새우의 세상사

 

 

’08년 양도소득세 개정세법 요약

 

 

 

 

 

 

2008. 1.

재 산 세 과

목   차

 

장기보유특별공제제도 합리화(소법§95)

 취득가액 간주제도 적용대상 보완(소법§97⑦)

고가양도시 양도가액 간주범위 확대(소법§96)

해외부동산에 대한 양도소득세제 개선(소법 §118의5)

비거주자의 주식양도차익 과세방법 보완(소법§126의2)

 실질과세원칙의 명확화(국기법§14③)

 주식변동상황명세서 제출제도 개선(법법§119②)

보상채권 만기보유시 양도세 감면 확대(조특법§77)

대토보상에 대한 양도세 과세이연제도 도입(조특법§77조의2)

   공익사업용 토지수용에 따른 공장이전시 과세특례(조특법§85의7)

무역조정기업의 사업전환시 세액감면(조특법§33, §33의2)

   혁신도시 내 공장수용에 따른 이전시 과세특례(조특법§85의2)

 농어촌주택 취득자에 대한 양도세 과세특례 요건 완화(조특법§99의4)

 조세특례제한법상 양도세 감면 일몰도래분 폐지

 

장기보유특별공제제도 합리화(소법§95)

<개정취지>

○장기보유특별공제 산정방식을 합리적으로 개선

-제도개선으로 양도자산을 4년이상 5년미만, 6년이상 10년미만 보유한 경우는 2%~12%의 추가적인 공제혜택이   주어지며, 고가주택인 1세대1주택 중 11년이상 15년미만 보유한 경우도 3%~12%의 추가적인 공제혜택이 주어지게 됨

<개정내용>

보유기간

장기보유특별공제율 (양도차익기준)

현     행

개     정

3년이상 4년미만

10%

10% 

4년이상 5년미만

10%

12%

5년이상 6년미만

15%

15%

6년이상 7년미만

15%

18%

7년이상 8년미만

15%

21%

8년이상 9년미만

15%

24%

9년이상 10년미만

15%

27%

10년이상 11년미만

30%

30%

11년이상 12년미만

30%

30%

33%

*1세대 1주택

12년이상 13년미만

30%

30%

36%

*1세대 1주택

13년이상 14년미만

30%

30%

39%

*1세대 1주택

14년이상 15년미만

30%

30%

42%

*1세대 1주택

           15년이상

30%

45%

*1세대 1주택

30%

       45%

*1세대 1주택

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

□ 취득가액 간주제도 적용대상 보완(소법§97⑦)

<개정취지>

양수자가 추후 양도시의 세부담을 줄이기 위해서 실제 양수가액보다 높은 가액으로 계약서를 작성할 유인을 사전에 방지

<개정내용>

현  행

개  정  안

□부동산 취득시 대통령령으로 정하는 방법에 의해 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 가액을 양도시에도 취득 가액으로 간주

※ 적용배제

  - 전 소유자의 양도가액을 경정하는 경우

<추 가>

-전 소유자가 1세대1주택 등 비과세되는 경우로서 실제 양도가액보다 높은 가액으로  거래한 것으로 확인한 경우(UP계약서를 작성)는 적용 배제

구 분

’00~’05

’06

’07이후

대상

고가주택

주택+토지

주택+토지

방법

인감증명서 제출방법

인감증명서 제출방법

인감증명서 제출방법

등기부기재가액 확인 방법*

취득가액 간주제도 연혁

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

□ 고가양도시 양도가액 간주범위 확대(소법§96)

<개정취지>

○비특수관계자에게 고가양도시 양도가액의 범위 명확화

- 특수관계 있는 법인외의 자에게 고가 양도한 경우 양도가액의 범위가 명시되어 있지 않은 것을 명확히 함

<개정내용>

현    행

개     정

시가를 초과하여 양도하는 경우 양도가액(§96③)

특수관계 있는 법인에게 고가양도시(소법§96③)

   -시가를 당해자산의 실질거래가액으로  간주하여 양도소득세 과세

   *시가 초과분:사외유출로 간주하고 소득처분(상여?배당?기타소득등)하여 양도자에게 별도의 소득세 부과됨(법법§67)

<신  설>

ㅇ특수관계 법인외의 자*에게 고가 양도시 

  -「상속및증여세법」제35조에 따른 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 때에는  같은 조에 다른 시가를 실질거래가액으로 간주함

※특수관계법인 외의 자에게 고가 양도한 경우는 시가에 ?상속및증여세법?에 따른 증여재산가액에서 제외되는 부분(3억원 또는 시가의 30%)를 더하여   실지거래가액으로 간주하는 것임

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

해외부동산에 대한 양도소득세제 개선(소법§118의5)

<개정취지>

○해외 부동산 투자소득에 대한 과세 합리화

-내국인의 국외부동산 보유는 국내 주택시장에 미치는   영향이 거의 없고, 자산투자적 성격이 짙은 점 등에 비추어 단기보유 중과제도나 장기보유 특별공제를 적용할 필요성과 실익이 크지 않으므로 폐지

<개정내용>

국외부동산 양도소득 세율 조정

국외부동산 보유기간

양 도 세 율(소법§118의5)

현    행

개     정

        1년미만

50 %

9% ~ 36 % (기본세율)

1년이상 2년미만

40 %

                 2년이상

   9% ~ 36 % (기본세율)

○ 장기보유특별공제 적용 배제

현      행

개    정

국외부동산 양도시 장기보유특별공제 적용(소법§118의8)

ㅇ 3년~5년 : 양도차익의 10%

ㅇ 5년~10년 : 15%

ㅇ 10년이상 : 30%

<폐 지> 적용 배제

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

비거주자의 주식양도차익 과세방법 보완(소법§126의2)

<개정취지>

○양수인이 국내사업장이 없는 비거주자ㆍ외국법인인 경우 국내에 주소 등 연고가 없어 원천징수의무를 불이행시 과세가 어려운 경우는 양도인에게 신고ㆍ납부의무를 부여함으로써 과세의 실효성 확보

<개정내용>

현  행

개  정

국내사업장이 없는 비거주자의 주식 유가증권 양도

양수인이 원천징수:

  Min[지급금액의10%, 양도차익의20%]

< 신 설 >

양수자가 국내사업장이 없는 비거주자ㆍ외국법인인 경우는 양도인이 익월 10일까지 신고?납부

  Min[지급금액의10%, 양도차익의20%]

  * 양수인이 원천징수한 경우는 비적용

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

□ 실질과세원칙의 명확화(국기법§14③)

<개정취지>

고도화?복잡화되고 있는 조세회피행위에 능동적으로 대처할 필요

- 「국제조세조정에관한법률」에 따른 조세회피방지 규정이 국제거래뿐만 아니라 국내거래까지 적용됨을 명확히 함

<개정내용>

현  행

개  정

□실질과세

○사실상 귀속되는자를 납세의무자로 하여 세법 적용

○실질내용에 따라 적용

< 신 설 >

○제3자를 통한 간접적인 방법이나 2이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기위한 것으로 인정되는 경우

  - 경제적 실질에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나

  -연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 세법 적용

<양도소득에 대한 적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

□ 주식변동상황명세서 제출제도 개선(법법§119②)

<개정취지>

○기업이 제출하는 주식변동상황명세서에 불필요한 자료는 제외하여 납세 편의 제고

<개정내용>

현  행

개  정

□주식변동상황명세서의 제출

○주권상장법인 및 코스닥상장법인의 소액주주 주식은 제출제외

□ 주식변동상황명세서의 제출

주권상장법인 및 코스닥상장법인으로서 지배주주외의 주주등이 소유하는 주식은 제출제외

※ 제출대상

- 제출대상 : 사업연도 중 주식 명의개서?변경 취급자(증권예탁결제원, 국민은행, 하나은행)를 통해 1회이상 주주명부를 작성하는 법인

- 제출범위

  ? 주권상장, 코스닥상장법인 : 지배주주 등의 주식

  ? 비상장법인 : 소액주주 주식이외의 주식

  * 지배주주 등:

   주식(출자지분)소유비율이 1%이상인 주주(출자자)로서 그와 특수관계자의 주식을 합하여 당해법인의 주주(출자자)중 가장 많은 경우의 당해 주주(출자자)

    (사업년도개시일 또는 종료일 현재 어느하나 지배주주에 해당하면 지배주주임

  * 소액주주( (사업년도개시일 또는 종료일 모두 소액주주일 것)

   - 상장법인 : 주식소유비율이 1%에 미달하는 주주로서 보유주식 액면금액 합계액이 3억원에 미달하고 그 주식의 시가(종가, 평가액)합계액이 100억원 미만인 주주

   - 코스닥   : 주식소유비율이 1%에 미달하는 주주로서 보유주식 액면금액 합계액이 5백만원 이하인 주주. 다만, 코스닥 상장 전에 취득한 주식은 당해 주식의 액면금액의 합계액이 500만원 이하인 주식과 중소기업주식으로서 코스닥시장을 통해 양도하는 주식

   - 비상장 : 액면금액의 합계액이 500만원 이하인 주주

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 제출하는 분부터 적용

보상채권 만기보유시 양도소득세 감면 확대(조특법§77)

<개정취지>

○유동성관리를 위한 토지보상채권 만기보유 유도

-채권보상 이용을 활성화하고 보상채권의 만기보유를 유도하여 보상자금의 부동산시장 유입으로 인한 부동산 가격상승을 억제

< 토지보상채권 만기보유 유도 운영체계 >

현      행

개     정

□공익사업용으로 수용되는 부동산에 대한 양도세 감면

ㅇ현금보상분 : 양도세 10% 감면

ㅇ채권보상분 : 양도세 15% 감면

<신  설>

  ※일몰기한: 2009.12.31까지

ㅇ보상채권 만기보유시 감면 확대

  -양도세 20% 감면

* 만기보유특약 위반시:  

  - 추가감면분 5% 즉시 추징

  - 이자상당액(1일 0.03%) 별도 추징

 

<개정내용>

<적용시기> : 2007년 7월 6일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

대토보상에 대한 양도소득세 과세이연제도 도입(조특법§77의2)

<개정취지>

대체토지 구입 수요를 줄임으로써 공익사업 시행시 뒤따르는 인근지역 부동산 가격 상승을 억제하는데 기여

  ※「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

   - 손실보상은 현금보상을 원칙으로 하되, 토지소유자가 원하는 경우에는 해당 공익사업의 토지이용계획 및 사업계획 등을 고려하여 조성된 토지(대토)로 보상

   - 소유토지를 협의에 의해 양도한 자 중 대토보상을 원하는 자를 대상으로 함

     (부재지주가 아닌 채권보상자에게 우선권 부여)

   - 대토보상 면적 상한 : 주택용지 330㎡(100평), 상업용지 1,100㎡(333평)

<개정내용>

현     행

개      정

공익사업용으로 수용되는 부동산에 대한 양도소득세 감면

현금보상분 : 10% 감면

채권보상분 : 15% 감면

* 만기보유시 20%감면(’07.7.6이후 양도분부터 적용)

<신  설>

※ 일몰시한: 2009.12.31까지

ㅇ대토보상분에 대한 과세이연

- 적용 요건: ① + ② 

피보상자: 사업인정고시일 현재 2년이상 보유등

사업시행자: 대토보상 내역을 국세청에 전산통보

- 사후관리 및 추징: 대토보상 감면후 현금으로 받거나, 대토에 대한 이전등기 촉탁시 등기원인을 “대토보상”으로 하지 않은 경우

   → 감면세액 및 이자상당액 추징

※ 일몰시한: 2009.12.31까지  

 

<적용시기> : 2007년 10월 17일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

공익사업 수용 등에 따른 공장 이전시 과세특례 신설(조특법§85의7)

<개정취지>

공익사업의 시행에 따라 불가피하게 공장을 이전하는 경우 사업상 애로가 없도록 세제 지원할 필요

<개정내용>

현      행

개     정

【거주자】

공익사업용 수용(협의매수 포함)에 대한 양도소득세 과세특례

양도소득세 10%(채권보상분 15%) 감면

<추 가>

【법인】

<신  설>

①과 ②중에서 선택(§127⑧개정)

양도소득세 10%(채권보상분 15%) 감면 

공익사업 목적 공장수용(협의매수 포함)에 따른 이전시: 3년거치 3년 분할납부  

  - 요건: 사업인정고시일과 양도일중 빠른 날부터 2년이상 가동한 공장일 것

공익사업 목적 공장수용(협의매수 포함)에 따른 이전시: 양도차익에 대하여 3년거치 3년분할 익금 산입

- 요건: 사업인정고시일과 양도일중 빠른 날로부터 2년이상 가동한 공장일 것

※ 사후관리: 공장이전을 하지 않거나 공장양도일 3년이내 해당사업을 폐지?해산한 경우 → 감면세액 납부

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 이전하거나 양도하는 분부터 적용

무역조정기업의 사업전환시 세액감면(조특법§33, §33의2)

<개정취지>

무역조정기업이 한계 사업을 정리하고 경쟁력 있는 사업으로 전환할 수 있도록 지원

<개정내용>

현      행

개     정

<신  설> 

무역조정기업이 사업전환을 위해 사업용자산을 양도하고 그 대금으로 전환사업에 사용하는 경우 양도차익에 대해

ㅇ3년거치 3년분할 익금(법인)

ㅇ양도소득세 50%감면(거주자)

 

* 무역조정기업 : FTA이행으로 인한 수입의 증가로 피해를 입거나 피해 입을 가능성이 높은 기업 (6월의 기간동안 매출액?생산량이 25%이상 감소한 기업)

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 사업전환하는 분부터 적용

□ 혁신도시 내 공장수용에 따른 이전시 과세특례(조특법§85의2)

<개정취지>

○혁신도시에 대하여 행정중심복합도시와 동일한 혜택

- 「국가균형발전특별법」제18조에 따라 수도권 공공기관을 지방으로 이전하기 위해 추진되는 공공사업이라는 점에서 동일한 성격

  국가균형발전위원회는 2005년 6월 수도권소재 345개 공공기관 중 175개 기관을 지방이전 대상기관으로 선정하였고, 이중 50개 기관은 행정중심복합도시에서 수용하며 나머지 125개 기관은 혁신도시에서 수용

현     행

개     정

□행정중심복합도시 안에서 공장시설을  갖추고 사업을 영위하는 내국인이 지방으로 이전하기 위하여 해당 공장의 대지?건물을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익

ㅇ 세제지원

  - 내국법인: 5년거치 5년분할 익금산입

  - 거주자: 처분시까지 과세이연

사후관리: 지방으로 이전하지 않거나

    양도일이후 3년이내 사업을 폐지?해산

    한 경우 → 일시 익금산입?양도소득세

    납부(이자상당액 가산)

※ 일몰시한 : 2009.12.31까지

혁신도시에 대하여도 행정중심복합도시와 동일하게 지원

   *「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시건설 및 지원에 관한 법률」

<개정내용>

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 이전하거나 양도하는 분부터 적용

□ 농어촌주택 취득자 양도세 과세특례 요건완화(조특법§99의4)

<개정취지>

농어촌 주택가격의 현실을 반영하여 도시민의 농어촌 이주를 촉진하고 국가균형발전을 도모

<개정내용>

현      행

개     정

농어촌주택 취득자에 대한 양도세 과세특례

ㅇ취득대상기간: 2003.8.1~2008.12.31

취득시 기준시가:  7천만원 이하

* 기존주택 보유자가 농어촌주택을 취득하여 3년이상 보유하다 기존주택 양도시 1주택 소유로 보아 1세대 1주택 비과세 규정 적용

ㅇ     : 1억 5천만원 이하

 

<적용시기>

2008년 1월 1일 이후 최초로 취득하는 분부터 적용

□ 조세특례제한법상 양도세 감면 일몰도래분 폐지

<개정내용>

1.신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 중 2007.12.31까지 다른 주택 양도의 비과세 판정시 주택수로 보지않는 특례(조특§99조의3) ⇒ 폐지

2.중소기업의 주주등이 경영정상화이행계획을 이행하기 위해 부동산 양도대금을 법인에게 증여하는 경우 양도세 50% 감면(조특§34) ⇒ 폐지

3.거주자, 기업구조조정전문회사, 기관투자가가 기업구조조정조합을 통해 취득한 주식 양도시 양도소득 비과세(조특§14①5) 폐지

<개정이유>

○일몰도래

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원문 링크 : [매경] 배우자 10억 증여하면 `세금 1억5000만원→7000만원`


배우자 10억 증여하면 `세금 1억5000만원→7000만원`

배우자 증여 공제 6억원으로 倍 늘어
해외부동산 2년내 팔아도 중과세 안해
1주택 장기보유 공제 최대 12%P 확대

◆내년부터 달라지는 세제◆

이번 세제 개편에서 부동산 관련 세금은 공제 폭을 보유 기간에 따라 세분해 실질적 공제를 늘려주는 쪽으로 손질됐다.

또 배우자 간 증여공제 폭도 6억원으로 종전보다 두 배로 늘어났다. 해외 부동산에 대한 양도소득세율이 양도차익에 따라 국내 부동산과 같은 형태로 통일됐다. 개편 내용은 모두 내년 1월 1일부터 적용한다.

공익사업용 토지로 수용될 때 채권으로 보상받은 사람이 만기까지 채권으로 보유하면 세금을 공제해 주는 폭이 15%에서 20%로 커진다. 토지보상금이 현금으로 토지시장에 유입돼 땅값 상승을 부추기지 못 하게 하려는 의도다.

이번 부동산세제 개편안에는 참여정부가 부동산 투기 억제용으로 도입한 종합부동산세, 다주택 양도세 중과 등 시중에서 논란이 많은 이슈는 제외됐다.

◆ 1주택자 양도세 부담 많이 줄 듯

= 토지나 건물을 3년 이상 장기 보유했다가 팔 때 양도차익에 대해 특별공제해 주는 비율을 보유 기간에 따라 세분했다. 이에 따라 3년 보유했을 때 양도차익의 10%를 특별공제해 주고 4년일 때는 12%, 5년일 때는 15%로 매년 3%포인트씩 공제 폭을 늘려준다. 15년 이상 보유하면 45%를 공제받는다.

물론 종전과 마찬가지로 장기 보유 특별공제는 1가구1주택에 한하고 토지 양도차익에 대해선 최대 30%까지만 공제해준다.

이번 개편으로 내년부터 4년 보유자는 공제 폭이 종전보다 2%포인트 늘어난다. 공제 최대 한도는 45%로 종전과 같지만 6~9년 보유자와 11~14년 보유자는 3%포인트에서 많게는 12%포인트를 더 공제받는다.

민태욱 한성대 부동산학과 교수는 "보유 기간에 비례한 장기공제는 물가 상승분을 반영한 합리적 과세"라면서도 "다주택자, 비사업용 토지에 대해 장기공제를 계속 배제하는 건 실제 발생한 소득 이상을 과세 대상으로 삼는 불합리한 점이 있다"고 지적했다.

10억원짜리 주택을 팔 때 연평균 주택 가격 상승률을 8%로 가정해 양도차익을 추정하고 취득ㆍ등록세 등 필요경비를 취득가액의 5.8%로 잡으면 보유 기간에 따라 세부담이 많게는 1100만원 감소한다는 계산이다.

◆ 해외 부동산 양도세율 9~36% 단일화

= 해외 부동산 투자 소득에 대한 과세를 합리화하기 위해 해외 부동산 양도소득세율을 국내 부동산 매각 때 적용했던 세율과 같이 맞춘다. 양도세율을 양도차익 구간별로 9~36%로 단일화한다는 얘기다. 기존 해외 부동산 양도세율이 9~50%였던 것에 비하면 많이 낮아지는 셈이다.

종전에는 해외 부동산을 2년 미만 보유했을 때엔 투기로 보고 1년 미만 50%, 1~2년 40%에 달하는 고율 양도세를 매겼다. 이번 개편에 따라 해외 부동산을 2년 미만 단기 보유했다가 팔더라도 세율을 높게 매기지 않는 쪽으로 달라졌다.

이신규 하나은행 팀장(세무사)은 "해외 부동산에 투자하고 2년 안에 팔아도 고율 양도세가 적용되지 않는 만큼 해외 투자가 활발해질 것"이라면서도 "환율ㆍ국가별 위험 등이 천차만별이기 때문에 실제 해외 부동산 투자에는 조심할 필요가 있다"고 말했다.

◆ 10억원 배우자 증여 때 세 부담 절반으로

= 내년부터는 종전에 배우자 간에 증여할 때 3억원이었던 공제 한도가 6억원으로 두 배가 된다. 6억원은 현행 고가주택을 가르는 기준점이다.

이처럼 배우자 간 증여시 공제액을 늘린 것은 배우자가 재산 형성에 기여한 부분을 인정하고 이혼할 때 재산 분할에 대한 증여세 비과세와 형평을 맞추기 위한 것이다.

배우자에게 10억원을 받는다고 가정하면 올해 증여했을 때엔 배우자 공제가 3억원인 만큼 과표가 7억원으로 잡혀 1억5000만원을 증여세로 내야 한다. 하지만 내년에 증여하면 과표가 4억원, 증여세는 7000만원이 돼 부담이 절반 이상 줄어든다.

■ <용 어>

●장기보유특별공제 = 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제하는 제도다. 미등기 양도 자산과 1가구 3주택 이상의 경우 공제에서 제외한다. 올해부터는 1가구 2주택, 비사업용 토지의 경우에도 제외한다.

●지정기부금 = 세법에서는 기부금을 법정기부금, 특례기부금, 지정기부금으로 나누어 기부금 종류별로 세금 혜택을 달리 적용하고 있다. 이 가운데 지정기부금은 사회복지법인, 문화예술단체, 환경보호운동단체, 종교단체 등 사회복지, 문화, 예술, 종교 등 공익성을 감안하여 지정한 단체에 기부한 것을 말한다. 일정 한도에서 공제된다.

■이번 세제개편안에 대한 더 많은 정보를 담은 `2007년 세제개편안` 자료집과 `문답자료`를 매일경제신문 홈페이지(www.mk.co.kr)에 게재했습니다.

지면에 담지 못한 정보와 해설이 필요하신 분은 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.

[장종회 기자 / 김인수 기자] 2007.08.22 17:22:26 입력

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원문 링크 : [머니투데이] [토요부동산]내년부터 달라지는 부동산제도


[토요부동산]내년부터 달라지는 부동산제도

원정호 기자 | 12/23 11:21

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내년부터 부동산 관련 세제 및 청약제도 등 부동산 환경이 크게 바뀐다. 주택시장은 정부 정책이나 제도에 영향을 받는 만큼 새로 바뀔 제도를 챙기는 게 중요하다.

내년부터 아파트를 지은 지 15년만 지나면 리모델링을 통해 증축할 수 있고 후분양제가 확대 시행된다. 또 9~36% 누진세율이 적용되던 1가구 2주택자의 양도세율이 50% 단일세율로 중과세되고 종합부동산세 과표 적용률이 80%로 올해보다 10% 높아진다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "평소 시장 동향을 눈여겨보는 것은 물론 새 정책이 시장에 미칠 여파에 주목해 지역과 주택 구입시기 등을 결정해야 한다"고 조언한다. 내년에 달라지는 부동산 제도를 알아본다.

◇1가구2주택 양도세 50%중과. 종부세 과표적용률 상향

내년 1월부터 2가구 2주택 소유자가 집을 팔 때 양도 차익의 50%가 소득세로 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. 1가구 2주택자의 경우 2년 이상 보유 요건을 갖췄다면 올해까지는 양도 차익에 따라 9~36%의 세금만 매겨졌다.

올 한해 동안 50% 중과 유예기간을 주고 보유 주택 중 한 채를 처분토록 했으나, 예상보다 매물 출회가 적어 기존 보유자는 장기보유나 증여.상속으로 전환할 확률이 높아졌다.

종합부동산세도 올해보다 늘어난다. 2009년 종부세 과표적용률 100%를 목표로 하고 있는 정부의 '보유세 현실화' 계획에 따라 올해 70%인 종부세 과표적용률이 내년에는 80%로 상향 조정된다. 올해 급등한 부동산가격에 과표적용률까지 높아지면 6억원을 상회하는 고가주택의 세부담은 더욱더 늘어날 것으로 보인다.

◇리모델링 연한 15년으로 단축

내년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 연한도 단축되고 전용면적도 최대 30%까지 늘릴 수 있어 리모델링 사업이 활기를 띨 전망이다.

재건축과 달리 소형평형.임대주택 의무제와 개발부담금제 등 규제가 없다. 전용면적의 증가가 없는 경우는 기존대로 사용 검사 뒤 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있다.

또 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다.

◇후분양제 적용 아파트 확대

서울시는 은평뉴타운의 고분양가 논쟁이 일자 산하 SH공사가 짓는 아파트를 후분양하기로 했다. 또 SH공사가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다.

또 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운 사업에 대해서도 후분양제 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하기로 했다.

재건축아파트의 일반분양은 2003년부터 80% 공정 후, 3000㎡(909평) 이상의 건축물과 20실 이상 상가.오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다.

건설교통부는 2004년 2월 후분양제를 도입키로 하고 2007년 주택공사나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 로드맵을 마련해놓았다.

◇신축주택 비과세 특례 폐지

외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월31일 사라진다. 이에 따라 타워팰리스 등 1998~2003년에 지어진 아파트 등 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 내년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 하지만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지된다.

과세특례제도는 주택보유자라도 일정기간 분양 또는 신축한 주택을 구입하면 신축주택은 보유하지 않은 것으로 간주, 기존 주택에 1가구1주택 비과세 규정을 적용토록 한 것으로 이후 집값이 급등하면서 형평성 논란이 끊임없이 제기돼 왔다.

이로써 일몰기한을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 내년부터 시행되는 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.

◇아파트 분양권도 실거래가 신고

내년 하반기부터 아파트 분양권도 매매할 때 실거래가 신고를 해야할 것으로 보인다. 그동안 아파트 분양권은 실거래가 신고 대상에 포함되지 않아, 양도세 등에 있어 기존 아파트와의 형평성 논란이 끊이지 않았다. 신고 대상은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다. 현재 관련 법안이 국회에 상정돼 있다.

◇실거래가 거래 신고 한 명만 해도 돼

내년 하반기부터 부동산 실거래가 신고를 매도·매수자 가운데 어느 한쪽만 해도 된다. 그동안엔 세금 중과 등의 이유로 매도·매수자 중 어느 한쪽이 실거래가 신고에 협조하지 않아 문제가 발생하기도 했다. 그러나 앞으로는 다른 한쪽이 거부할 경우에는 취득세의 세 배 범위에서 과태료가 부과된다. 실거래가 신고의무기간도 현재의 30일에서 60일로 두배로 늘어난다.

◇아파트 관리 내용 투명화

내년 상반기에는 주택법 시행령이 개정돼 아파트 등 공동주택의 하자담보 책임기간이 1년 연장되고 관리 투명성이 높아진다.

공동주택 관리주체가 입주자 대표회의 소집 및 의결사항, 관리비 부과내용, 입주민 건의사항 조치내용 같은 업무 추진상황을 인터넷 홈페이지나 단지 게시판 등을 통해 의무적으로 알려야 한다.

이와 함께 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고, 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다.

◇알박기 금지 外

내년 상반기 중에는 개발지역에 미리 땅을 사둔 뒤 건설업자에게 비싸게 되파는 소위 ‘알 박기’를 막기 위한 주택법 개정안이 시행된다. 이에 따라 주택건설업자는 사업용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 매수청구를 통해 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 사업용지의 90% 이상을 확보할 때 보유기간이 3년 미만인 토지에 대해서만 매수청구를 할 수 있다.

이밖에 지난 2월부터 시행된 무단 증축 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물 양성화 기간이 내년 1월8일자로 종료된다. 대상은 2003년 12월31일까지 완공된 연면적 50평 이하 단독주택과 연면적 100평 이하 다가구주택,가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 위반 건축물 주인은 기간 만료 전까지 구제받을 수 있도록 신고를 서둘러야 한다.

또한 산업자원부가 내년 7월부터 평(坪) 등 비(非)법정단위를 사용할 경우 과태료를 부과키로 함에 따라 앞으로는 계약서 등에 ㎡ 등 법정단위를 표기해야 한다.

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