득세 금액의 20%(단 전용면적 85제곱미터 이하 주택은 감면) "계산 편의상 취득세의 20%"

국민주택채권 1종의 계산 방법

부동산 등기 (등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 시가표준액을, 공동주택의 경우에는 세대당 시가 표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가 표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다)

  가. 소유권보존 (건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전(공유물을 공유지분율에 따라 분할 하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권 이전등기를 하는 경우를 제외한다)
 
  (1) 주택
시가표준액이 고시되지 아니한 신규분양 공동주택의 경우에는 지방세법]제111조제5항3호 및 동법 시행령 제82조의2제1항제2호의 규정에 의한 취득가격을 말한다. 이하 (1)에서 같다
시가표준액
2천만원 이상 5천만원 미만
시가표준액의 13/1,000
시가표준액
5천만원 이상 1억원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 19/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 4/1,000
시가표준액
1억원 이상 1억6천만원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 21/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 16/1,000
시가표준액
1억6천만원 이상 2억6천만원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 23/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 18/1,000
시가표준액
2억6천만원 이상 6억원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 26/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 21/1,000
시가표준액
6억원 이상
특별시 및 광역시 시가표준액의 31/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 26/1,000
 
  (2) 토지
시가표준액
5백만원 이상 5천만원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 25/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 20/1,000
시가표준액
5천만원 이상 1억원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 40/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 35/1,000
시가표준액
1억원 이상
특별시 및 광역시 시가표준액의 50/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 45/1,000
 
  (3) 주택 및 토지 외의 부동산
시가표준액
1천만원 이상 1억3천만원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 10/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 8/1,000
시가표준액
1억3천만원 이상 2억5천만원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 16/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 14/1,000
시가표준액
2억5천만원 이상
특별시 및 광역시 시가표준액의 20/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 18/1,000
 
  나. 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우를 포함한다)
시가표준액
1천만원 이상 5천만원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 18/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 14/1,000
시가표준액
5천만원 이상 1억5천만원 미만
특별시 및 광역시 시가표준액의 28/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 25/1,000
시가표준액
1억5천만원 이상
특별시 및 광역시 시가표준액의 42/1,000
그 밖의 지역 시가표준액의 39/1,000
 
  다. 저당권의 설정
(「중소기업기본법」 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를 제외한다) 저당권설정금액이 2천만원 이상
저당권설정금액의 10/1,000
다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다.

빠진것 있으면 추가 리플부탁합니다.

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

원문 링크 : [닥터아파트] 아파트 평형의 비밀


아파트 평형의 비밀

아파트 청약 전 반드시 읽어봐야 할 입주자모집공고. 하지만 그곳에 나와 있는 평형 정보를 보고 있자면 마치 바보가 된 듯 하다.

아파트 하나 분양 받는데 공급면적은 뭐고 계약면적은 무엇인지 당최 알아들 수가 없기 때문이다.
여기에 익숙지 않은 ‘㎡’라는 단위까지 접하면 입주자모집공고는 있으나 마나 한 종이조각으로 전락하기 마련이다.
과연 내가 구입하려는 집이 실제 몇 평이나 되는지 쉽게 아는 방법은 없을까?

일단 ‘㎡’를 ‘평’으로 바꾸는 방법부터 익히자.

어지럽게 늘어져 있는 복잡한 숫자는 간단히 읽을 수 있으니 말이다.
‘㎡’는 0.3025를 곱해 ‘평’으로 환산할 수 있다. 예를 들어 100㎡라면 30.25평으로 계산된다.

흔히 접하는 국민주택규모 85㎡는 0.3025를 곱할 경우 25.7평이 된다.
단위를 파악했다면, 비로소 평형 파악에 첫 발을 내딛는 셈이다.

여기에 입주자모집공고에 적힌 평형, 공급면적, 전용면적, 공용면적, 기타공용, 계약면적 순대로 의미만 파악한다면 아파트 평형이 무엇인지 완벽히 파악하게 된다.
우선 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 개념인데, 전용면적은 말 그대로 우리 가족이 전용으로 사용할 수 있는 공간을 말한다.

즉, 현관을 열고 들어가 펼쳐지는 방, 거실, 주방, 욕실 등이 전용면적에 포함된다.

이에 반해 주거공용면적은 집으로 들어가기 위해 거쳐야 하는 엘리베이터, 계단, 복도 등 아파트 주민이 공동으로 사용하는 곳들의 면적이다.
얼마 전 발표된 판교입주자모집공고에서 A6-1블록 84A타입의 경우 전용이 84.72㎡, 주거공용이 22.3781㎡로 총 공급면적은 107.0981㎡로 결정됐다.

이를 평으로 환산하면 전용은 25.62평 주거공용은 6.77평이 되고, 이를 합하면 총 ‘공급면적’은 32.39평이다.

입주자모집공고상에 표기돼 있는 평형(전용)을 보면 어김없이 32.39(25.62)임을 알 수 있는데, 이 면적이 바로 우리가 알고 있는 ‘분양평형’이다.

사용자 삽입 이미지

그런데 아파트가 전용면적과 주거공용면적만으로 이뤄진 것은 아니다.
아파트 관리를 위한 관리실도 있어야 하고, 노인을 위한 노인정도 있어야 하는 것이다.
이에 건설사에서 공급하는 면적 외 기타공용면적이 추가된다.
관리실, 노인정, 지하주차장 등 공동생활에 필요는 하지만 모든 입주민이 사용하는 시설이 아닌 곳들이다.

이렇게 해서 최종 소비자들이 계약하는 면적은 공급면적(전용 주거공용)에 기타공용면적까지 합한 면적이다.
다시 A6-1블록 84A타입을 보면, 분양평형은 공급면적인 32.39평이지만 기타공용면적 39.2217㎡(11.86평)이 더해져 계약면적은 총 44.25평이 되는 것이다.

물론 분양가는 계약면적이 아닌 분양평형으로 계산된다.
한편 입주자모집공고에는 나오지 않은 마술 같은 면적이 있다.

바로 서비스면적인데, 이름과 같이 덤으로 주어지는 공간이다.

여기에는 발코니가 포함된다.
발코니 확장이 합법화되면서 그 폭이 1.5m 이내로 제한됐지만, 이왕이면 1m보다는 1.5m까지 나와 면적이 큰 게 유리하다.

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

원문 링크 : 잠을 자면 꿈을 꾸지만 깨어 있으면 꿈을 이룹니다


잠을 자면 꿈을 꾸지만 깨어 있으면 꿈을 이룹니다

파주방 게시판이 요즘 좀 시끄럽죠? 감정을 조절하지 못하고 욕설로 게시판을 더럽혔던 회원이 강퇴조치를 당하고, 회원간의 비방이 난무하고 있는것이 안타깝기는 하지만 이곳도 사람사는곳과 다를바가 없기에 이해하려고 노력은 하고 있습니다.

개인적인 바램이라면 적어도 파주방 회원께서 강퇴 당하더라도 윤리적이고 도덕적인 이유로 강퇴당하는 일이 없길 바랄뿐입니다. 다양한 회원이 참여하고 있다는것을 조금이라도 생각하시고, 개인적인 감정은 쪽지나 메일로 서로 해결하고 같이 토론할 문제가 있다면 감정이 아닌 이성적 논리와 판단으로 반론을 제기하였으면 합니다.

타카페에서 예전부터 보아온 난장게시판 때문에 참여를 하지 않다가 인간미 넘치는 파주방에 참여를 하다가 역시 똑같이 변해가는 파주방을 보면서 맥이 빠지기도 했지만 이젠 그냥 있는 그대로 받아들이려 합니다.

누가 뭐라고 해도 마음이 허락할때까지는 내길을 가렵니다... 정보를 찾아 좋은글 있으면 올리는거죠 ㅎㅎ

언젠가 파주방이 예전처럼 건전한 토론과 논쟁이 있을때 저 역시 밤을 새우면서 자료를 찾고 정리해서 저 나름대로의 논리와 분석된 글을 올릴 수 있는 날이 오길 바래봅니다.

솔직히 지금은 그러기에는 시간이 아깝다고 생각됩니다. 때문에 좋은글이라도 찾아서 올려야죠...

아래글은 닥터 김종갑님의 글입니다. 전문적인 식견을 가지고 있기는 하지만 경부라인축을 선호하는 경향이 있고, 최근에 서북부에 대한 평가를 긍정적으로 바뀐분의 글임을 염두에 두시고 보시면 될것입니다.

따라서 글중에 5대신도시에 파주가 빠졌다고 너무 섭섭해 하지 마시길 바랍니다^^

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

자료출처 : 닥터 회원노트

★잠을자면 을 꾸지만 깨어 있으면 을 이룹니다★
 
우선 우문일지는 몰라도 지극히 평범한 질문을 드리죠
여러분들은 꿈을 꾸기를 희망하십니까?
아니면 꿈이 이루어지기를 소망하십니까?

부동산에 대하여 논란의 소지는 많지만 분명한 건 어떤 식으로든지, 관심을 갖고
노력하지 않는 한 열매는 저절로 주어지지 않는다는 것입니다.
주거 목적이든지, 투자 목적이든지 부동산에 대하여 열정을 쏟는 다면 결국은
자기차례까지 기회가 옵니다.
부동산을 한 채만 보유한다면 그건 결코 투기가 아닙니다.

생각해 보십시오.
어떤 식으로던지 융자를 받아서 아파트를 구입한 경우가 많을텐데,융자를 갚아 나가면서
부동산이 오르기를 기대하는 것은, 은행에 저금하여 이자를 받는 것과 같이 자연스러운 일인데,
그것을 어떻게 투기라고 족쇄를 채울 수 있겠습니까?
결국 부동산에 관심을 가져야 하는 경우는 바로 미래에 대한 저축의
개념이고, 융자에 대한 이자를 상쇄하는 것은, 물론 이윤을 추구해야만 하는
지극히 현실적이고 당연한 자연적 이치입니다.
그렇기 때문에 지나친 허욕을 절제하는 선에서 부동산에 관심을 가져야하며,
재테크의 일환으로 심혈을 기울여야 하는 것입니다.
재테크에 대하여 알아볼까요?

재테크의 하나로 지목 되고 있는 주식은 정부에서 특별한 제동을 걸지 않고
권하기 때문에일견 가장 바람직한 재테크로 여겨질지 모르지만, 천만의
말씀입니다.
따지고 보면 주식은 펀드를 제외하고는 기관이나 외국인의 돈 잔치이기 때문에 개인 투자자들
(속칭 개미)이 멍들다 못해서 피멍이 드는 경우가 많습니다.
이는 주식으로 일시에 돈을 벌었을 경우에 이것이 마약보다 독한 중독성이 되어서 매도와
매수의 반복적 생활에 정신이 팔리기 때문에 자신의 소중한 일자리마저 등안시하다가
결국 파멸을 맞는 경우가 대부분입니다.
통계에 의하면 주식형 펀드를 제외한 개인의 순수 투자자들 80% 가까이
주식으로 돈을 탕진했다고 합니다.

그런데도 일각에서 부동산에 대하여는 유독 과다한 세금을 물리고 말도 안되는 억지책으로 과민
반응까지 보이면서 주식에 대해서는 개인 투자자에 대한 보완 대책 없이 달콤한 세금 수수료
때문에 오히려 권장하다 못해서 선전까지 한다니 참으로 딱한 일이라 아니할 수 없습니다.
저도 2년 가까이 주식에 투자해서 일정액의 돈을 손해 보아서 그 흐름을 잘 알고 있습니다.
로또의 경우는 재테크라고 할 수 없는 일종의 도박입니다.
 
 단조로운 삶에 무엇인가 희망을 갖기 위하여, 수많은 사람들이 관심을 갖고 매달리기 때문에
재테크가 아닌 재테크처럼 오인되고 있는 실정입니다.
로또에 당첨 되기를 저 또한 바라고 있고, 정부에서도 달콤한 세금을 얻기 때문에 오히려
권장하는 경우가 많은데 어떻습니까?
일확천금을 꿈꾸는 그 일이 도덕적인 시비를 차치하더라도, 로또로 목돈을 마련하는 일은
교통사고나 암에 걸릴 확률보다 몇백배나 적다고 하는데, 실현성도
가망성도 없는 지극히 비현실적인 그 일에 정력을 쏟는 분들이 너무도 많은 것
같아서 안타깝습니다.
펀드나 보험성 저축, 각종 정기 적금 등 일련의 예금의 경우를 보겠습니다.

열심히 땀흘려서 절약과 저축을 병행한다면, 도덕적으로나, 사회 발전의 측면에서 가장 바람직한
재테크 수단이라고 아니 할 수 없을 것입니다.
다행이 요즘 주식형 펀드로 수익을 높게 올린 분들이 많아서 축하해드리고
싶습니다.
개인적으로는 앞으로 순수 투자의 주식은 무조건 반대하지만 주식형 펀드에
관심을 가지고 돈을 모으는데 적극적으로 찬성합니다.

그런데 문제는 물가 상승률과 중상류층의 재산 증식과 비교하여 어떻습니까?
저축은 우리 서민들의 재산을 증식하는 가장 기본적이고도 확실한 재테크 수단이지만 안타깝게도 여기에만
모든 힘을 쏟는 다면 거시 경제적인 측면에서 종합적 진단을 해 보았을 때 그 결과는 매우 실망스럽습니다.
저축으로 10년동안 결코 적지 않은 1억 내외를 모았는데, 물가는 1억을 비웃듯 빨리 따라 오라고
장난을 치는가 하면, 수도권 집값은 아예 1억이 보이지 않을 정도로 멀찌감치 달아나 버렸습니다.
그렇다면 좀 무리가 되더라도 사업을 시작하거나 확장해야 할까요?

아니면 온갖 부정적인 사회악을 저질러서라도 돈줄을 잡아야 할까요?
요즘 시장에 가거나 왠만한 영세 사업체(음식점, 슈퍼, 영세한 중소기업, 카센타, 출판업....)
그 무엇을 살펴 보아도 사업이 결코 쉽지 않다는 것을 피부로 절감할 것입니다.

실패한 사람의 상당수는 운이 따르지 않았다. 누구 탓이다. 자금이 모자랐다. 등등의 그럴듯한
핑계거리로 자기 자신을 합리하기 십상인데, 제가 단언하지만
그 결과는 노력의 부족이요,'무능의 소치요, 능력의 한계라고 밖에 여겨지지
않습니다.
왜냐하면, 우리의 삶은 하루가 아니라 생활의 연속이기 때문에, 확률상으로
보더라도 운이나 사람이나 돈의 문제가 결코 아닙니다. 무조건 노력의
부족입니다.

물론 예외의 경우도 있으니까 혹시 사업에 실패하신 분들에게 정말 죄송하게
생각합니다.
하지만 그 분들 역시 이러한 사실을 인정하고 다시 사업에 뛰어드신다면 실패의
몇 배에 해당하는 도움을 얻을 것으로 사려되기 때문에 언급한 것입니다.
재테크의 해답은 과연 무엇입니까?

하나의 일에 온갖 성심과 열정을 쏟아 부어 결실을 맺는 것이 가장 타당하겠지만 결코 그것
한가지만으로 돈을 벌 수 있는 사람은 얼마 되지 않습니다.

이제 제가 생각하고 잇는 가장 이상적인 재테크를 하나만 소개하겠습니다.
저는 사장님들처럼 많은 돈을 벌지 않았기 때문에 일반 서민들의 입장에서 허심탄회하게
피부에 와 닿는 이야기만을 하겠습니다.
재테크의 기본은 단연 부동산입니다.

주거목적만을 위한 부동산 투자는 이자갑기 급급하거나, 융자가 없더라도 뛰는 집값, 물가,
대기업과 공무원들의 임금인상을 따라 잡을 수 없기 때문에 무조건 손해입니다.
따라서 수익성을 고려해서 미래의 가치가 높은 아파트를 골라 투자 목적으로
매입하는 것이 바람직합니다.

어떻게 하면 좋은 아파트를 구입할 것인가?
이 문제에 대한 해답은 조금만 관심을 가지면 , 뼈와 살이 되는 정보들이
지천으로 깔려 있기 때문에 그것을 찾아서 얼마나 부지런하게 움직이고 자기화 하느냐에 따라
여러 형태의 모범 답안을 얻을 수 있습니다.
문제는 그 많고 좋은 정보를 스스로가 어떻게 받아들이고, 실전 경험에서 어디가 좋은 목인지를
골라서 결단력 있게 투자 하느냐는 것입니다.

아파트를 잘못 구입하더라도 장기적으로는 손해를 보지 않겠지만 문제는
저축의 몇 배 이상의 수익률을 얻어야 하지 않겠습니까?
이에 대한 해답은 아래의 10가지 사항에 제시 해 놓았습니다.
그렇다고 해서 온갖 불법을 저질러서라도 마녀사냥식 부동산 투자를 한다면
종당에는 고생만하고 돈넝쿨이 아닌 빚더미에 깔려 단말마의 발악을 하고 말 것입니다.

뚜렷한 원칙은 없지만, 법의 테두리 안에서, 부동산 사이트에서 뭇 서민들의
글을 읽고, 부동산 전문가가 아니더라도 주변에 관심이 많은 뭇 지인들의 의견을 귀담아 듣는가
하면,수많은 독서를 통하여 다방면으로 부동산에 대한 대한
지식을 습득하고, 끊임없이 현장을 직접 방문하여 감각을 익혀야 합니다.
그렇지만 부동산에만 모든 정력을 소비하기에는 너무나 절박한 하루하루의
삶들이기 때문에 자기의 일을 소중히 여기고 최선의 노력을 다하면서 1순위로
부동산에 관심을 가지라는것입니다.
기본적으로 각종 예금은 최소한의 부동산 자금을 마련하기 위한 과정입니다.

자신의 역량을 최대한 발휘하여 많이 벌고 많이 저축하며 아껴 쓰는 것이 부동산 자금을
모으기 위한 첩경임을 명심하십시오,

부동산에 대한 확실한 계획이 세워 졌다면 목표로 삼은 돈이 3분의 2만 되어도
과감하게 결단력을 발휘하여 투자를 하여야 합니다.
부동산 투자처를 고르는 것은 쉽진 않지만, 장기적으로 보았을 때 서울을
중심으로 거리가 가까운 모든 곳은 기본적으로 투자처라고 여기면 됩니다.
특히 자금은 많지 않지만 400만원 이상의 고수익이 보장되거나 맞벌이 하시는
분들은 너무 목표 금액에 집착하지 말고, 수입이 보장된다는 큰 장점을 살려서
아파트 매입에 대한 적극적인 투자를 할 필요가 있습니다.

부동산 투자에 대한 정보는 인터넷을 통하거나 부동산 사이트에 들어가면
수많은 전문가들과 네티즌들로부터 얻을 수 있고, 가까운 서점에만 가도 뼈에
새길 수 있는 좋은 조언을 들을 수 있기 때문에 구체적인 사항은 언급하지
않겠습니다.
부동산을 내 품에 안기 위한 10가지 방안입니다.
 
다음 몇가지만 제시하면서, 부동산에 관심이 많은 여러 네티즌 분들과
특히 내 집 마련의 꿈을 이루기 위하여 애쓰시는 젊은 서민층들에게 힘찬 응원을 보내
드리겠습니다.

1. 시간이 되는 대로 여행하듯이 수도권 유망 지역을 찾아 다닌다.

2. 그 지역의 부동산 실정을 알기 위해서는 기본적으로 3군데 이상 부동산에
들러 상담을 받고 흐름을 읽는다.

3. 시간이 되는대로 부동산 사이트에 들러 네티즌들의 단지 소개와 전문가
의견을 병행하여 듣는다.

4. 각종사이트(국민은행 부동산, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 닥터 부동산, 부동산 114, 중앙일보
조인스랜드, 다음 부동산, 네이버 부동산, 유니에셋, 부동산 써브)를 구석구석 검색한다.

5. 전문가들의 말은 참조하되 현장 경험이 떨어지므로 맹신하지 않는다. 다만 각 지역별 여러 곳의
부동산 중계업소와 상담을 나누는 것이 바람직하다.

6. 주변 지인들 가운데 부동산에 관심이 많거나 실천력이 뛰어난 사람의 말에 귀를 기울인다.

7. 돈이 모이기 전에 미리 현장을 방문하여, 수시로 가격 동향과 투자 전망을
체크한다.

8. 좋은 몫이 있을 경우 수입이 뒤따르면 융자가 많더라도 투자할 필요가 있다.
가격이 오른 것에 연연해 하지 말고, 향후 전망에 주목해야합니다.
왜냐하면 아파트는 오르는 곳이 계속 오르는 경우가 많습니다.

1-2-4-8-16 이것이 강남 아파트의 아파트 상승률이라면 분당 용인 등의 유망
지역은 앞으로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 지역이라고 할 수 있습니다.

9. 계획의 7부 능선만 된다면 결단력 있게 과감하게 투자한다.
너무 많이 알거나 재면 때를 놓친다. 전문가들이 돈을 못 버는 이유는 결단성
부족이다.

10. 현재가보다는 급매물에 주목하고, 여유가 없으면 무조건 분양받는 것이
유리하다.
약 10년 동안 변동 정도를 간략하게 정리했습니다.
강남 아파트: 2억-4억-8억-16억- 향후 32억 목표로 투자
분당 아파트: 1억-2억-3.5억-6억-10억- 향후 17억 목표로 투자
용인 죽전, 보정, 신봉, 성복, 동천 아파트: 1억-1억 7000- 2억 8000-4억-7억 5천- 향후 13억 목표로 투자
용인 및 수도권 유망지역:1억-1억 5천-2억 3천-3억 3천-5억-8억 목표 투자
기타: 1억-1억3000-1억 8000-2억4000- 3억 1000- 향후 4억 5000 목표로 투자
어떻습니까? 같은 기간 차이를 두고 뛰는 폭을 보십시오.
아파트는 오르는 곳이 더 오릅니다. 갈수록 양극화 현상이 심할거고요.
이 점 때문에 그렇게 많이 뛴 강남, 분당, 용인 일부지역에 목을 메는 것이
아닐까요?
제가 분당에서 8년을 살아보아서 아는데, 외환 위기 직후에 33평 아파트가 1억
5000이었습니다. 그 후에 2억 5000으로 뛰더니, 어느새 3억 5000까지 가파르게
상승하여 부동산 버블이니 어쩌니 말도 많았습니다.
그런데 또다시 4억을 돌파하더니 급기야 지금은 5억5천-7억 수준으로
폭등하고 말았습니다. 더 심한 건 이 가격에도 매물이 없고, 판교 등 각종
기대심리 때문에 10억까지 바라보고 구입하려는 사람들이 있다는 것입니다.
거의 분양가의 10배 수준입니다.

만일 이 사회가 부동산에 투자하지 않고 열심히 일해서 저축만해도 손해 보지
않는 이상적인 사회라면 저는 절대로 부동산을 권장하지 않습니다.
열심히 돈 벌고 저축을 해도 뛰는 아파트 값을 따라 잡기는 커녕,
좌절감과 분노의 심정으로 마음이 멍들었던 시절이 있었기 때문입니다.
정부의 정책을 믿고 이제나 저제나 떨어질 것으로 여겼던 아파트 값은 날개를
단듯 더욱 더 요동을 치고 있습니다.

우리가 부동산 불패라는 말을 상기하지 않더라도 적극적인 관심을 가져야 하는 경우가 바로 이것 때문입니다.
또한 속칭 기득권 층들은 절대로 아파트 가격을 떨어뜨리려고 하지 않습니다.
줄다리기를 계속하는 척 하다가 은근 슬쩍 가격을 뛰게 합니다.
떨어질 때는 가랑비 내리듯이 하다가 오를 때는 폭풍우로 변해버리는 부동산
이것이야 말로 현대판 판도라의 상자입니다.
이번에는 평형별로 10년 주기 변동 폭을 알아보겠습니다.

물론 지역 및 조건에 따라 편차가 있을 수 있으나 여기서는 수도권 유망 지역을 중심으로 설정하여 가상도로 나타낸 것입니다.
20평 이하: 1억-1억 500- 1억 1100- 1억 5천- 향후 목표 2억
20평-30평: 1억-1억 5천- 2억 3천- 3억 4천- 향후 목표 5억
31평-40평: 1억-1억 8천-3억-5억-향후 목표 8억
41평-50평: 2억 3천-4억 8천-7억 5천- 향후 목표 13억
51평 이상: 3억-5억-8억 5천-12억- 향후 목표 17억

최근 각종 언론 매체를 보면 1가구 2주택 이상 중과세 문제와, 국민 소득 향상에 따른 문화
생활향상 때문에 50평형 이상의 상승률이 가장 크고, 똑똑한 아파트 한 채라도 제대로
구입하자는 심리 때문에 중소형 평형과 중대형 평형의
양극화가 점점 더 커질 것으로 내다 보았습니다.

또한 30평형대를 최고의 주거 환경으로 꼽던 과거와는 달리, 40평형대(39평 포함)가 가장 살기
좋은 주거 환경으로 꼽는 비중이 높아졌습니다.
이 사실은 자동차에서 흔히 볼 수 있는데, 과거에 국민차로서 아반테급이 주류를 이루고 있는데,
점차로 소나타-그랜저 등으로 중심 선호도가 고급화 되고 있는 추세와 일견 흡사한 면이 많습니다.
부동산 가격이 오를 수 밖에 없는 이유 5가지

1. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 상류층(일명 기득권층) 중에서 부동산으로
돈을 벌지 않은 사람이 많지 않고, 정부든지, 공무원이든지, 고수익 종사자든지, 언론 관련
기자든지, 부동산 종사자든지, 집이 있는 과반수가 훨씬 넘는 대부분의 국민들 또한 집값이
뛰어서 높은 수익률을 오르기를 바랍니다.
정부나 국민들이나 집값을 잡아야 모든 경제적인 활동에 부작용이 최소화 될 수 있다는
사실에는 누구나 동감하지만 그 속마음을 보면 동상이몽입니다.
그렇기 때문에 집값이 조금 떨어지면 전쟁이라도 일어난 것처럼 아우성 거리다가 떨어진 폭의
몇배로 폭등할 때는 조용하지 않습니까?
특히 언론이 더 심합니다.

2. 전통적으로 우리나라 국민들은 집에 대한 집착이 매우 높습니다.
집이 있어야 안정감이 있고, 그 바탕 위에서 행복하고 윤택한 생활을 할 수
있다는 사실을 알기 때문에 왠만해선 집을 팔려고 하지 않습니다.
대부분의 어른들은 주택의 소유를 성공을 위한 초석으로 여기는 분들이 많고,
왠만한 중장년 젊은층까지 그 말씀에 동감하고 있습니다.
특히 아파트는 가장 선호를 받는 주택의 형태인데, 아파트를 구입하는 것은
곧 가장의 안녕과 재산 증식의 두마리 토끼를 모두 잡는 일거양득의
결정체입니다.

3. 우리나라 세대수를 보면 집이 있는 사람이 없는 사람보다 많고, 집이 있는
사람들이 그 인원수보다 몇 배나 더 사회의 영향력을 행사하는 경우가 크기
때문에 내심 집값이 떨어지기 보다는 오르기를 바라는 사람들로 인하여 집값의 폭락은 쉽지 않을 것입니다.

4. 단순히 집을 장만하기 보다는 향후에 일반주택-아파트-전원주택의 흐름으로
바뀔 가능성이 높은데, 우리나라는 아직 전원 주택까지 관심을 가질 만큼 여건이 조성되지 않앗기 때문에,
현재 가장 사랑을 받고 있는 아파트에 대하여 투자 하는 것이 바람직합니다. 개인적으로
오피스텔은 반대입니다.
앞서 가는 지인들 중에서 전원 주택에 눈을 돌리라고 하는데, 저는 전문가는
아니지만 우리 사회가 본격적인 고령화 사회로 진입하는 2015년-2020년 이후나 각광을 받지
않을까 사려됩니다.

5. 중단기적으로만 본다면, 각종 선거들이 릴레이로 펼쳐져 있기 대문에, 집값 상승의 도화선이 될 가능성이 크며,
여기에다 대통령의 레임덕 현상으로 말미암은 주택 정책의 일관성과 신뢰도에 문제가 생기고,
국민 소득 향상으로 인하여 모든 것이 잘 가꾸어 지고 깨끗하고 윤택한 생활을 하려는 국민들의 성향,
수급 불균형이 심한 강남 일대의 아파트 가격 상승 등이 호재로 작용할 것입니다.

문제는 딱 한가지 정부의 정책보다는 오히려 경기의 지속적인 악화로 말미암은
국가 경제 파탄이나 북한군과 주변 국가의 전쟁(비슷한 상황 포함), 고유가로
인한 국가 경쟁력 후퇴 등이 악재로 작용되지만 거의 실현성이 없기 때문에
집값은 꾸준히 오를 것으로 예측이 됩니다.
 
제가 판단한 아파트 3년주기 남하설입니다.
 
9년전 강남- 6년전 분당- 3년전 죽전, 신봉, 성복- 현재 동백, 동탄
-3년후 오산, 평택- 6년후 아산, 천안
 
그렇다면 3년 후에 오산, 평택이 6년후에 아산 천안이 크게 뜨겠군요.
아니 시간의 흐름이 갈수록 빨라지고 있어서 오산~아산에 이르는 신도시들이 지금의
동탄만큼의 가치를 발할 것입니다.
 
 
 5년 후의 수도권을 빛낼 지역입니다.
 
3황제: 강남- 용산 - 목동
 
5대 신도시: 판교 - 송파- 광교 - 동탄 - 송도
 
3대 뉴타운: 한남 - 은평 - 흑석
 
5대 택지 개발 지구: 죽전- 신봉,성복 - 청계 - 도촌 - 풍산
 
5대 웰빙 환경 지구: 시흥 - 의왕 - 보라, 공세 - 덕소 - 하남
 
5대 재개발: 고덕 - 성남 - 과천-  평촌 - 광명
 
6대 1기 신도시- 분당 - 일산 - 평촌 - 산본 - 중동 - 영통
 
6대 신흥 도시- 파주 - 광주 - 오산 - 평택 - 아산 - 김포
 
이제 아파트를 청약하거나 매수 하시려는 분들은 위의 지역에 관심을 가지셔야 합니다.
내 집이 없는 무주택 서민들이야말로 앞으로 펼쳐질 최고의 아파트를 선물 받기 위한 하나님의
은총으로 여기시고 새로운 마음 가짐으로 의지를 불사르십시오.
기회는 노력하는 여러분들에게 반드시 올 것입니다.
위의 지역이나 그 후광을 바라볼 수 있는 아파트에 청약과 매수의 양동 작전을 펼치십시오.
 
저는 대통령을 비롯하여 정부의 아파트 대책에 대한 노력에 근본적으로 찬성하고 바람직하게
생각합니다.
제가 이런 이야기가 나오지 않도록 부동산에 신경쓰지 않아도 손해보지 않는 사회가 진정
우리가 바라는 유토피아 아닐까요?
 
이 글은 1년 전에 쓴 글을 일부분 첨가하여 옮겼습니다.
 
그 시점보다 아파트 시세는 더욱 올랐지만 발상의 전환이 이루어 지지 않는 분들이
많아서 안타깝습니다. 이젠 기회를 잃지 마십시오.
Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

원문 링크 1부 : [머니투데이] 초보투자자의 10가지 실수 - 1부

원문 링크 2부 : [머니투데이] 초보투자자의 10가지 실수 - 2부


초보투자자의 10가지 실수 - 1부

부동산에 투자한 사람들은 하루에도 수없이 갈등을 한다. 특히 하나의 정책에 따라 희비가 엇갈리는 상황의 갈등이야말로 투자자의 머리를 어지럽게 만든다.

그러나 이러한 갈등과 회의를 많이 경험해본 부동산 고수들일수록 부동산의 투자안정성을 믿는다. 그리고 중요한 것은 타이밍이라는 것을 알게 되기 때문에 투자시 자기에게 맞는 적절한 타이밍을 가지고 접근하게 된다. 결국에는 타이밍과의 싸움에서 승리하게 되지만 부동산 초보자들은 이러한 갈등과의 만남을 고통스러워 한다.

중요한 것은 초보자일수록 더 많은 시간과 정책과 타이밍과의 싸움을 통하여 부동산의 투자 원리를 배워야 한다는 것이다. 이러한 과정을 인정하지 않거나 피해갈 생각이라면 부동산 고수 되는 길을 피하는 길과도 같다.

필자는 그동안 부동산으로 큰 돈을 번 사람들을 만나 보았고 반대로 부동산 초보자들도 많이 만나 보아왔다. 그 중에 부동산 초보자들이 가지고 있는 몇 가지 특징을 찾아 볼 수 있는데 대략 아래와 같이 정리할 수 있다.

첫째, 무원칙이 원칙이다.
초보자들의 가장 큰 특징 중의 하나이다. 본인의 부동산에 대한 투자원칙보다는 부동산에 돈을 벌었다는 사람들의 형태를 따라 하려는 사람들이다. 간혹 필자는 필자가 투자한 종목에 일정기간을 두고 반드시 따라 하는 사람을 만난다. 이런 분들은 100점은 못 받더라도 100점에 가까운 점수라도 받고 싶은 심정으로 따라하는 것으로 추측된다. 이해하지만 언제까지 따라서 투자를 할 것인가? 초보자들은 싸고 좋은 물건을 고르기 보다는 실패를 최대한 줄이는 법부터 터득해야만 할 것이다. 자기에게 맞는 부동산투자원칙을 계발해야 하기 때문이다.

둘째, 투자목적이 불명확하다.
초보자들에게 부족한 점 중의 하나가 자기가 투자하는 부동산이 시세차익용인지 장기개발용인지 임대용인지 이용목적용인지 구분을 못하고 좋다니까 투자하는 경우가 많다. 그때그때 상황 변화에 따라 투자용도가 바뀌어 무슨 용도로 투자한지 모르는 전천후 투자가 된다. 이러한 초보자들은 나중에 기회가 왔을 때 기준이 없어서 매매하지 못하는 우를 범하기 때문에 초보자들은 명확한 투자목표를 정하고 투자에 임해야 할 것이다.

셋째, 남의 말에 잘 현혹된다.
부동산이나 주식에 투자한 사람들 대부분은 자신의 실패 경험을 이야기하기보다는 성공한 경우를 부풀려서 하는 경향이 높다. 또한 수익을 보았다 하더라도 자신에 대해 관대하기 때문에 세금 등을 공제하지 않고 수익률을 말하는 경우가 많다. 이런 경우 초보자들은 성공했던 사람들과의 모든 상황이 다른데도 불구하고 동일한 성공이 있을 것으로 믿고 투자한다. 이러한 초보투자자들 대부분은 실패하는 경우가 매우 높다. 왜냐하면 부동산에 있어서 부동산 투자환경은 성공과 실패를 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.

넷째, 자신감이 결여되어 있다.
초보자들은 부동산 환경변화에 매우 민감해 있다. 때문에 초보자들이 가장 좋아하는 투자종목은 아파트이다. 왜냐하면 인터넷이나 부동산 중개소를 통하여 상승과 하락을 바로 알 수 있고, 여기에 희비를 알 수 있기 때문이다. 따라서 초보자들은 아파트 매입 후에 가격이 떨어지면 괜히 잘못 산 것 같아 잠 못 이루고, 매도 후에 가격이 오르면 좀 더 기다리지 못한 자신을 후회한다. 모두 이해되는 것들이지만 중요한 것은 초보자들이 부동산 투자에 자신감을 가져야 할 것이다. 자신감을 갖기 위해서는 좋은 재료로 좋은 종목을 선택하는 것이다.

다섯째, 경험부족으로 인해 결단력이 없다.
초보자들이 가장 범하기 쉬운 것 중의 하나로 결단력 부족을 들을 수 있다. 이것은 신중한 것과는 구별되는 것이다. 예를 들어 어떤 아파트를 매입하고자 할 때 자기가 원하는 지역과 평수가 결정되었으면 과감히 매입 결정해야 함에도 불구하고 또다시 다른 곳을 찾아다니는 우를 범하는 경우가 많다. 이러한 사람은 여기저기에서 한참 여러 의견을 듣고 투자 결정을 할 것이지만 좋은 아파트는 이미 다른 사람의 손에 가 있다. 자기가 좋다고 생각한 종목은 남들도 동일한 생각 이상을 갖기 때문이다.

여섯째, 투자의 자기 책임을 잘 모른다.
부동산 초보자가 처음으로 부동산을 접하게 될 때 신기함으로 가득 차게 된다. 특히 주변의 친구나 아는 사람들이 부동산을 배운다고 할 때 처음에는 이상한 눈으로 보다가 어느 정도 시간이 지나게 되면 많은 질문을 하게 된다. 그런데 이러한 질문에 바로 답을 주든지 투자 권유를 잘못했다가는 큰일을 당하게 되는 경우가 너무 많다. 우리가 알아야 할 것은 부동산을 다른 것과 달리 개인의 재산을 다루되 가격이 정해져 있지 않기 때문에 그 누구도 함부로 가격에 대해 이야기 할 수 없다는 것이다.

일곱째, 현장학습과 교육이 절대 부족하다.
부동산의 기초는 현장을 보면서 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 기(氣)를 느끼는 것부터 시작하는 것이다. 이것은 현장학습을 통해서만 가능하다. 필자가 20년이 넘도록 현장 학습을 중시하고 같은 지역을 매번 돌아다니는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 죽어가는 상권인데도 불구하고 권리금만 보고 투자를 권유하는 부동산 중개인들도 초보자들과 같은 마음으로 현장학습에 최선을 다하라고 거듭 강조해도 부족함이 없을 것이다.

여덟째, 정책을 무시한다.
부동산 수익률은 정책과의 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 그만큼 정책은 부동산을 황금덩어리에서 돌멩이로 전락시키는 막강한힘을 가지고 있다. 그러나 부동산 초보자들은 정책을 등한시한다. 그 이유는 우선 정책을 알기 위해서는 무엇보다도 많은 시간을들여 정책에 대해 공부를 해야 하고, 부동산 정책 또한 이해하기가 어렵다는 것이다. 그러나 정책을 알지 못하고 부동산 투자를한다는 것은 전쟁에서 총알을 가지지 않고 나가는 것보다 더 어리석은 것이다. 예를 들어보자. 투기지역으로 묶인 지역 아파트를팔았을 경우 양도세가 기준시가가 아닌 실거래가로 부과되기 때문에 기준시가로 낼 경우보다 양도세 차이는 배 이상 차이가 날것이다.

아홉째, 투자 시점을 중시한다.
부동산 초보투자자들은 분위기에 따라 투자하는 경향이 높아서 향후 2-3년간의 앞을 보려고 하지 않는다. 따라서 투자하는 시점에 인기가 좋은 종목에만 투자하려고 하고 인기 없는 종목에는 관심이 적다. 그러나 이러한 경향을 쫒다보면 막상 매도할 타이밍에는 인기가 사라진 경우가 생기든지 아니면 상투를 잡은 경우가 많아 시세차익을 바라보기가 어려울 때가 많다. 그래서 부동산 초보자는 투자시점보다 이익창출시점을 보고 투자하여야 한다.

열번째, 모의투자로 실전을 쌓자.
부동산 초보자들은 경험이 부족하여 투자하는데 주저하기 십상이다. 이를 극복하기 위해서 현장학습을 기초로 직접 가보았던 곳에 모의투자가 상당한 경험을 준다. 특히 모의투자가 쌓이게 되면 과거 가격변화 추이까지 알 수 있어서 나중에 상당한 도움을 준다. 특히 종자돈이 부족하든지 위험에 따른 부담을 줄이려면 모의투자를 자주 실행하여야 한다.


초보투자자의 10가지 실수 2 부

전회에서 부동산 투자 초보자들의 특징을 알아보았다. 이러한 초보자들이 초보를 극복하기 위해서 주의해야 할 사항 몇 가지를 정리해 보자.

하나, 대박은 있어도 일확천금은 없음을 명심해야 한다. 열심히 현장을 통하여 경험을 쌓고 모의투자로 실전과 같은 투자를 하여 감각을 익힌다면 언젠가는 대박의 기회도 올 것이다. 그러나 부동산은 정직하고 정확한 특징을 가지고 있어서 일확천금을 안겨주는 경우는 매우 드물다. 간혹 그러한 경우가 발생하더라도 이는 매우 위험한 경우다.

둘, 빚부터 청산하자. 부동산 투자에서 자기자본 비율은 70% 이상이어야 한다. 만약 대출을 받아 투자한 경우 대출액이 30%를 넘는다면 대출금부터 갚아야 할 것이다.

셋, 실수를 통해 배우자. 초보자들은 부동산 투자의 실수를 통하여 배우게 된다. 자금, 종목, 기간, 사람등 배우는 대상은 너무 많다.

넷, 발품이 최고의 투자다. 여러번 강조해도 부족함이 없다. 인터넷보다는 발품을 팔아 현장 확인을 하여야 한다. 현장을 보면 볼수록 현장에 대한 감각이 쌓이게 되어 시간과 정열의 투자는 나중에 최고의 투자임을 알 수 있다.

다섯, 전문가를 곁에 두자. 초보자들이 간혹 혼동하기 쉬운 부분이 전문가를 너무 따라한다는 것이다. 사람마다 투자금액이 다르고 시간과 환경이 다르다. 전문가는 전문가로서 활용하고 초보자는 자신에 맞는 투자법을 터득하여야 한다. 전문가는 곁에 두되 따라하지는 말자.

마지막으로 종자돈을 모으자. 초보자들이 간과하기 쉬운 부분이다. 부동산하면 큰돈이 움직인다고 생각하여 종자돈을 무슨 몇 억으로 혼동하는 경향이 있다. 최소 3,000만원부터 시작하는 종자돈을 만들자. 초기 종자돈은 적금과 은행을 통하여 만들고 종자돈이 만들어지면 적극 활용하자.

부동산 초보자의 10가지 특징과 초보자가 부동산 투자에 있어서 알아야할 사항을 열거해 보았다. 그러나 중요한 것은 자신이 부동산을 대하는 올바른 태도와 자신과 부동산을 혼합일체 시키는 것이 그 무엇보다도 중요하다. 그러기 위해서는 부동산을 사랑해야 한다. 그리고 늘 부동산과 함께 하는 생활을 통하여 부동산과 대화할 수 있는 길을 가져야 한다. 대화는 직접 만나서 하는 대화가 가장 설득력이 있다. 부동산에 있어서 가장 설득력 있는 대화는 바로 현장학습 자체이다.

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

2006년 11월 기준

양도소득세(양도세) 페이지

http://www.nts.go.kr/menu/tax/tax05.htm

양도소득세 세액계산 흐름도

http://www.nts.go.kr/menu/tax/tax05_04.htm

양도소득세 세액계산 방법의 선택

http://www.nts.go.kr/menu/tax/tax05_05.htm

양도소득세 세율표

http://www.nts.go.kr/menu/tax/tax05_08.htm

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

원문 링크 : 치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략


치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략

2006년 11월~2007년 상반기까지 아파트 매수에 성공하기 위한 전략 중 최고는 아파트 시세를 파악하는 것입니다.

1. 가장 중요한 것은 지역의 여건을 아는 것보다 아파트 시세를 꿰뚫는 것입니다.

◐ 대부분은 그 지역을 잘 알아야만 아파트 수익률을 얻을 것으로 생각 하시는 경우가 많은데 천만의 말씀입니다.

만일 이 말이 사실이라면 해당 지역 주민들과 부동산 사장님은 떼돈을 벌어야 하는데 오히려 그 지역을 너무도 잘 알기 대문에 손해를 보는 경우도 매우 많습니다.

여기서 가장 중요한 것은 그나마 시세 예측력이 가장 뛰어난 국민은행 시세의 과거 흐름을 파악하는 일입니다.

최근에는 국민은행 시세가 실거래가를 따라 잡을 수 없을 정도로 상승하고 있다는 점은 참조하시고 상한가나 그보다 약간 높게 판단하시는 것이 정확한 시세입니다.

◐ 주식에서 특정 종목의 주식 그래프를 보면 해당 회사의 가치가 총망라 되어 있기 때문에

전문가들은 시세 흐름을 꾸준히 연구 검토하여 투자 유무를 진단합니다.

아파트는 주식보다도 시세 자체에 해당 아파트의 가치가 반영된 경우가 많고 유동적인 까닭에 더욱 중요합니다.

하지만 안타깝게도 아파트 하나 하나에 대하여 시세 흐름을 그래프나 모형으로 제시한 경우는 거의 없습니다.

2. 아파트 과거와 현재의 시세 흐름에는 그 아파트 가치가 모두 담긴 보물 창고입니다.

◐ 왜 과거와 현재 시세가 중요한지 아십니까?

시세의 흐름은 그 지역의 가치와 미래의 발전 가능성, 입지, 교통 교육 환경 등의 제반 요소가 현실화한 수치이기 때문입니다.

즉 시세 흐름을 보면 그 아파트의 가치의 흐름을 알 수 있고, 불투명한 미래 가치를 가장

정확하게 진단할 수 있는 투자의 정석입니다.

그렇지만 안타깝게도 대부분의 서민들은 부분적인 요소에 신경을 쓸 뿐 아파트 시세 흐름에 대한 공부에 매우 소극적입니다.

◐ 이는 제가 알기로는 대부분의 전문가들도 마찬가지입니다.

아파트 시세 흐름은 그 아파트의 모든 것이 담겨 있는 보물 창고임에도 불구하고 이를 등한시한 채 그 아파트에 대한 몇가지 평가 요소만을 가지고 미래 투자 수익률을 점치려고 하기 때문에 기대치의 성과를 거두는 데 실패를 하게 됩니다.

따라서 특정 지역의 아파트를 매수 하고자 할 때에는 단 하루라도 시간을 내셔서 아파트 시세 흐름을 익혀야 합니다.

3. 내용별로 아파트 시세 분석을 따져 보아야 합니다.

◐ 아파트 시세는 분양가, 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주 등으로 세분화 할 수 있으며 매수하고자 하는 여건에 따라서 각각의 중요도에 차이가 납니다.

물론 특정 아파트를 매수하고자 할 때에 상기에서 제시한 기간별로 시세 흐름을 검토하는 것은 기본이며, 특정 상황에 따라서 기간의 중요도는 차이가 난다는 것을 알아야 합니다.

- 분양가-

◐ 아파트의 본질적 가치를 파악하기 위한 필수 항목입니다.

분양가에 비하여 3년시세가 높지 않은 아파트는 큰 문제점이 발생하지 않고 입지가 유망하다면 매수 하는데 매우 좋은 여건입니다.

주변 아파트에 비하여 분양가가 비쌀수록 미래의 가치는 더욱 높다고 할 수 있습니다.

그렇기 때문에 현재 매수 하려는 아파트의 시세가 엇비슷할 경우에는 분양가가 높은 아파트를 매수 하시는 것이 유리합니다.

◐ 분양가가 높으면 당시에는 불리하게 작용할 수 있지만 보통의 경우는 분양가 가치만큼 단지 여건이 조성되기 때문에 미래의 호재로 작용할 가능성이 매우 높습니다.

분양가가 싸다고 좋은 것은 아닙니다.

분양가만큼 얼마나 멋진 아파트를 짓느냐가 핵심입니다.

예를 들어서 최근 고가 아파트로 물망에 오른 파주 한라 비발디, 용인 공세 피오레, 은평 뉴타운, 송도 포스코, 동탄 메트로 폴리스 등은 분양가에 걸맞는 단지 조성이 따를 경우 오히려 명품 아파트로서 자리매김을 할 수도 있습니다.

- 3년시세-

◐ 아파트의 전체적인 가치 흐름을 파악할 수 있으며, 미래 3년 시세 예측의 가장 중요한 자료입니다.

3년 동안의 시세 흐름은 그 아파트의 가치를 종합적으로 진단하는 핵심 요소입니다.

만일에 3년동안 전혀 오름폭이 없다면 그 아파트는 철저하게 소외된 아파트로서 입지, 발전 가능성, 관심도 등의 요소가 최악일 경우가 많기 때문에 매수하셔서는 안 됩니다.

반대로 3년 동안 100% 이상 폭등한 아파트는 입지와 미래 발전 가능성에 매우 높은 비중을 두고 분석을 해야 하며 만일 명품 아파트로서 이러한 요소를 갖추고 있다면 오른 폭만큼의 상승이 따를 가능성이 큽니다.

◐ 그렇기 때문에 3년 상승이 높은 아파트가 명품 아파트로서 미래 3년간 오름폭 만큼 오를 경우가 많습니다.

강남, 분당, 용인, 일산, 파주, 동탄 등이 이에 해당하며 앞으로도 더욱 오를 가능성이 큰 지역이기도 합니다.

- 1년시세-

◐ 아파트 매수시에 미래 1년을 예견할 수 있는 기본 자료입니다.

보통의 경우 1년 시세 흐름이 높은 아파트는 그 다음 해에도 시세 상승이 이어 지거나 2년 후에라도 오름폭만큼의 상승을 이어가는 경우가 많은 까닭에 1년 흐름이 좋은 경우도 아파트 매수 여건으로 유망하다고 볼 수 있습니다.

하지만 3년 시세보다 1년 시세가 높은 아파트는 뚜렷한 미래 가치가 존재하지 않는다면 위험성이 따를 수 있습니다.

예를 들어서 최근 초급등한 평촌 꿈마을은 3년 시세보다 1년 시세가 압도하는 경우로 판교 신도시의 후광이냐 거품이냐의 논란으로 뜨거운 지역입니다.

-6개월 시세-

◐ 6개월 시세가 폭등한 아파트는 함부로 매수하지 마시고 조정기를 노려야 합니다.

시장 상황이 상승 흐름일 경우에 다른 단지가 상승할지라도 오히려 조정을 맞을 가능성이 크기 때문입니다.

이런 아파트는 바로 매수 하기보다는 조정이 이어지는 시기를 살피면서 유망 아파트 위주로 매수 하시는 전략이 주효합니다.

◐ 만일 많이 오른 아파트 중에서 6개월 시세가 3년 시세보다 높다면 매수할 경우 위험성이 큽니다.

최근 입지가 좋은 수도권 옐로우칩 아파트 30평대 이상의 중대형 평형이 이에 해당합니다.

서울의 성동구, 동작구, 송파구, 강서구, 용산구, 광진구, 서초구 등의 많은 아파트들이 이에 해당하며 용인시, 파주시, 화성시, 수원시, 성남시, 안양시 등의 옐로칩 아파트 상당 부분이 이에 해당합니다

하지만 유리한 조건의 옐로우칩 아파트들이 오르지 않은 경우에는 상기 지역을 중심으로 30평대 이상 중대형 평형 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

-3개월 시세-

◐ 아파트 매수 타이밍을 잡는데 가장 중요한 시세 입니다.

3년동안 소폭의 오름에 그치다가 3개월 시세가 오르는 아파트는 유망 지역일 경우 폭등 가능성이 매우 큽니다.

예를 들어서 서울은 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 전형적인 이 흐름을 보이고 있으며 수도권은 화성시 병점, 구리시, 남양주시 덕소, 안산. 고양시 일부, 용인시 보라지구 등이 이에 해당합니다.

◐ 3년 시세가 40% 이상 오른 지역에서 3개월 시세가 3년 시세와 비슷할 경우에는 꼭지를 잡을 수도 있기 때문에 반드시 미래의 전망을 따져 보아야 합니다.

역으로 유망 지역임에도 불구하고 3년 상승이 거의 없는데 3개월 상승이 큰 폭으로 오르는 중이면 급매 위주의 매수를 할 경우에 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다.

1개월 시세-

◐ 고도의 매수 타이밍을 요망하는 경우로 초고수들나 흐름을 파악할 수 있을 정도로 매우 어렵지만 꾸준한 관심만 갖는다면 얼마든지 알아 차릴 수 있습니다.

만일 유망지역에서 부동산 평균 흐름으로 3년 시세가 이어지다가 갑자기 큰 폭의 상승을 거두거나 3년동안 소외 지역임에도 불구하고 시세 상승이 10% 이상 오르는 아파트는 급등 가능성까지 예견이 됩니다.

1개월 시세는 잘못 진단하면 대세 상승으로 오인하여 매수를 했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문에 시세 흐름 자체를 맹신해서는 안되며 확신이 있을 경우에 뛰어 들어야 투자수익률을 이끌어 낼 수 있습니다.

4. 해당 아파트뿐만이 아니라 주변 아파트, 동 구 시 등의 아파트 시세 흐름을 따져 보아야 합니다.

◐ 매수한 아파트 시세뿐만이 아니라 해당 아파트의 주변 시세 동, 구, 시 단위의 아파트 흐름을 점검함으로써 투자 수익률의 안정성과 가치 비교를 통하여 높은 차익을 거둘 수 있는 아파트를 선점할 수 있습니다.

특히 주변 아파트는 모두 과거와 현재 시세를 파악해야 하며 동이나 구 시단위의 아파트 중에서 비슷한 상황의 아파트를 골라서 몇 개 정도만 확인하셔도 많은 도움이 됩니다.

◐ 때에 따라서는 이웃 도시의 아파트 시세 검색도 필요하며 전철노선, 택지지구, 신도시, 평형, 단지수, 입주년도 등의 테마별 시세 비교도 가치 창출에 많은 도움이 됩니다.

예를 들어서 분당 신도시의 상승은 결국 1기 신도시인 고양시, 평촌시, 산본시의 신도시별 테마에 따른 상승을 예견했으며 사실상 2기 신도시급의 신흥 주거타운인 동백의 부각은 파주, 송도의 부상을 알리는 전주곡이었습니다.

또한 분당선 연장선인 죽전-보정의 상승은 기어이 마북-신갈-구갈-서천-영통 일대의 아파트 폭등을 유발하였고, 광교 신도시의 후광을 입은 용인 신봉, 성복, 동탄 상현동 수원 우만, 매탄동의 상승이 정자동까지 시너지 효과를 가져오게 했습니다.

현 시점에서 아파트를 매수 할 경우 매수 기술 7가지

1. 청약 통장을 아끼지 마시고 유망 지역은 릴레이식 청약을 시도 하시기 바랍니다

◐ 청약은 분명히 서민들을 위한 최고이자 최후의 내 집 마련의 보검입니다.

하지만 지나치게 자타가 인정하는 그런 곳의 청약에만 몰두한다면 결국은 치솟는 분양가와 집값에 청약 자체마저 힘들 상황을 초래 할 수 있기 때문에 왠만큼 투자 가치가 있는 곳이라면 인터넷 검색이나 묻고 답하기란을 통하여 과감하게 청약을 시도해야 합니다.

분양은 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 가치가 따르는 것이지 무조건 저렴하다고 유망한 것은 아니며 보통의 경우 3년 후에 분양가의 50% 이상의 수익률을 내기 때문에 당첨에 최고 우선 순위를 두어야 합니다.

◐ 그런다음 유망 아파트로 갈아타는 전략이 청약을 아끼다가 모든 것을 잃는 경우보다 훨씬 유리합니다.

설령 수년을 기다린 후에 운 좋게 유망 지역에 당첨이 되었다고 하더라도 다른 곳 청약 연후에 갈아타기 한 경우나 수익률은 차이가 나지 않다는 점을 깨달아야 합니다.

지금 이라도 용인시, 수원시, 성남시, 파주시, 김포시, 화성 동탄, 일산, 인천 유망지역, 서울 왠만한 곳 등에 과감하게 청약을 시도한다면 잃어버린 세월을 보상 받을 수도 있습니다.

2. 소외된 지역에서 벗어나는 30평대 이상 중대형 평형을 매수해야 합니다.

최근 입지는 좋은데 오랜 기간동안 외면 받아온 아파트들이 상승을 보이고 있습니다.

3년동안 오르지 않은 것은 생각하지 않고 최근 몇 천 올랐다고 매수 하지 않는다면 결정적인 기회를 놓칠 수 있으니 지나친 욕심을 부리지 말고 매수에 적극적이어야 합니다.

지금 이러한 흐름을 보이는 지역은 인천 일부, 안산, 시흥, 화성병점, 향남, 남양주 덕소, 구리시, 하남시, 광주시 일부 서울 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 해당됩니다.

3. 대출을 받아서라도 매수에 임하여야 합니다.

◐ 대출을 귀신보다도 무서워 하는 사람은 부동산으로 시세 차익을 올릴 수 없습니다.

대출을 전혀 받지 않고 내 집을 마련했다고 자랑스럽게 말씀하시는 분들이 있는데, 역으로 대출을 받아서 더 큰 평수의 아파트를 매수했다면 대출의 몇 배 혹은 몇십배의 시세 차익을 거두었을 것입니다.

결국 대출을 전혀 받지 않고 내집마련을 하는 것은 무조건 손해이며, 과거의 경우에 60% 모두를 받고 투자를 한 사람이 최고의 수익률을 거두었다고 보시면 됩니다.

통상적으로 30%-40%의 대출이 수익률과 심리적 안정성에서 가장 좋은 방법입니다.

◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 대출을 무조건 많이 받으라고 선동하는 것이 아니라 대부분의 서민들이 투자 가치가 극히 떨어지는 아파트를 매수 하시는 경우가 많은데 그 중에 가장 큰 요인의 하나가 대출을 활용하지 못하여 싼 아파트에 매달린다는 것입니다.

자신이 감당할만큼의 대출이 이상적이지만 투자 가치를 따지시는 슬기로움도 병행했으면 합니다.

4. 매수시에는 실거래가를 반드시 확인하여야 합니다.

◐ 매도자는 매도호가가 진짜의 시세인양 착각하기 쉽기 때문에 그 가격이 실제 거래가격으로 착각을 합니다.

특히 매도자 우위 장세인 아파트 상승기에는 실거래가와 매도 호가가 3억 기준으로 6천 이상 벌어지는 경우도 흔하게 발생합니다.

반드시 실제 거래된 가격을 확인하시고 매도호가와 실거래가의 차이가 3억 기준으로 6천 이상이라면 절대로 매수하셔서는 안되며 차라리 기다리거나 다른 아파트로 전환하는 것이좋습니다.

매도 우위 장세에서 꼭 사고 싶은 상황이라면 매도호가와 실거래가의 중간 정도가 적정하며 그렇지 않은 경우에는 과감하게 매수를 포기해야 합니다.

5. 매수하기 전에 전문가들에게 반드시 검증을 받아야 합니다.

매수를 하고 난 다음에 불안해서 질문을 하는 경우는 이미 엎질러진 물입니다.

아무리 유망 아파트가 자신을 유혹을 하더라도 즉흥 구매는 매우 위험하며 닥터 아파트의 유무료 전문가들에게 매수 여부를 확인한 후에 매수를 하여야 최소한 손해를 보지는 않습니다.

매수시에 미래가치, 대출 여부 등을 꼼꼼하게 체크하여 매수를 하시는 것이 바람직합니다.

6. 무주택자는 소외된 아파트를 여유가 있는 분들은 명품 아파트를 노려야 합니다.

◐ 최근 아파트 상승이 상향 평준화 조짐을 보이고 있기 때문에 과거에 버림을 받았던 아파트들이 무서운 상승세를 이어가고 있습니다.

이웃 도시나 지역의 아파트들이 상승하고 있다면 결국은 소외된 지역까지 파급될 것이 분명합니다.

최근 흐름으로 보아서 이러한 흐름을 잘 읽고 아파트를 매수하신 다면 청약 이상으로 높은 수익률을 거둘 아파트들이 상당히 존재하고 있습니다.

◐ 한동안 주춤거린 블루칩 아파트들이 무섭게 치고 올라갈 흐름입니다.

특히 강남권, 용산권, 목동권, 분당, 용인 죽전, 동백, 일산, 수원, 동탄, 호평 등의 명품 아파트들이 큰 폭의 확대 조짐을 보이고 있습니다.

40평대 이상의 중대형 아파트를 잡을 절호의 기회일 수도 있기 때문에 명품 아파트를 매수 하시는 것이 바람직합니다.

◐ 예를 들어서 한동안 주춤했던 죽전, 동백 택지 개발 지역의 명품 아파트 중대형 평형은 매우 전망이 밝은대 분당 32평과 죽전 명품 32평의 가격 차이는 크지 않지만 분당과 죽전,동백의 40-50평대 아파트 시세 차이가 매우 크기 때문에 죽전 명품 아파트의 투자 가치가 매우높다고 할 수 있습니다.

이 경우에도 반드시 전문가의 도움을 바탕으로 아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.

7. 다음, 네이버, 야후 검색란을 활용하여 미래의 호재에 대한 정보를 축적하셔야 합니다.

◐ 최근 신도시 발표 이후에 앞으로 꾸준하게 이어질 대형 호재와 관련된 기삿거리를 축적해야 합니다.

정보는 곧 유망한 아파트를 선점하는 경쟁력입니다.

자료가 풍부할수록 유익한 자료가 축적될수록 그 자료만큼이나 유망 지역의 아파트를 매수할 수 있으며, 그 자료만큼이나 자신도 모르게 훌륭한 배경 지식을 샇을 수 있기 때문에 확신이 있는 투자를 할 수가 있습니다.

정보는 무형의 자산이지만 사슬풀린 프로메테우스처럼 날뛰는 짒값을 내것으로 만드는 마이더스의 손이 될 수도 있습니다.

검색을 생활화 하십시오.

무지에서 벗어나는 가장 빠른 첩경이 애매모호한 정보를 알아 내기 위한 가장 큰 스승이 될 수 있습니다.

미래의 투자 가치에 주목해서 매수를 하여야 합니다.-추가 내용

1. 명품 신도시와 특화된 라인에 주목하여 매수에 관심을 가져야 합니다.

◐ 지난 글에서 필자가 예측했듯이 경부 고속국도 축선상을 중심으로 5년단위의 시차를 두면서 큰 폭의 상승을 거둔 지역들이 있습니다.

1995년에 강남이 2000년에 분당이 2005년에 죽전이 2010년에는 동탄이 2015년에는 평택이 더욱 진화된 첨단 신소재를 바탕으로 명품 신도시로 진화를 거듭하고 있습니다.

◐ 3년만 내다 본다면 서울은 강남-용산-목동의 3각축이, 수도권은 판교 신도시-이의 신도시-동탄 신도시의 3각축이 ◐ 최고의 명품 지역으로 자리 잡을 것이 확실하며 ◐ 아울러서 강남-성남-분당-죽전-신갈, 동백-보라, 공세-동탄으로 이어지는 경부축선상 및 ◐ 분당선 연장선 라인과 ◐ 판교-동천-신봉-성복-이의-우만-천천의 신분당선 라인이 크게 부각될 것입니다.

◐ 또한 상암-일산-파주-김포-검단-송도의 서북부 라인과 강남-송파-강동-하남-덕소의 동북부 라인이 초특급 주거 밸트로 각광을 받을 것입니다.

◐ 5년 후를 내다 본다면 성남-광주-곤지암-이천-여주 등 동남부 라인이 새롭게 부각될 것이고, 강남-서초-과천-평촌-산본-안산 등 서남부 라인이 깃발을 높이 치켜 들 것입니다.

◐ 판교-광교-동탄은 그 핵심 도시로서 기능을 수행할 것이며 특히 동탄의 투자 가치는 현 시점에서도 매우 높게 예측이 되는 바 지속적인 관심을 가질 필요가 있습니다.

◐ 결국 상기의 지역군의 아파트를 매수 하거나 그 후광을 볼 수 있는 아파트에 관심을 갖는 것이 시세 차익을 극대화 하는 또 하나의 방법이 될 수 있습니다.

2. 미래의 트랜드에 주목을 해야 합니다.

◐ 어차피 양도세의 멍에를 짊어 지고 아파트를 매수하는 만큼 향후 3-5년을 내다 보고 투자를 해야 수익률을 극대화 할 수 있습니다.

미래의 트랜드 즉, 최첨단 시설, 최고급 대단지, 친환경 웰빙 환경의 3박자를 고루 갖춘 아파트가 뜰 수 밖에 없습니다.

기존의 틀에서 벗어나지 못하는 시설이나 소규모 단지, 쾌적성이 뒤떨어진 단지는 상대적으로 인기가 급락하여 또다른 양극화의 희생물이 될 가능성이 존재합니다.

다만 기존의 핵심 트랜드인 입지, 교통, 교육, 브랜드, 상권 등의 요소를 고루 갖춘 아파트라면 상기 3박자를 갖추지 않았더라도 강력한 경쟁력을 잃지는 않을 것입니다.

◐ 따라서 향후 아파트를 매수 할 경우에는 과거의 핵심 트랜드에 미래의 새로운 트랜드를 감안해서 결정을 해야 합니다.

결국은 명품 블루칩 아파트도 미래의 트랜드를 고루 갖추어야 진정한 명품 아파트로서 자리매김을 할 것이며, 그 수혜를 받는 인근의 아파트를 매수 하시는 것도 가장 좋은 방법이라고 할 수 있습니다.

3. 양극화의 진행이 가속화 될 전망입니다.

◐ 아파트 시세가 전반적으로 상승을 거둔다손 치더라도 소외된 아파트군들이 일정부분 회복이 된 이후에는 결국은 입지, 새아파트 여부, 대단지, 평형, 고급화, 현재와 미래의 트랜드. 발전 가능성 등이 복잡하게 뒤엉켜서 명품 아파트와 소외된 아파트의 양극화가 갈수록 벌어질 가능성이 농후합니다.

◐ 따라서 소외된 군들의 아파트 시세가 일정 부분 오름폭을 확대하면, 과감하게 옐로칩 아파트로 갈아타거나 신규 분양 아파트에 적극적인 노력을 경주하여 그 칼날로 부터 벗어나야 합니다.

결국 아파트는 오른다 오르지 않는다 라고 말하거나 혹은 투자 가치가 있다, 없다 라고 단정 짓는 이분법적인 발상으로 부터 벗어나서 좀 더 활달하고 자유로운 사고 역량을 발휘해야 승리의 월계관을 쓸 수 있습니다.

◐ 그렇기 때문에 우리 서민들이 가장 먼저 해야 할 일은 투자 방식의 단순함에서 벗어나야 하며 부동산 투자를 극단적인 투기로 여기거나 딴 나라의 이야기로만 받아들이는 이른바 무지와 무관심에서 벗어나는 일입니다.

아파트 폭등기인 지금이야말로 발상의 전환이 필요한 시점입니다.

◐ 이상으로 현재 내 집 마련을 하지 못하고 치솟는 아파트에 넋을 잃고 바라보는 서민들에게 도움을 드리고자 현 상황에서 최선의 방법으로 여겨지는 몇가지 사항에 대하여 글을 올렸습니다.

아파트는 아무 것이나 사도 오른다는 발상은 매우 위험합니다.

물론 손해를 보는 경우는 많지 않지만 이왕이면 똑같은 금액을 투자 하여 높은 시세 차익을 거둘 수 있는 것이 가장 효율적인 방법이라고 아니 할 수 없을 것입니다.

특히 스스로를 부동산에 대하여 무지하다고 생각하시는 많은 서민들께서는 위에서 지적한 실전적인 전략을 바탕으로 치솟는 아파트에 넋을 잃기 보다는 오히려 환희의 기쁨을 맛볼 수 있는 기회로 삼았으면 합니다.

◐ 이제 더 이상 나랏일에 불철주야 애를 쓰시는 정부 기관에 화살을 돌리지 마시고 스스로가 강력한 무기를 만들어 치솟는 집값의 험난한 파도를 뛰어 넘었으면 합니다.

부디 성공하십시오.

감사합니다.

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

== 주소 변경됨 - 변경된 주소는 위에 별도로 있음 ==

양도소득세(양도세) 세율

http://www.nts.go.kr/menu/users/ntsdetail1/2004income_method3_5.htm

=> http://www.nts.go.kr/menu/tax/tax05_08.htm

양도소득세 계산 방법 선택

http://www.nts.go.kr/menu/users/ntsdetail1/2004income_method3_2.htm

=> http://www.nts.go.kr/menu/tax/tax05_07.htm

양도소득세 계산 흐름도

http://www.nts.go.kr/menu/users/ntsdetail1/2004income_method3_1.htm

=> http://www.nts.go.kr/menu/tax/tax05_04.htm

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

원문 링크 : 부부간 세대 분리에 대해서


부부간 세대 분리에 대해서

1. 부부 세대분리 허용되는것
○ 청약시 투기과열지구내 1순위 필수조건인 세대주신분 취득 목적으로 세대분리하는 경우는 허용
단, 세대분리하더라도 실거주치 않고 주소만 이전하는 경우에는 주민등록법 위반으로 불법임. 그러나, 청약자격 취득에는 문제가 없으며, 위장전입시엔 당첨취소 가능성 있음.

2. 부부세대분리시 허용되지 않는 것(세대분리 하더라도 동일세대로 보는 경우)
○ 투기과열지구내 5년내 재당첨금지를 회피하기 위해 부부간 세대분리하는 경우.
(예 :배우자가 아파트에 당첨된 경우,세대원전원의 5년간 당첨사실을 회피할 목적으로 부부간 세대분리를 하더라도 부부간 동일세대로 간주되어 5년 재당첨금지조항에 저촉되어 2순위로 청약).
○ 주택수 산정시 부부간 세대분리 허용치 않음
(예 : 부부 각각 1주택소유후 세대분리를 하더라도 부부간 동일세대로 간주하여, 1가구 2주택자임)
○ 세대분리한 부부 동시에 동일 아파트에 청약하여 동시에 당첨된 경우 동일세대원으로 간주하여 둘중 하나는 당첨취소.
○ 그밖에 양도세, 보유세등 세율 산정시에도 부부간 세대분리는 인정되지 않음

** 결국, 단순 청약을 위한 부부간 세대분리를 통한 1순위자 취득은 허용되나, 실거주치 않는 경우에는 당첨취소 사유가 됨.

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요

원문 링크 : [세계일보] 3자녀이상 무주택자 아파트 3% 특별분양


3자녀이상 무주택자아파트 3% 특별분양

배우자 포함 가구 전원 무주택이어야

사용자 삽입 이미지

이달 말 분양되는 판교신도시 아파트를 비롯, 18일부터 분양되는 모든 아파트의 3%가 평형에 관계없이 3자녀 이상 무주택 가구에 특별 공급된다.

경쟁이 생기면 자녀 연령, 가구주의 무주택기간 등을 기준으로 우선 순위를 가린다. 자녀 중 6세 미만 영·유아가 있고 무주택기간이 길수록 유리하다.

건설교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 법제처 심사 등을 거쳐 18일부터 공포·시행한다고 밝혔다.

개정안에 따르면 3자녀 이상 무주택 가구는 청약통장 없이 특별분양 받을 수 있고, 중소형뿐 아니라 중대형 물량도 청약할 수 있다. 자녀는 입주자 모집공고일 현재 민법상 미성년자인 만 20세 미만을 대상으로 하며, 입양아도 포함된다. 재혼으로 성이 다르거나, 주민등록상 가구주와 다른 지역에 살더라도 호적등본을 통해 자녀로 입증할 수 있으면 자녀로 인정된다.

◆20세 미만 자녀 및 영·유아가 많을수록 유리

민간아파트를 특별공급 받으려면 지자체에, 공공아파트를 특별공급 받으려면 주택공사 등 사업주체에 직접 신청해야 한다. 판교신도시 2차 분양에서 3자녀 이상 특별공급(총 204가구)을 받으려면 이달 31일부터 9월5일까지 성남시 탄천 종합운동장에서 접수해야 한다.

경쟁이 생길 경우 배점에 따라 우선 순위가 정해진다. 자녀 수(50점), 가구주의 무주택기간(20점), 당해 시·도 거주기간(20점), 세대 구성(10점) 등 평가 기준에 따라 순위가 결정된다. 자녀수의 경우 4자녀 이상(40점)과 3자녀(35점)의 점수가 높다. 특히 자녀 중 만6세 미만 영·유아가 2명 이상이면 10점, 1명이면 5점의 가점이 주어진다. 무주택 기간은 무주택기간이 10년 이상인 40세 가구주(20점)의 점수가 가장 높다. 무주택 기준과 관련, 가구주나 배우자를 포함한 가구 전원이 무주택자여야 한다. 또 과거 주택 청약에 당첨된 경험이 있어도 현재 무주택이면 무주택자로 간주한다.

◆세대구성 크고, 해당지역 거주기간 길면 유리

세대 구성에서는 ‘부모·부부·자녀’와 같이 3세대 이상이면 최대 점수(10점)를 받는다. 부모, 손자 등 직계존속은 모집공고일로부터 3년 이상 같은 주민등록등본에 올라 있어야 한다. 가구주와 주민등록상 분리된 배우자가 동시에 3자녀 이상 가구 특별공급을 신청할 경우 이중 신청으로 간주돼 무효처리된다. 거주기간은 입주자 모집일 기준 계속 거주한 기간으로 한다. 수도권(서울, 경기, 인천) 거주자는 수도권에 있는 아파트에, 지방 거주자는 해당 시·도에서 분양하는 아파트에만 신청할 수 있다.

강갑수 기자 2006.08.17 (목)

Posted by 새우날다 Trackback 0 Comment 0

댓글을 달아 주세요