새우의 세상사

원문 링크 : 2007년 양도소득세 주요 개정내용


2007년 양도소득세 주요 개정내용

금년에도 세법이 많이 개정되었다.

양도소득세를 부당하게 감소시키기 위해 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 이를 다시 타인에게 양도한 경우, 최초 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보는 기간이 3년에서 올해부터는 5년으로 강화된다.

또한 건물·부동산·부동산에 관한 권리의 양도의 경우 지난해까지는 고가주택이거나 미등기자산 등의 경우 외에는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 원칙이었지만, 올해부터는 예외 없이 실지거래가액에 의한 과세가 전면 시행된다.

실지거래가액기준 과세 전면시행

지난해까지 건물·부동산·부동산에 관한 권리를 양도했을 때는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 원칙이고 예외적으로 실지거래가액이 적용되었다.
▲고가주택 ▲단기매매거래 ▲미등기자산 ▲1세대 3주택 ▲비사업용토지 ▲1세대 2주택 등에 대해서는 기준시가 과세원칙을 깨고 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 부과해 왔다.

그러나 올해부터 건물·부동산·부동산에 관한 권리(▲부동산을 취득할 수 있는 권리 ▲지상권 ▲전세권과 등기된 부동산임차권)를 양도했을 때도 실지거래가액을 기준으로 한 양도소득세 과세가 전면 시행된다.

구분 개 정
2006년 2007년
부동산
양도소득세
과세기준
예외 : 기준시가 실지거래가액 전면시행
원칙 : 실지거래가액
고가주택, 단기매매거래, 미등기자산, 1세대 3주택
비사업용 토지, 1세대 2주택

1세대 2주택자 과세 강화

1세대 2주택자의 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여 50%의 세율을 적용하고 장기 보유에 대한 특별공제도 배제됩니다. 또한 1세대 2주택자의 경우도 그 양도 행위가 사업성이 인정될 경우 양도소득세와 종합소득세 중 큰 금액으로 과세하도록 하였다.

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용된다.

구 분 기본세율 누 진 공 제
2년이상
보유자산
과세표준 1,000만원 이하 9% -
과세표준 1,000만원 초과 4,000만원이하 18% 90만원
과세표준 4,000만원 초과 8,000만원이하 27% 450만원
과세표준 8,000만원 초과 36% 1,170만원
보유기간 1년미만 자산 50%  
보유기간 1년이상 2년미만 자산 40%  
1세대 3주택인 경우 60% 양도시 실거래가 과세
장기보유공제 없음
1세대 2주택인 경우 50%
주택 입주권이 2개인 경우 50%
주택 입주권이 3개이상인 경우 60%
부재지주 토지 60%
미등기 양도자산 70%

양도세 감면대상 신축면주택의 특례 축소

<신축감면주택>

▲ 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일(국민주택은 12월 31일)기간중에 취득한 주택
▲ 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일 기간중에 취득한 주택

신축감면주택은 취득 후 5년 보유기간에 발생한 양도차익에 대하여는 양도소득세를 100% 감면하고 또한 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 신축주택은 주택수에 포함하지 않도록 하고 있다.

개정세법에서는 신축주택과 다른 주택이 있을 경우 다른 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있도록 하였다.

부당행위계산 기간을 3년에서 5년으로 강화

현행 세법에선 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위해 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 일정기간 안에 이를 타인에게 다시 양도한 경우, 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보는 부당행위계산부인 규정을 두고 있다.

이와 관련 지금까지 최초 자산증여부터 타인에게 양도했을 때까지의 기간이 3년 이내인 경우에만 적용됐지만, 올해부터 증여한 것은 5년 이내의 경우까지 부당행위계산 기간이 늘어났다.

법인의 비사업용토지 매각 때 법인세 30% 추가 납부

법인이 비사업용토지를 양도했을 경우 양도소득에 30%(미등기자산의 경우는 40%)를 곱한 금액을 법인세액에 추가해서 납부해야 한다.
이 때 토지 등의 양도소득은 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 계산한다.

부동산매매업자의 비교과세

올해부터 1세대 3주택자는 60% 세율로 중과하고 1세대 2주택자는 50%의 세율적용, 비사업용 토지 양도 때도 60%의 높은 세율이 적용된다.
▲1세대 3주택자 ▲1세대 2주택자 ▲비사업용 토지를 양도하는 자가 부동산매매업자에 해당될 땐 50∼60%의 높은 중과세율9∼36%의 누진종합소득세율비교해 높은 세율로 과세가 이뤄진다.

의사결정시 고려사항

2007년 양도소득세의 개정사항의 핵심은 부동산의 실가과세와 1세대 2주택이상자에 대한 과세강화를 들수있다.
그러나 1세대 2주택이상인 자는 모두 양도시에 중과세되는 것이 아니므로 반드시 중과세 여부를 꼼꼼히 따져보아야 한다.
이에 중과세여부 등을 판단하는 때에 중과세 예외사항에 해당할 수 있는지 여부를 반드시 세무전문가와 상담한 후 의사결정을 하는 것이 절세에 도움이 된다.

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원문 링크 : [조인스랜드] 2007년 하반기 바뀌는 부동산제도 A To Z


하반기 바뀌는 부동산제도 A To Z

9월 분양가 상한제,청약가점제 실시

하반기부터 달라지는 부동산 관련 제도가 많다. 분양가 상한제ㆍ청약가점제 등 정부가 집값 안정을 위해 마련한 각종 대책이 본격 시행되기 때문이다.

부동산시장은 제도 변화에 민감하게 반응한다. 따라서 달라지는 내용을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

분양가 상한제 9월 실시

9월 1일 이후 입주자 모집 승인을 받은 아파트는 원칙적으로 분양가 상한제를 적용 받는다. 8월 말까지 사업승인 신청을 하고 11월 말까지 분양승인 신청을 하는 아파트는 상한제 대상에서 제외된다.

분양가 상한제가 적용되면 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 구성된다. 건교부는 “감정 평가 금액으로만 택지비가 인정되고 건축비도 제한을 받는 만큼 분양가 상한제 실시로 전용면적 85㎡(종전 25.7평)이하 아파트의 분양가는 20% 이상 떨어지게 된다”고 주장한다.

85㎡ 초과 아파트도 실질분양가(채권손실액+명목분양가)가 주변 시세 대비 80%(기존 90%)가 되도록 채권매입 상한액이 줄어든다.

주택수요자 입장에서는 이전보다 싼값에 아파트를 분양받을 기회가 많아진 셈이다.

그러나 전매제한은 더 엄격해진다. 수도권 공공택지에 분양되는 전용면적 85㎡ 이하는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 되팔 수 없다. 수도권 민간택지에서 나오는 85㎡ 이하도 7년, 85㎡ 초과는 5년간 팔지 못한다.

지방의 경우는 공공주택은 지금처럼 5년(85㎡이하), 3년(85㎡초과), 민간주택은 투기과열지구의 경우 충청권은 3년, 기타 지방은 1년이다. 지방 비투기과열지구는 전매제한이 없었으나 분양가 상한제가 적용되면 계약 후 6개월 동안 팔 수 없다.

청약제도 골격 바뀐다

9월부터 실시되는 청약가점제는 부양 가족수가 많고 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길수록 유리한 제도다.

가점제는 항목별로 점수(만점 84점)를 매겨 점수가 높은 청약자에게 우선적으로 주택을 분양하게 된다. 청약 예ㆍ부금 가입자 대상인 전용면적 85㎡ 이하 민영주택은 추첨방식으로 25%를, 나머지 75%는 가점제로 각각 뽑는다.

청약예금 가입자 대상인 전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용한다. 채권응찰액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 50%씩 배정한다. 가점제 시행과 함께 재당첨금지제도가 민간아파트에도 확대 적용된다.

재당첨금지는 분양가 상한제 아파트에 당첨될 경우 일정기간 다른 아파트에 청약하지 못하도록 하는 제도로 현재 공공택지 내 아파트에 한해 적용되고 있다.

그러나 9월부터는 민간아파트에 당첨될 경우에도 최대 7년간 전국 모든 아파트에 청약신청을 할 수 없게 된다. 재당첨 금지 대상은 당첨자와 가족(세대원) 모두가 해당하며 1순위는 물론 2, 3순위도 청약할 수 없다.

현재 수도권의 경우 10년(85㎡ 이하)과 5년(85㎡ 초과), 비수도권은 5년(85㎡ 이하)과 3년(85㎡ 초과)이 각각 적용된다. 그러나 9월부터 수도권 공공택지의 경우 85㎡ 이하는 10년을 유지하되 그 이상은 7년으로 늘어난다. 민간택지도 각각 7년(85㎡ 이하)과 5년(85㎡ 초과)간 재당첨이 금지된다.

아울러 수도권 투기과열지구에서 일부 실시돼 왔던 인터넷 청약이 9월부터는 전국으로 확대 실시된다.

마이너스옵션제 9월 도입

9월부터 분양가상한제 대상 아파트에는 마이너스옵션제가 의무적으로 적용된다. 마이너스옵션제란 건설업체를 비롯한 사업시행자가 아파트 골조공사와 외부 미장ㆍ마감공사까지만 하고 내부 마감이나 인테리어 공사 등은 계약자들이 개별 취향에 따라 직접 할 수 있도록 한 제도다. 주택 수요자들이 분양 신청때 마이너스옵션을 할 것인지, 표준형으로 할 것인지를 선택하게 된다.

사업자는 마이너스옵션에 따른 건축비와 표준형으로 할 때의 건축비를 별도로 공시해야 한다. 건설업계는 마이너스옵션 항목이 전체 분양가에서 차지하는 비중을 5~10%선으로 보고 있다.

그러나 분양가가 그만큼 떨어지는 건 아니다. 마이너스옵션 항목을 개인이 직접 따로할 경우 건설사가 자재를 대량 구매해 시공하는 것보다 비용이 더 들 수도 있다. 이 때문에 마이너스옵션제가 별 인기를 끌지 못할 것이라는 전망도 나온다.

부동산 매매계약 주의해야

7월부터 부동산 매매계약서를 작성할 땐 ‘평’대신 ㎡를 써야 한다. 또 아파트 분양권(입주권 포함)매매도 실거래가 신고 대상에 포함돼 실거래가 신고기간(계약 체결일로부터 60일 이내)내에 신고하지 않거나 거래 가액을 허위로 신고할 경우 취득가액의 최대 5%까지 과태료가 부과된다.

부동산 중개업소 옥외광고물에 중개업자의 이름을 새기도록 의무화했다. 새로 부동산 중개업소 문을 여는 사업자나 이전해 개업하는 사업자에게는 7월부터 간판실명제가 적용된다.

비축용 임대주택ㆍ반값아파트 선봬

10년간 임대한 뒤 일반에 매각하는 비축용 임대주택이 경기 김포 양촌ㆍ남양주 별내ㆍ수원 호매실ㆍ고양 삼송 등 4곳에서 시범적으로 착공된다. ‘반값아파트’도 10월 중에 선보일 예정이다. 토지임대부 주택 200가구, 환매조건부 주택 200가구 등 총 400가구가 경기 안산 신길이나 군포 부곡지구 중 한 곳에 공급될 예정이다.

또 10월부터는 부동산투자회사(리츠)의 차입규모가 자기자본의 10배까지 확대돼 부동산 간접투자가 활성화할 전망이다.

하반기 부동산 일정표

<7월>
▶부동산 실거래가 신고기간 계약 후 30일에서 60일로 연장 및 아파트 분양권ㆍ입주권 실거래가 신고 의무화(6월29일부터 시행)
▶평 등 비법정단위 사용시 과태료 부과: ㎡ 사용 의무화
▶중개업소 간판실명제: 새로 부동산 중개업소 문을 열거나 이전개업하는 사업자의 경우 중개업자 이름을 간판에 명기

<8월>
▶민간-공공 공동사업제 도입:민간주택업체가 일정 규모의 택지를 확보하고도 알박기ㆍ매도거부 등으로 개발이 막힐 경우 공공기관과 공동 사업 추진 가능

<9월>
▶청약가점제 시행:무주택기간ㆍ부양가족수ㆍ통장가입기간 등 항목별 가점 매겨 우선 공급
▶분양가상한제 확대 실시: 공공택지뿐 아니라 민간택지 분양아파트에도 적용
▶마이너스옵션제 시행: 분양가상한제가 적용되는 모든 주택에 의무적으로 적용
▶인터넷청약 전국 확대 실시

<10월>
▶반값아파트 공급:경기 안산ㆍ군포 중 한 곳에 400가구 공급
▶리츠 활성화:부동산투자회사(리츠)의 차입 규모 자기자본의 10배까지 확대

<11월>
▶시행사 등록 여건 강화: 자본금 5억원 이상 요건 갖춰야 등록 가능

구분 공공택지 민간택지
공공주택 민영주택 민영주택
85㎡
이하
주택
저축종류 청약저축 청약예/부금 청약예/부금
청약방법 순차제
<현행유지>
가점제
(75%)
추첨제
(25%)
가점제
(75%)
추첨제
(25%)
85㎡
초과
주택
저축종류 청약예금
청약방법 ① 채권매입예정금액 우선적용
②채권매입예정금액이 같은 경우 가점제.추첨제 병행
가점제
(50%)
추첨제
(50%)
가점제
(50%)
추첨제
(50%)
가점제
(50%)
추첨제
(50%)
<청약가점 산정 기준표>
가점표(해당사항 있는 각 항목에 ? 표기)
가점항목 가점 가점구분 점수 해당사항 가점구분 점수 해당사항
① 무주택 기간 32 1년 미만(무주택자에 한함) 2
8년 이상~9년 미만 18
1년 이상~2년 미만 4
9년 이상~10년 미만 20
2년 이상~3년 미만 6
10년 이상~11년 미만 22
3년 이상~4년 미만 8
11년 이상~12년 미만 24
4년 이상~5년 미만 10
12년 이상~13년 미만 26
5년 이상~6년 미만 12
13년 이상~14년 미만 28
6년 이상~7년 미만 14
14년 이상~15년 미만 30
7년 이상~8년 미만 16
15년 이상 32
② 부양
가족수
35 0명(가입자 본인) 5
4명 25
1명 10
5명 30
2명 15
6명이상 35
3명 20



③ 입주자
저축
가입기간
17 6월 미만 1
8년 이상~9년 미만 10
6월 이상~1년 미만 2
9년 이상~10년 미만 11
1년 이상~2년 미만 3
10년 이상~11년 미만 12
2년 이상~3년 미만 4
11년 이상~12년 미만 13
3년 이상~4년 미만 5
12년 이상~13년 미만 14
4년 이상~5년 미만 6
13년 이상~14년 미만 15
5년 이상~6년 미만 7
14년 이상~15년 미만 16
6년 이상~7년 미만 8
15년 이상 17
7년 이상~8년 미만 9



④ 감점 . 2주택이상 소유한 세대에 속한 자는 1순위 청약이 제한되고, 2순위에서 가점제로 신청할 경우 각각의 주택마다 5점씩 감점 처리
. 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 2주택 이상 소유한 경우 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점 처리
본인 청약가점 점수[(①+②+③) - ④] = 점
※ 비고

ㅇ1주택을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 가점제로 신청 불가, 2순위(6월 이상~2년 미만인 경우)에서 가점제로 신청할 경우 무주택기간에서 0점 처리

ㅇ 감점점수가 전체가점 점수보다 많은 경우 청약신청 점수는 0점으로 산정함

<자료:건설교통부>

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